【编者按】按照中国目前的购买力和需求量，房价并没有到位，只是涨的过快，该贵的房子还没贵到位，但是不该贵的房子确实贵得挺厉害

　　《财经网》独家策划——【专题】“史上最严”房地产调控周年重审 系列报道之二十三

　　【《财经网》记者 要雪梅】

　　按照中国目前的购买力和需求量，房价并没有到位，只是涨的过快，该贵的房子还没贵到位，但是不该贵的房子确实贵得挺厉害。这是现在房价的核心问题。

　　目前中国大城市里的“房地产泡沫”，更多是价格增长过快。真正很大的泡沫，是没有有效需求，且资金杠杆巨大。实际上，中国存在很大的有效需求，杠杆并不算高。

　　从整体来看，国内流动性过剩，大量的资金涌入土地、房产领域，造成了这个行业的价格上涨过猛、市场投机过度、投资规模膨胀等问题，这些是需要调控的，不能无限制地扩张下去。

　　赵玉吉，前中赫集团总裁、中赫置地董事长。“史上最严”房地产调控一周年之际，他接受了《财经网》独家专访，就此轮房地产调控、现今房地产企业融资等问题系统阐述了自己的看法。

　　房地产企业受政策“两头堵”

　　《财经网》：当前的房地产调控，你认为哪些问题需要亟待解决？

　　赵玉吉：我赞成现在的宏观调控政策，但有些方面力度还不够，有些方向还需要再调整。这次调控应该解决两个最重要的问题：一是供需矛盾严重紧张的问题，二是住宅的产品结构和价格不分级的问题。

　　《财经网》：近一年来哪些政策对房地产业影响较大？

　　赵玉吉：2009年初为抵御国际金融危机的影响，中央推出4万亿的经济刺激计划。当时，银行给房地产业提供了宽松的政策，包括对房地产企业的贷款展期、按揭贷款利率打折等，各地也出台许多鼓励购房的措施，记得深圳媒体上还出现过买“爱国房”的说法。这些是近两年房地产业从复苏转火爆的原因之一。

　　这种对房地产的鼓励政策大约持续了十个月，一个接一个的地王很快引发了调控政策的陆续出台。最明确和直接的是信贷收紧政策，目的就是要遏制资金向房地产行业的流动和聚集。这对房地产企业，特别是中小房地产企业有重大的影响，甚至是比较致命的影响。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的出台，对销售市场的资金回笼也加强了监管和控制。如此一来，银行贷款和预售回款这两个重要的资金来源都受到限制，对房地产企业等于是“两头堵”。进入2011年，中央和地方政府又推出了更为严厉的限购措施。

　　《财经网》：银行还会继续收紧对房地产企业的信贷吗？

　　赵玉吉：我觉得会继续收紧，而且也有一定的必要。从整体来看，国内流动性过剩，大量的资金涌入土地、房产领域，造成了这个行业的价格上涨过猛、市场投机过度、投资规模膨胀等问题，这些是需要调控的，不能无限制地扩张下去。其实出现这种需要调控的局面，跟银行过去对房地产的信贷政策和市场策略有很大关系。此前，相比其他投资和消费类贷款，房地产贷款是银行的优质资产，因为有土地、楼房做抵押，所以银行愿意给房企提供开发贷款，也愿意给购房者提供按揭贷款，资金多了，市场自然热起来。

　　对于房地产买卖双方的融资活动，银行这一块是主战场，当前的调控要坚持下去，信贷紧缩就不能放。我相信还会持续下去，再持续一段时间也是正常的。

房地产调控一周年读者调查

　　现阶段非银行融资将会活跃

　　《财经网》：这一轮房贷新政出来之前，房企从银行获得的贷款在其融资额中的占比大概有多少？

　　赵玉吉：房企在拿地初期需要投入大量资金，购地投入一般占整个项目销售总额的30%左右，即三万元/平米的房子，其中约一万元是拿地的投入。还有的占比达到40-50%，如果拿地的钱是自己的，开发建设的钱是借来的，那融资的比例就是50%。但相当一部分房企拿地时就得借钱，用股权和其它项目抵押的融资来拿地，当然后续还有建设等环节的资金投入。按照各个环节资金周转的总量计算，房地产企业大致有70%的资金来源于银行或其它方面的贷款。

　　《财经网》：目前房地产企业的融资途径主要有哪些？

　　赵玉吉：当前不只是银行信贷收紧，房地产信托也增加了许多限制，但是民间和市场上有很多游资通过各种渠道向房地产行业聚集，这主要还是因为房地产业利润高，对抵押物的增值预期也高。

