【编者按】影响中介业绩的并不是房价，而是成交量。房地产调控政策特别是限购令的出台，直接导致中介业绩出现大幅下滑

　　《财经网》独家策划——【专题】“史上最严”房地产调控周年重审 系列报道之二十二

　　【《财经网》记者 张贾龙 唐喆喆 邓美玲】

　　2010年，在“史上最严”房地产调控政策影响下，整个中介行业犹如坐上了过山车。在接受《财经网》记者采访时，多位中介人士表示，影响中介业绩的并不是房价，而是成交量。房地产调控政策特别是限购令的出台，直接导致中介业绩出现大幅下滑。

　　行业不景气时，监管层对中介行业的监管也在升级。4月1日起，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》正式实施，有分析人士称，《房地产经纪管理办法》直指中介当前存在的从业人员素质不高、准入门槛低、无序竞争等弊病，中介行业承受的压力骤然变大。

　　面对市境和监管压力，一些中介选择了关门或者合并，还有一些中介选择“练内功”提高服务质量。不管此轮房地产调控结果如何，中介行业加速洗牌已成定局。

　　影响中介的是成交量 限购“威力”最大

　　大幅下挫的成交量成为房地产中介的噩梦。今年一季度，大连二手房交易量呈现先扬后抑的态势，环比下降近4成。北京一季度二手房网签成交量43279套，同比下降6%，环比下降了约15%。

　　在接受《财经网》记者采访时，中大恒基副总经理戚昌年称，从去年4月调控至今，中大恒基的业绩同比下滑了大约20%。他表示，作为中介公司来说，并不希望房价很高，他们需要的是成交量，就是换手率。有人买房、卖房，中介才能生存。与一年多前相比，现在的情况要严峻很多。

　　相较之下，伟业我爱我家市场研究院长陈亮显得稍为乐观。他在接受《财经网》记者采访时表示，2010年，中介市场经历一波三折，但成交量适中，不及08年惨淡，也不及09年火爆。

　　受全球金融危机影响，2008年我国房价出现近10年来首次下跌。那一年，也是中介生存最艰难的一年。

　　陆续出台的房地产调控政策导致了现在的成交量锐减，而在这一系列政策组合中，限购对房地产中介的影响最大最直接。

　　北京中原住宅部技术中心总经理张继锋表示，房地产调控的诸多措施除明确规范中介市场的条文外，多数并不直接针对中介市场。但调控对市场交投量的影响是显而易见的，比较之下，对购房人资格的限制是直接控制交易量的最严厉条文，从影响程度来讲，这一条无疑给市场交投量和中介商的生存空间带来巨大的影响。

　　今年年初已来，包括北京、上海在内的多个城市相继出台“限购令”。以北京为例，政策要求，已经拥有两套及以上住房的北京本地户籍家庭，将不能再新购住房；已经拥有一套及以上住房的外地户籍家庭，也不能再购住房；在北京没有住房的外地人，如果要购买住房，必须提供在京连续5年(含)以上的纳税证明或社保证明。

　　戚昌年表示，限购是造成中大恒基业绩下滑的最主要原因。他称，在中国，很多人的买房习惯是：先买一个小户型过渡，过几年再买一个大户型。但限购令出台后，很多人可能需要直接一步到位，成交量就要受到影响。此外，他强调，限购令中有关非京户籍的规定对中大恒基影响也很大。“根据我们统计，在北京置业的非京户籍比例能达到将近45%至50%，也就是说我们将近一半的客户都是非京户籍的。”

房地产调控一周年读者调查

　　中介行业监管升级 新政直指行业弊病

　　在经历了多年良莠不齐的粗放发展后，今年4月1日，规范房地产经纪行为的第一个行业法规《房地产经纪管理办法》（下称办法）正式实施，有行业分析人士称，它直指中介当前存在的一些弊病。

　　目前，房地产中介许多从业人员都没有受过正规的职业教育，素质较低，流动性大。办法明确规定国家将对房地产经纪人员实行职业资格制度，并将此纳入全国专业技术人员执业资格制度统一规划和管理。

　　此外，目前房地产经纪机构也存在准入门槛过低的情况，设立房地产经纪机构的条件较宽松，到房地产管理部门备案、接受监管的机构比例不高。办法要求，房地产经纪机构及其分支机构应当自领营业执照之日起30日内，到所在直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案，主管部门应将部分备案信息向社会公示。

　　此外，办法对捏造散布涨价信息、隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂、吃差价、骗定金、阴阳合同等10种不规范经纪行为都作出了明确规定和处罚方法。

　　陈亮对此评价称，调控政策中针对规范经纪机构管理的政策是相对积极的，是对行业的成熟和健康有积极作用的。

　　4月初，北京鑫尊房地产经纪有限责任公司在一项专项执法被查出以办5年纳税证明为噱头拉生意，对购房人进行不实承诺。北京市住建委要求鑫尊公司彻查此事，严肃处理相关责任人员。目前鑫尊违规门店的相关业务员已被开除并永不录用，鑫尊地产各门店受到全面整改查处。

　　而对中介炒房一说，张继锋表示，在地产交易环节无法可依，操作不规范的情况下，的确有一些小的中介商唯利是图，通过欺骗客户、吃差价等恶意操作谋取私利，但这种行为并不是市场的主流，一些规模较大品牌实力较强的大型中介企业，一般来说是相对规范的。即便如此，政府在调控的大背景下出台中介市场的管理办法，规范交易环节，是非常必要的，这也彰显了政府平抑房价、规范市场、利民惠民的整体思路和强烈信心。

　　中介“紧缩”过寒冬 行业洗牌加速

　　戚昌年表示，在业绩还有下滑迹象时，中大恒基的业绩能持平就是最好的。目前中大恒基暂时肯定不会再扩张，受政策影响很大、交易量很低的门店，比如大兴的门店，可能考虑关闭。他称，中大恒基在大兴的保利、顺驰林海附近的两个店近两个月基本没有成交量。

　　但戚昌年同时表示，目前并不想“应对”房地产调控，因为调控以后可能会是一种“常态”。中大恒基打算积极面对，在业务操作上没有变化，但在管理上要做得更精细，把员工培训做好。

　　目前关闭门店并不是中介行业的个例。据新浪房产消息，近期南京迈皋桥和燕路上的中介一条街将近有20余家中介门店，很多店里只有一名中介看守，而客户更是寥寥无几。

　　张继锋称，目前房市成交清淡，并不代表没有机会。在行业不景气时，中原地产正努力拓展全方位多元化服务。在原有业务的基础上，努力健全一手住宅交易、二手住宅交易、商业买卖及招商、写字楼买卖及招租、各物业类型租赁等全方位系统化市场服务链条，同时各单项业务开展的过程中展开互动和融合，提高客户成交率，以确保度过市场的波动期。

　　他称，关门、扩张是由各经纪机构在市场运营中的战略决定的，而不完全取决于房市的好坏。中小型经纪机构或在此时选择暂时的退出市场，但不能代表其确被市场淘汰。而部分大型的经纪机构在逆市中选择继续生存，也许会选择以退为进的方式，这与其经营策略、战略地位有很大的原因。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在此前接受媒体采访时曾预计，今年中国二手房市场将迅速降至冰点，而中介公司能做的只有“深耕楼盘，深耕业务，修炼内功”。“下半年，那些实力不济、资格不够的二手中介，尤其是小规模的中介，必将面临倒闭潮。”