【编者按】建银精瑞资产管理公司新近设立首只基金，专用于投资公租房

　　【财新网】（记者 田林）建银国际和全国工商联房地产商会联手成立的建银精瑞资产管理公司，新近设立了首只专用于公租房建设的基金。

　　该基金投资期限为七年，计划首期募集资金规模约100亿元，预期投资回报率为5%－12%。基金的审批和注册拟在今年上半年完成，七八月份募集资金到位，年底之前启动相应的投资项目。

　　尽管经济适用房今年已逐步推向市场，但公租房和廉租房却鲜有投资者问津。对于公租房，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东有一套自己的想法。他对财新记者表示，公租房能很好地缓解住房问题，且有一定的循环性、保障性，应多建公租房，少建经适房。

　　他说，“经适房，很穷的人也买不起，反而补贴了中产阶级。”由于经适房和商品房有一定的价差，中间可能存在寻租的空间，必须严格界定谁能买谁不能买。

　　对于保障性住房，他认为合理的比例应该一半以上是公租房，廉租房建设资金几乎是政府出，应占10%，剩余的三分之一适合向棚户区改造、旧城改造等经适房倾斜。

　　李晓东认为，投资经适房资金压力不是这么大，很多民营地产商也能建，只是政府把利润率限定得较低而已。但建公租房，对于开发商来说，资金压力更大。

　　尽管租赁房每年约有8%－10%的回报，但对开发商来说，建房不可能单用自有资金，还需有银行资金。银行贷款有期限，在一定时间内需还本付息，而租赁房资金回笼速度比较慢，因此资金压力大。

　　不过，李晓东认为，对投资基金而言，租赁房资金缺口越大，基金介入的机会和空间也就更大。

　　他向财新记者透露，作为投资基金介入有三种方式。其一是盘活目前存量的公租房。比如，前两年地方政府为完成中央下达的任务，在土地出让上给开发商配建一部分公租房。这部分公租房主要由政府回购，若政府财力有问题，投资基金就可以替政府回购，同时还可和开发商磋商价格。

　　比如推出的公租房未来市价是20000元/平方米，政府三年后以9000元/平方米的价格回购，投资基金现在就介入，可按7000元/平方米的价格回购，这样单从回购价格上就相当每年有7%的优惠，若再加上未来以20000/平方米价格的房子出租，每年租金收益率可达3%，这还不包括租金收益另有税收方面的优惠。

　　其二，投资基金还可直接向政府拿地投建公租房，一方面享有公租房土地的优惠；另一方面可将公租房做出品牌和档次，比如在不是中心位置但有轨道交通的地方，建一些以青年人为主题的小区，获得较好的租金收益。

　　此外，还可尝试一些创新方式，比如旧厂房改造。这种方式不仅成本更低、见效快，租金收益率也可能更好。由于出租用，工业用的厂房不需变更性质，流程上也更有效率。■