　　《财经网》：从何时开始，流入房地产企业的民间游资逐渐多起来？

　　赵玉吉：游资一直都有，只是以前用得比较少。因为过去相对于其他融资渠道，银行贷款利率低、获取容易、渠道也比较通畅。相比之下，游资利息高很多。现在房地产企业到市场上融资，行情利率大概18%-20%，远高于银行5%-6%的贷款利率。过去，很多房地产基金找不着合适的项目，因为其要求的回报率太高，条款也比较苛刻，房地产企业不愿意用。但现在情况不同了，银行这条主要的融资渠道被卡住了。而市场资金流动性还很充裕，房地产企业又特别需要资金挺过这一段时间，这些游资的利率很快就抬升起来了。

　　此外，还有一条融资途径就是各类企业之间的拆借、融通，因为门槛相对比较低，会更加活跃，所占的比例可能越来越大了。

　　限购是为了给供给争取时间

　　《财经网》：现在的房地产政策对调节供需矛盾起到什么作用？

　　赵玉吉：现在所有的措施实际上都是为了抑制需求，实际上是为了给扩大供给争取一些时间。需求是客观存在的，无论是首套房、改善房还是投资房产，甚至收藏名居豪宅，需求的出现和扩大都是正常的。这种情况下供给跟不上自然会导致价格上涨过快。房地产又是个买涨不买跌的行业，越涨需求越大，导致人们提前消费或跟风投机，需求膨胀越滚越大。这使得原本的供给不足就越发突出。我们现在的主要问题就是供给不足，平衡不了市场。

　　市场供求严重失衡的情况下，有时会导致市场机制失灵。限购令恐怕就是在这种情况下应运而生的。紧缩信贷、加强调控搞了一年多，效果不明显，房价不仅没下来，相反的，人们对反弹的预期却加强了，这一点很可怕，预示着新一轮的需求膨胀。限购可以直接压缩需求，紧缩信贷只是一部分抑制需求，对购房按揭贷款停止放贷或提高门槛是压缩需求。但是，收紧对房地产企业的土地储备贷款和开发贷款，这个是抑制供给的。一旦供给受到限制，供需矛盾不仅不能缓解，可能还会进一步加大。

　　因此，我认为，银行对房地产业的信贷政策应区别对待，在支持正确、有效供给方面，应该逐渐的有所放松。比如，对于保障性住房、后发展的城市可以给予一些支持；对于具有一定规模、经营良好的房地产企业，不妨也给予信贷支持。也就是，一方面通过限购控制需求的膨胀；另一方面支持有效的供给，从而最终达到缓和或者平衡供求矛盾。

　　《财经网》：限购令的出台，对于房地产企业的影响有多大？

　　赵玉吉：相比银行的紧缩政策，限购的行政手段更严厉，它基本把市场份额固定住了，资金周转的主要来源被遏制住了。以北京为例，房子的销售量可以数得出来，过去北京一年销售18万到20万套商品房，现在拥有购房资格和能力的人可能只是15万，那就意味着市场份额被砍掉四分之一，虽然这和产品、价格没什么关系，但是对开发商房屋销量的影响非常大。

　　《财经网》：房地产企业可能会采取一些什么办法来应对限购？

　　赵玉吉：每个企业都有不同阶段的资金需求，包括购地的资金需求、建房的资金需求、交房阶段完税的资金需求。无论那个阶段的资金需求，遇到前面说到的“两头堵”和限购的“封顶盖帽”，对房企来说都是严峻的考验。可能出现的对策不外乎这么几条：

　　一是把上新项目的速度放慢些，不要再盲目地用很高的杠杆率去拿地。但房地产企业最怕没有新项目，如果没有新项目前面项目的各类款项、税费怎么结帐？现在地产商都在观望，大家拿地的积极性小了，地价也开始下行。

　　二是降价售房。为了回笼资金，忍痛割爱吧。但是，也不是所有的楼盘降价就能售出去，从目前来看，针对首套购房人的住宅产品可能较好销售，高端住宅降价促销可能适得其反。

　　三是延迟结款。也就是房地产企业不同阶段的各种款项，包括工程公司的款项、设备供货商的款项、办理产权的费用以及税款等等，可能会延缓支付，形成企业间的拖欠。

　　四是多种渠道去找钱。资金市场可能会有乱局和后遗症，但是没办法，大家都要活下去。尽管楼市要整顿，但谁也不愿意先出局。

　　住宅产品和价格要区分层级

　　《财经网》：你觉得未来房价的走势如何？

　　赵玉吉：这个阶段肯定会出现降的情况。但从房地产开发商的角度来说，他们给出的都不是降价的信息，如果前后购房客户的房价差距过大，很容易出现客户退房的可能，给房企自身的销售带来影响。

