【编者按】大部分买家来自周边上海、杭州等地的被限购者。调控要实现真正的房价下调，不仅需要时间，而且强力的执行力。

5月4日晚6点，刚刚回到上海把车停稳，小贺就收到了一条短信。看完短信，小贺骂了一句脏话，郁闷无比。小贺当天中午出发奔往嘉兴某楼盘，按开发商要求存了一笔指定的款项。由于该盘无法确定销售时间，下午通知最快第二天，只好先回上海，但现在收到的这条短信通知：银行通知首套房首付提升至四成，开发商决定当天连夜开盘销售，请速至售楼处拿号选房。

忙活了好几天，小贺还是没能在嘉兴的这个楼盘抢到自己想要的那套房子。

小贺有上海居住证，但名下已有两套房产，属于典型的被限购者。最近一个星期，他忙着一件事情：在目前还未限购的浙江嘉兴投资一套房产。但首次尝试未能成功。

“抢，一点都不夸张。而且主要不是嘉兴本地的买家，大部分买家来自周边地区的投资者，其中不少来自上海、杭州等地的被限购者。”小贺坦言，以他这次的亲身经历判断，调控要实现真正的房价下调，不仅需要时间，还需要强大的执行力。

不限购的诱惑

在上海等限购严厉的一线城市，未被限购，成为一个非常“奢侈的梦想”。

小贺坦言，“不少楼市投资的老前辈都在说，现在最关键的，不是有没有钱、有没有合适的房子，而是有没有被限购。”

“几年对上海楼市有投资意识的人，基本上都已经属于被限购的行列。这也说明，这一政策不可谓不严厉。”小贺结合身边一些同样投资房产的朋友实际情况总结，很多人仍然想投资房产，但无奈被限制。

“我现在能拿出来做投资的闲钱，也就50万元，在上海算是小虾米。做股票，我没信心，其他也没更好的选择。”从4月底开始，小贺开始把目光投向上海周边的二三四线城市。

经过考察，嘉兴最终成为小贺的重点考虑城市。他判断，嘉兴目前较好地段有新房单价万元左右，整体平均8000-9000元/平方米的水平，相比其他几个同类城市，成本、未来空间等都相对比较适合投资。

不过，不限购的嘉兴却同样限贷：对于没有本地户籍或不能提供相应税收、社保证明的人，严格限制贷款。“最安全最容易操作的，就是全额付款。”小贺表示，这样他在嘉兴投资房产的选择余地已大大缩小。

“主要是两类选择：一类是小户型的老房子，市中心的；另一类是小户型的期房。”小贺根据嘉兴二手房市场走势判断，前者的上涨动力不足，后者空间不小，决定挑选小户型的新盘进行投资。

抢不到的便宜房

层层挑选，小贺锁定了嘉兴运河新区某多层房源为主的中端项目。

销售人员告知，这批房源以小户型为主，均价相对较低，还有较大的折扣优惠活动，初定5月7日开盘。“销售人员告诉我，预约登记购买这批房源的客户很多，有的房源有多个意向买家，等到5月7日正式开盘这天，估计房子已经没了，选房定房必须提前去。”

5月4日，小贺专门请了半天假驱车前往嘉兴看房。在销售现场，一房一价的详细价目表早已张贴。

不过，小贺不一会儿就发现，尽管该项目已经公开一房一价，但往日的许多潜规则依然存在。“该楼盘对外宣称售价6000多元每平方米起，但实际上，6000多元每平方米的房子只有一套，而且位置是整个小区最差的，大部分的房源价格都在8000元以上，不少楼层较好的房源

均价在10000元/平方米上下，单价跨度非常大。”

该项目提供了非常诱人的优惠措施：总价一次性优惠1.5万元的基础上，一次性付款再打9.2折。

“与周边房价相比，这是一个挺不错的投资机会，有空间。”小贺称，最初，他根据投资预算，只能选择为数不多的小户型低总价房源。不过销售人员指着小贺意向的几套“很划算”的房源悄悄透露：“还是另外选意向的房源吧，这几套基本上内定了，关系非常铁。”

小贺此前通过一位当地朋友找到了开发商的负责人，但由于关系“不够铁”，对方表示“很难照顾。”该开发商负责人承诺说，公司一律不内定房源，但只要能拿到房号，届时会额外再给一些优惠。“不能保证房源，却保证给予一定额外优惠，这种情况非常罕见。”

5月4日下午在嘉兴忙活了半天，小贺终于初步确定了几套意向房源，但当天该项目还在申领预售证，能否当天拿到并不确定，因而也无法确定开盘时间。小贺甚至考虑在嘉兴过夜，但开发商仍无法确定第二天就能选房定房，小贺只能先回上海。但一个小时后收到的短信让小贺后悔不已。

“买家大部分和我一样来自周边地区，嘉兴本地买家反而不多，销售告诉我，大部分外地投资者也都是计划全额付款的，很有诚意，他们无法偏袒谁。”小贺说，“不排除开发商为了照顾部分“关系够铁”的客户，搞“突然袭击”。

第二天晚上，小贺再次收到了该开发商的短信：公司决定加推新一批房源，次日（5月6日）8点18分吉时放号销售。“销售称这批房源价格和第一批差不多，且位置更好。但我折算后发现，类似房源的售价涨幅都在千元以上，而适合我的小户型房源，售价从7000元/平方米涨至近8000元/平方米，涨幅已经超过10％。”小贺表示，加上前日被戏弄的感觉，他对这批房源没有兴趣。

调控何以见效

这次经历，让小贺感觉，在嘉兴这样的非限购城市，由于不少是上海等限购城市的被限购投资者涌入，要想投资一套理想的房子，不但要有钱还要靠抢，还不一定抢得到。

“回顾我自己工作这些年来在投资房产方面的经历，对于调控是否真的能够见效，我表示怀疑。至少，还需要投入更多时间、精力，才可能实现理想的调控效果。”小贺坦言。

小贺2005年大学毕业来到上海谋生，由于工作本身与房地产行业相关，他很快意识到买房的必要性。两年之后，在主要依靠老家父母资助大部分首付款的情况下，小贺在上海内环内购买了一套近60平方米的老公房，总额80万。

两年多后的2010年，这套老房子的市价已达150万元。其间，2009年上半年新一轮房价大涨之前，小贺又在上海郊区凭借自己这几年的约20万元积蓄，再次付了一套两室户期房的首付。而这次用于嘉兴投资的50万元，来自2010年初以150万出售的老房子回笼资金，在继续贷款新购上海郊区一套小户型房产后所余。

“事后，我逐渐理解在嘉兴的遭遇。嘉兴作为非限购的三线城市，对投资者有着巨大的吸引力。”小贺分析，总结而言，导致嘉兴等类似非限购地区热销的原因主要有三方面，首先是重点城市限购压力大，资金和购买力向周边地区转移；其次是重点城市与周边地区的房价差距拉大，周边地区形成一定的价值洼地效应；“铁（路）公（路）基（建）”建设的加速导致城市一体化进程的加速。