【编者按】万通尽可能和其他投资者一起分担风险，并以多种方式提高商业地产的资金使用效率，缩短回报周期。
经济观察报 记者 陈文雅 “万通联合体中标的CBD核心区Z3地块，万通地产出资额为8.82亿元，将占股35%左右，在联合体中所扮演的角色，正是冯仑一直期望的导演+制片。”4月14日，一位接近万通地产的人士向记者透露，万通于去年底联合中国国际金融有限公司、中金佳业（天津）商业房地产投资中心（有限合伙）、亚洲电视有限公司、西部国际金融贸易中心4家公司，以近25.2亿元竞标价取得的北京市朝阳区东三环CBD核心区Z3地块，目前已在设计建筑规划方案，项目总投资额将达到约50亿元，定位于国际顶级写字楼，在项目建成后，参与投标的中国国际金融公司可能成为该项目最大租户，此外另一家参与投标企业亚洲电视也可能租赁该项目部分写字楼。
当天是万通地产新任高管层在公众面前的首次亮相。万通地产3月底在董事会公告中发布，冯仑辞任万通地产董事长，由许立接任。
许立表示，加上3月31日万通地产联合体刚刚以15.5亿元摘得的上海虹桥商务区核心区一期04号地块，万通在商用物业领域的项目达到6个，分别为北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块，开发面积将超过100万平方米，总投资将达150亿元，其中将有45万平方米左右为持有型物业。
已卸任万通地产董事长的万通投资控股股份有限公司董事长冯仑说，目前万通地产在商业地产方面的投资已经占到公司所有项目总投资额的50%。冯仑对万通商用物业开发设定的长期目标是利润比例占到万通地产总利润的50%以上。万通地产新任总经理云大俊则发表豪言，称万通地产力争5年内商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资级持有物业占总资产20%—30%。
冯仑说，当前商业地产最大的问题是租金不够长期和稳定，租金投资回报不够，因此不足以支持财务上的一些安排，比如REITs，“其实主要不是政策环境不够，而是市场表现不够”。
他表示，万通地产的商业项目将会在3-5年内进入回报期，实现公司的转型。
在3月10日发布的万通地产年报中，万通公告2010年毛利率为39.66%。这一数据比去年下降4.25个百分点，主要原因正是万通地产增加了商业地产的开发比例和规模。按照冯仑所说，其商用物业需要3-5年才能进入回报期，因此短期内商业用地投资加大及成本回收放缓，造成了万通地产整体毛利率的下滑。
如果说万通大手笔介入商业地产和住宅领域日益严厉的宏观调控不无关系，但进入后却又会面临商业地产本身投资大、回收慢的市场风险。在这样的形势下，如何分散市场风险，就成为商业地产开发商面临的共同问题。
万通地产的商业地产包括两大主要模式，即以较小资本投入创造较大回报的“主开发模式”和并购成熟物业然后提升价值并出售的“投资商模式”。
云大俊表示，万通地产正在将商用物业投融资模式体系化：拿地前引入战略投资伙伴实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；开发建设阶段引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设；持有经营阶段引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理，以提高租金与出租率为目标；出租率与租金收益保持稳定后，通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险机构等机构出售部分或全部权益。
例如，北京CBD核心区Z3地块及上海虹桥地块均采用联合体投标形式拿地；杭州万通中心通过股权基金的方式转让了51%的权益；北京万通中心D座在通过近2年的运营管理实现满租后，以向银行申请经营物业贷款等融资方式，来提高股东自有资金使用效率。
在这些模式的运用之下，万通尽可能和其他投资者一起分担风险，并以多种方式提高商业地产的资金使用效率，缩短回报周期。
此外，冯仑表示，盲目扩大企业规模并非万通的风格，那样可能会造成财务指标恶化，影响融资渠道。万通始终是坚持能力优先，规模有限。“地产公司合理的销售收入是净资产的2-3倍，超过3倍就会以负债率高企和负现金流作为代价，而万通的财务纪律是保持带息负债率在45%以下，净负债率不高于50%。2010年末，万通的净负债率为11%，财务状况很健康”冯仑说。
他表示，万通商业地产运营借鉴的是美国模式，和SOHO中国散售模式以及万达以售养租模式有很大的区别，该模式的培育期比上述两家企业代表的模式更长，但长期来看更符合未来发展趋势。这种模式的具体操作是通过持有和培育来维护和提升物业价值，从而提高租金，延长租期，同时利用物业抵押融资，争取实现6%的回报率，再将物业或部分持有股份卖出，或通过资本市场将其证券化，以实现退出，例如将其他公司的权益部分以换股的形式装入上市公司，或者发行债券或REITs。
当然，冯仑也表示：“美国成功的商业地产模式年均内部收益率能达到20%，这已经是很不错的水平。”他说，各类商用物业的回报率和操作难度成正比，回报率最高的是购物中心，其次是写字楼，服务公寓再次之，最低的是工业园。冯说，万通正在制定写字楼的技术标准，打算在这一领域打造品牌，“就像购物中心和酒店创建知名品牌一样，写字楼也可以做出品牌，如引入医疗、教育培训等产业，很多创新都可以在写字楼空间内实现。”