　　但是，我相信现在整体价格水平至少是不涨了，涨幅得到抑制。可能今年全年平均下来房价会有一个较小的涨幅，但是明显下降的可能性也不大。

　　按照中国目前的购买力和需求量，北京的房价还没涨到位，该贵的房子还没贵到位，但是不该贵的房子确实也贵得挺厉害。这是现在房价的核心问题。

　　《财经网》：现在的房价应该如何分出层级？

　　赵玉吉：住宅产品和房价要区分层级，这是房地产市场应该逐渐解决的重大问题。一方面，高档的房子还没贵到位。像北京这种大都市，资源这么稀缺，全国很多有钱人都想来北京购房，房价超过纽约、东京也是正常的。这类商品房的价格应该随行就市，用高房价挡住北京的人口增长。另一方面，必须有便宜的房子，这个城市不能只是富人居住，还有政府、教育、服务人员。比如在纽约、东京、香港就有很多比较便宜的房子，给普通百姓居住。而这类房子是不许随便涨价的，每年房价、租金的涨幅，政府都是有限制的。

　　总而言之，房价必须区分开来。现在政府也开始着力做这方面的事情。一个城市，必须有高房价、高消费的物价来控制城市容量，而同时，也要为这里的社会公共服务人员、学习人员提供廉价的住房。

　　中国房地产市场没有泡沫化

　　《财经网》：2011年，房地产市场存在哪些不利的因素？

　　赵玉吉：今年的房地产肯定是一个比较萧条、冷淡的市场，首先销量会受到限制。有一批房地产企业会很挣扎，还有一批会倒掉，甚至有的会退出房地产行业。原来准备进入这个行业的也可能会观望、调头。现在的政策不就是要这个效果吗？未来能够存活下来的企业，经过淘洗、锤炼，他们在各方面的能力都会增强，对产品、服务、客户重视程度也会慢慢的提高。

　　《财经网》：房地产行业在整个经济中的比重是不是会下降？

　　赵玉吉：如果经济总量的增幅都下降了，房地产的增速也可能降下来，但GDP和房地产的增速下降的幅度不一定同步。我觉得，房地产对GDP的贡献率太大并不一定是好事，那说明工业、农业、商业消费对GDP的贡献率都不高。如果只靠投资，特别是房地产投资拉动经济增长，这样的经济发展不是良性的。

　　《财经网》：有人说我们现在的地产泡沫越吹越大，五年后有可能会破裂，你怎么看这个问题？

　　赵玉吉：有人经常会拿纽约、日本的楼市崩盘和中国楼市作比较。但是，我认为中国的情况和他们不太一样。所谓的泡沫不外乎两条：一是房地产价格与国民收入、人均可支配收入的比例严重错位，二是房地产业的总负债率过高。

　　美国出现“两房”问题，是因为美国人买房都是零首付。当时有一个例子，一个只有5万美元收入的美国人，可以不花一分钱首付就可贷款买一个六七十万美金的房子。美国的银行鼓励买房，然后他们将这些房贷证券化，卖到资本市场上进行投机，这样当然会有泡沫。但是，中国的房地产总资产和总负债的情况跟美国并不同。在中国，购房的最低首付比例为30%，而且中国有很高的储蓄存款做后盾。

　　中国大城市里的“房地产泡沫”，更多是价格增长过快，主要是因为市场上的资金过快地往房地产业集中，人们手里的钱往这里投资和消费。而真正很大的泡沫，是没有有效需求，且资金杠杆巨大。实际上，中国存在很大的有效需求，杠杆并不算高。

　　《财经网》：您对房地产行业怎么看，它的前景如何？

　　赵玉吉：有人说房地产市场的黄金十年过去了，可能投资火爆、楼王频出、攫取暴利的黄金十年是过去了，但是更健康发展的黄金十年将会出现。我保持比较积极、正面的看法。中国的房地产行业还处于一个初期阶段，我国的城市化进程还有很长的路要走。中国大城市房价跟发达国家大都市已经接近，但是房地产企业做出来的产品质量却相差较远。我认为，这个行业的发展潜力还非常大。房地产行业不仅是支撑中国经济发展的重要力量，还与中国人的生活理念紧密相连，与其他民族相比，中国人对房子的渴望是尤为强烈。