调控催生了房地产基金的“野蛮生长”，却让其生长过程显得痛苦。

张伟（化名）是某上市房企去年成立的基金管理公司总经理，他说，到目前为止，还没有成功为公司募集到一项资金。

“洽谈了一年，机构投资者对房地产对基金都很谨慎，到最后的关头不知政策会不会又瞬息万变，市场会不会出现更大的利空。”房地产基金生长初期，他们拿不出有说服力的投资业绩，而投资人又要求很高的回报。

“这是行业面临的普遍问题。”许多接受采访的基金人士都这样表示。

春天迟迟没有到来

专门以房地产为名义的基金数量并不容易统计。

盛世神州基金管理公司总裁王戈宏用“全民皆PE”来形容目前房地产人民币基金生长数量。“去年3月8日，我们成立时只有寥寥几家房地产基金。而最近去参加一个股权协会的基金讨论会，据说光北京就有几十家，全国可能有上百家。”曾在美国创建商业不动产基金的王戈宏，用“野蛮生长”来形容他所见到的情况。

他认为，调控新政遏制了地产的野蛮生长，但催化了房地产基金的野蛮生长。“很多地方在开论坛，很多人在做地产基金。”

DTZ戴德梁行评估及顾问服务部董事胡峰称，他们今年接受的人民币房地产基金类评估项目风险业务比去年增长了30%。

这种野蛮生长的背景就是，政府银根一再收紧，开发商融资频频受制。与此同时，要求回报率相对甚高的房地产信托都成为开发商的“救命稻草”，信托数量“井喷”。但房地产基金的春天却迟迟未到。

“从融资到项目运作都不成熟，都在摸索中。”王戈宏表示，行业还拿不出成功案例。而他们尽管被称为北京第一家房地产基金，目前也仅投入了一个项目。

张伟则在为寻找融资方而焦灼。他告诉记者，出于安全性，他们只想寻找机构投资者。他找过保险公司。“理论上讲，保险投资房地产是不错的，但他们迟疑迟疑，不肯迈出这一步。主要还是担心风险，认为房地产基金缺乏监管。”

高和投资董事长苏鑫目前正在山西太原忙于近期的投资峰会。他认为，房地产基金目前主要是信用是逐步积累的过程。阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇认为，房地进基金发展缓慢与调控并无太直接的关系，它与股票基金最大的不同是专业性更强，流动性差，对操盘团队的要求比较高，此前若没有良好合作关系，很难信任把钱交给基金管理人去投。

“没有准备好”

在陈方勇看来，现在募资难是房地产基金最大的困局，基金管理人缺乏有说服力的业绩，投资人则会要求有保底的收益。

王戈宏认为，人民币房地产基金有三个方面没有准备好。“第一，春天的种子，即钱。钱的来源非常窄。第二，播种的方式，即中国房地产基金的模式没有人说得出来，以前看的都是国外JP摩根、美林在做，说简单点，他们就是收购、做债，对赌之后就卖掉，走人。中国地产融资一直是债权融资模式，真正的PE是股权融资模式，但这种模式并没有建立起来，投资与监管模式也没有建立起来。第三是播种人，专业人才特别少。”王戈宏还表示，寻找适合基金的项目也比较难。“去年我们谈了80个项目才投1个项目，已经跑遍全中国，需要融资的项目好像很多，但符合我们基金要求的项目非常少。主要问题还在于投资人能否给出良好的回报，开发商能否接受综合资金成本。”

胡峰表示，海外基金参与者基本都是养老、社保基金等机构投资者，但国内的个人投资者比较多，机构投资者并没有参与进来。

不过，与严格意义上的海外房地产基金不同的是，调控背景催生下的人民币基金有相当一部分是为开发商自身项目融资而生的“中国式人民币基金”。如张伟所在的基金。由于开发商在社会上口碑太差，很多机构对中小开发商并不信任。

这种基金的成本很高。“如果银行是8%，信托是12%、15%，而基金可能会到20%-25%，我们在北京刚投的项目是30%（税后）”，王戈宏说。

苏鑫说，正因为此，才需要鼓励金融创新，比如放开REITS，合理引导、监管房地产人民币基金。他认为，前不久自焚的包头巨商金利斌，就与民间融资渠道没有充分合理引导有关。

4 月13日，民间传说资产高达40亿元的包头商人——包头惠龙集团董事长金利斌，因不堪承受高达12.37亿元的民间高利贷债务，自焚身亡。这在民间金融活跃的包头引发了一场不小的金融余震，包括商业银行、农信社、典当行、担保公司等多家金融机构或多或少地牵涉其中。

一些先行的房地产基金拓荒者一直在倡导房地产市场的金融化、证券化。但反对者认为，放开基金将变相催生房价上涨。“但不放开，民间的钱没地方去。”苏鑫认为，目前政府对房地产基金的态度基本属于不打压也不鼓励。