【编者按】惠誉认为，在评估住房市场滑坡程度时，看房屋销量比单纯看房产估值降低更有意义，并且认为“房价降低、销量增加”这一情境发生的可能性更大，而在这种情况下，房产开发商面临的下行风险是可控的

　　【《财经》综合报道】  5月2日，惠誉发布了一份名为《中国住宅房地产行业问答》（Chinese Residential Real Estate：Q&A）的行业特别报告，探讨市场对中国住宅房地产行业的主要疑问及担忧。该报告是穆迪2011年2月16日发布的《中国房地产开发商：行业信用因素》（Rating Chinese Property Developers： Sector Credit Factors）的后续报告。

　　报告讨论了使中国住宅房地产市场区别于西方发达住宅房地产市场的因素，包括中国城市化进程迅速、房价与收入之比偏高以及购房者杠杆率较低。惠誉在报告中并未试图预测中国房地产价格的走势，而是设想了中国房地产市场的滑坡情境，以及滑坡对惠誉授予评级的中国地产开发商产生的影响。

　　惠誉认为，在评估住房市场滑坡程度时，看房屋销量比单纯看房产估值降低更有意义。该机构强调了房地产市场的两种滑坡情境，并且认为“房价降低、销量增加”这一情境发生的可能性更大，而在这种情况下，房产开发商面临的下行风险是可控的。

　　惠誉预计，在这种情境下，一旦房地产市场开始滑坡，在最初的12-18个月（即“第一阶段”），开发商将把流动性（而非利润）放在首位；第二阶段，行业整合活动可能较为集中，因为一批小型、实力较弱的开发商在第一阶段已经败下阵来，而实力较强的开发商已熬过最困难的时期。

　　同时，报告探讨了房地产开发商面临的关键风险因素，并讨论了开发商为应对滑坡而已经或者可能采取的措施这一更加重要的问题。惠誉认为，开发商渡过市场滑坡期及引领行业整合的能力不仅取决于其地域、项目情况及现有流动性状况，还取决于财务杠杆中的股本缓冲。

　　惠誉指出，许多中资房地产开发商已经在过去6-12个月中将发行的债券展期，或正在考虑采取这一措施。在滑坡期保存现金的其他做法包括：停止购买额外土地，放慢或暂停工程建设。

　　除建立强有力的流动性缓冲外，许多中资房地产开发商还在试图增加商业房地产业务，将其作为长期商业战略转移的部分措施。与依靠估值拉动的商业和住宅房地产收入相比，由租金拉动的收入更加稳定。