【编者按】《中国房地产发展报告》指出，2011年的调控政策是此轮土地市场波动中供需失衡的首发诱因

　　【财新网】（记者 张艳玲）以“限购、限价”为特征的房地产调控因行政色彩过浓受舆论诟病。中国社科院5月5日发布的《中国房地产发展报告》（下称《报告》）认为行政手段不但难以解决房地产市场根本问题，还将进一步推高土地价格。

　　上述报告称，2011年调控政策成为此轮土地市场波动中供需失衡的首发诱因。报告认为，新政的行政性手段给未来土地市场交易带来诸多不确定性和博弈空间，突出表现是地方政府并未表现出积极的土地收益让利，重点城市楼面地价依然坚挺；同时，一些城市土地市场溢价回落主要还是依赖招标方式的行政性控制，其楼面地价有所回调，真实原因不过因为政府将优质地块冷藏，出让的是郊区偏冷地块，这压抑了市场真正的需求。

　　与会的中国土地勘测规划院地价所所长赵松也指出，今年出台的调控政策用高压的行政手段来暂时稳定市场，希望能够转变市场上的预期，“房价高了，就让地方公布限房价的目标，地价高了，直接限地价”，高压性的行政手段在短期内虽可见效，但不解决长远的本质性问题。

　　《报告》认为，2010年房地产调控的重点是“增加住宅用地供应量”、“提高供地结构中保障房用地比例”和“改革土地出让方式”，但政策执行一年后并未换来价格的下调，土地作为稀缺的不可再生资源，尤其是当卖方垄断成为趋势时，价格上涨成为必然。

　　在此背景下，《报告》指出最有效的办法应是扩大土地有效供给。北京等城市自2010年将土地一级开发权向政府收拢，这导致土地供应市场上的垄断更加严重，供需矛盾将导致地价不断上涨。而2011年保障房建设力度加大，令商品房地块更加稀缺，也间接推高商品房用地的实际成交成本，招拍挂制度等土地出让方式只能控制地块的溢价，不能控制最终的成交价格，加之境外资金流入压力加大，2011年土地市场整体成交价格将上升至历史新高。

　　赵松建议，管理者利用短期的高压政策争取到的缓冲时间，抓紧时间筹划制度、机制层面的变革，把市场引向正常的轨道，在此之后要明确地划分政府和市场之间的界线，让市场在自己的空间内发挥自己自我调节的作用。■