【编者按】面对日趋增长的保障房建设和城市经营的资金需求，上海正陷入于调控房价和保增长的两难现实。

经济观察报 记者 陈哲 多轮调控之下，地方钱袋子已然感受到来自房地产收入锐减的威胁。

住宅成交的冷清已经明显传导至土地市场。来自机构的数据显示，尽管加大供应，上海市一季度经营性土地出让金同比下降三分之一。

面对日趋增长的保障房建设和城市经营的资金需求，上海正陷入于调控房价和保增长的两难现实。中央和地方在“适度放开”问题上的博弈，似乎已有迹象。

限售“退出”

3月底，上海市3万元以下楼盘预售审批权松动的消息传开，消息人士称，上海将去年年中从区县收至市里的预售审批权，重新下放回区县。

上海市住房局一位官员告诉本报：“其实审批权一直在区县，应该不存在下放的问题。”去年夏天由于考虑到一些高端楼盘上市，可能会大幅度拉高成交均价，因此将部分高端楼盘由区县上报至市里复审。另外，由于一房一价制度的执行，很多项目又集中上市，因此开发商向政府报批的预售报告，需要经过一段不短的流程。

“现在高价楼盘推出不多，区县报上来的少，因此流程加快也正常，也不是说高价项目就不用到市里备案了。”上述官员说。
不过限售政策的松动，并没有让房地产企业感到丝毫的轻松。2011年新一轮的调控，给开发商带来了明显的压力。据统计，3月份上海在售的上百个楼盘中，25%的楼盘成交均价环比上涨，比上个月提价的楼盘减少近半，接近三成的楼盘选择了降价。

比如今年3月底华丽家族汇景天地推出的酒店式公寓为单价5万元。“现在最低4.5万元/平方米就能拿到房子，开发商不降价，很难卖得动。”一位购房者说。

“现在已经不是预售证问题，现在政府不需要限售，因为有了更厉害的限购政策。”一位不愿具名的房地产企业营销总监说，“关键是对市场买家的购买信心造成了极大的打击。”这家地产公司过去几年在全国高端市场上获得了极佳的销售业绩。

这家明星房企的销售总监告诉本报：“二期项目的客户积累不如一期乐观，我们的产品质量有很好的竞争力，但大多数客户还是随着市场走，还需要做更多的工作。原定的推盘日期也要视具体时间做调整。”

二手房市场同样降到冰点。来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2011年3月份，全市共有1.3万套二手房成交，同比下降25.9%。

德佑地产市场总监蒋旭说：“在实际操作中，今年以来政策又有从紧的迹象。”除了限购、房产税等政策外，中央银根一再缩紧，进一步打压了市场。德佑地产在一份报告中指出：从去年10月份到至今，央行四次加息，银行放贷款意愿不足，买房贷款相对困难，已经成为目前楼市成交量无法提升的主因。

地方的压力

寒冬已经由房市传导至地方土地市场。

来自克而瑞的数据显示，2011年第一季度，上海土地供应面积为717.9万平方米，同比2010年一季度增加16%。而成交面积约738.6万平方米（部分成交土地系上年供应），经营性用地出让成交金额仅357.7亿元，同比2010年一季度542.9亿元下降了三分之一以上，74幅经营性地块中溢价率低于50%成交的地块超过60%。

但为了完成全年房价控制的目标，地方政府自然不敢轻易收紧土地供应。上海土地市场人士告诉本报，虽然全年的土地供应计划尚未出台，但按上级目前的口径，供应量总体至少与去年持平，尤其是要进一步增加保障房土地的供应。

保障房当下的重点已经从经济适用房转向廉租房、公租房，与前者相比，租赁房需要地方政府在土地出让中做出更大的让利。纯经营性用地市场的冷清，让地方政府长期以来依赖卖地的钱袋子更为捉襟见肘。

本报从上海市财政局获悉，尽管去年上海市本级（排除下属区县）的实际土地收入达到579亿元，但今年预算收入仅为259亿元。

土地收入预期变化的影响范围显然要大于土地市场本身。本报获得的一份当地财政局报告显示：2011年全市和市本级政府性基金收支预算安排较去年减少，主因在于全市调整土地供应结构，增加保障性住房用地，国有土地使用权出让收入相应减少。

市场下行减少的不仅仅是土地收入，一位接近上海财税部门人士透露，在当地财政税收收入的9个税收项目中，个人所得税、城镇土地使用税、契税这3个大项的执行情况好坏，在很大程度上取决于房地市场是否景气。

上述接近上海财税部门人士说，让上海更为两难的是，全市今年安排在住房保障上的支出由去年的17亿元增加为37亿元。而市本级财政不再全额安排，只负责解决其中的7亿元住房公积金等支出。其他廉租房补贴、旧区改造资金等30亿，全部来自土地收入。

“放开”猜想

既要马儿跑，又要马儿不吃草，显然是一个难以完成的任务。

“当前地方政府面临的尴尬是：大力调控房价，则楼市低迷，继而（政府）收入下降，保障房资金或许会捉襟见肘。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。面对后市土地收入愈发贫血的威胁，地方政府有在严厉宏观调控下做出适当试探的冲动。

一个可循的细节是，上海市的房价调控目标，是全市新建住房价格涨幅，低于预期8%的GDP增幅甚至更高一些的居民人均可支配收入增幅，而“回避”了参照国八条提出的“居民住房支付能力”这一指标。

事实上，上海似乎已经拥有一定的试探“资本”。当地始于2008年的五年2000万平方米保障房计划棋至中盘，一些保障房源也具备了大规模上市的条件。

4月初，在上海市住房局的一次通报会议上，该局副局长庞元透露，预计到今年6月底，全市将有5万套、300万平方米经济适用房达到预售标准。到年底有8万套、500万平方米可供预售。

前述住房局官员说，正是基于上海经济适用房今年可供房源将“放量”大增，政府再次放宽申请准入门槛。同时，经济适用房申购已由原先的徐汇、闵行两区推开至全市，首批13个区将于3月底以前分三个时间段开展申请受理。

在公租房建设上，上海市通过与险资、社保合作，探索开发运营模式。3、4月之交，规模40亿元的“太平洋保险——上海公共租赁房项目债权投资计划”完成了在保监会的备案，并启动了对外募资。

几乎在同一时间，上海汇成公共租赁住房建设有限公司等7家以区县机构为主体的公租房运营机构正式挂牌，计划在今年建设筹措公共租赁住房200万平方米、约4万套，供应50万平方米、约1万套。