征收房产税的效果，在大部分人的预料之中。据上海官方统计，截至4月27日，上海市税务机关认定的应征房产税的住房2306套，3月份首笔个人住房房产税缴纳开始约有20笔应征房产税已缴纳；重庆传出的消息则是，前3个月房产税合计约79万元。

在对投资打击不力的同时，浙江等地部分银行已经执行 “首套房贷利率基准利率上浮10%，首付提高到四成”，让不少业内人士看不懂。上海中原研究咨询部报告则直言“打压矛头转向刚需，调控频频究竟为谁”？

调控政策猛药的副作用正在逐渐累积。在2011中国城市经济聚合体发展高峰论坛上，一位有意投资无锡“上海中心·城开国际”项目的业内人士说，越来越多的购买力被相关调控政策延缓或限制，形成一股积压的力量，一旦调控有所松动或退出，届时市场就将反弹，现在出手购买的人以及坚持不降价的企业，博的就是这一政策退出效应。

调控着力不准？

“我是一个有上海居住证的新上海人，没有房，但也看不到享受上海保障房的机会，但目前的政策仅首付比例、贷款利率就让我难以承受，一旦相关政策有所松动，尤其是首付降低，我会马上出手。”小胡是记者的一位朋友，他觉得调控政策反而把他给堵了。

5月7日，华润置地揭幕上海全新高端产品华润·新江湾九里的现场，一位自称已在华润新江湾城项目购买4套豪宅的年轻投资者表示，合适的房产仍是其投资首选。当天，近200组意向客户参观该华润项目，几乎看不到调控对这些实力买家的影响。目前的房产税等成本，在他们看来几乎可以忽略。

这两类买家被称为刚性自住和刚性投资需求。但后者面对的问题要棘手。

有资深人士为上海这几个月房产税的“业绩”简单算了笔账：约20笔应征房产税已经缴纳，按照每套住房平均交纳5万计算，上海房产税试点3个月税款仅约百万元，甚至不到上海套均房价。

“目前房产税的成本，对一些高端投资者来说，几乎不受影响。而限购看似难以突破，实际上不少人通过借用他人身份进行投资，能钻的空子不少。”一位服务于高端客户的中介人士向记者透露。

小胡这位刚需自住需求买家面对的情况则复杂得多。首先是不断提高的首套房首付比例。建行浙江分行日前下发通知，从5月5日起首套房贷利率在基准利率基础上再上浮10%，首付提高到4成。农行也很难申请到基准利率的首套房贷了。中原研究咨询部的报告分析，按照四大行以往的一致步骤，工行调整只是时间的问题。“将首套房利率调整到1.1倍，相当于央行连续加息2.5次，至少有一半以上的刚需置业计划被打乱，楼市交易将再入休克状态。”

该报告直言对调控着力方向的质疑：通过让购房者买不成房，把开发商饿得失血进而降价，这种用牺牲消费者的方式来慰藉消费者，做法明显错乱。

考验退出机制

小胡这样的刚性置业需求被政策限制，只能选择延后购房，但它们并没有消失，而是随着时间的积累更加壮大。

而购买实力雄厚的刚性投资需求，则依然在通过变通方式购买房产。房价也继续表现出抗跌性。

中房信分析师高岗指出，“新国八条”从出台到现在已经超过3个月，总体来看，空前严厉的调控并未能够改变楼市整体向上的格局，尤其是核心城市周边卫星城热销。

国家统计局发布的数据显示，三四线城市成交继续保持增长，特别是一线城市周边的三四线城市市场发展尤为迅速，从数据来看，河北、四川、广东、重庆等地的成交量增幅均高于全国平均水平，尤其是河北，受北京严厉限购的直接影响，一季度成交量同比增幅达33.5%。