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本报记者 董映颉 北京报道

   已经低调多年的碧桂园似乎终于在这个5月高调了一把。5月以来碧桂园频频掀起的降价风潮引起了业内的广泛关注，成为冲击全国楼市价格的一股不可忽视的力量。
    “近来政策方面针对房地产市场各环节出台的规范性细则明显增多，调控力度仍是逐步加大。在这样的背景下，开发商很难扛得住。”中原地产董事总经理李文杰表示。
多地率先降价推货
    就在全国楼市都僵持不下的局面下，碧桂园或许成为了2011年楼市降价“先锋”。进入5月之后，碧桂园在多地开始了楼盘“降价推货之旅”。
    5月1日，碧桂园广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米总体下降约15%。五一期间，碧桂园广州清远及肇庆的另外两个项目也因降价千元，引发抢购。
    “碧桂园广州项目降价，主要还是因为4月底增城市限价令的出台。”碧桂园集团一位内部人士告诉记者，根据限价令，新推楼盘的定价不得高于该盘2010年销售均价的105%。
    如果说广州碧桂园价格下调，主要还是因为限价政策的原因，那么南京大量房源一次性入市，则可以说是碧桂园今年“低价快推、以价换量”策略的有力体现。
    5月8日开始认筹的碧桂园南京项目，将于本月15日正式开盘，推出第一期总建筑面积54.32万平方米，共约4253套房源。而据业内人士表示，这相当于南京全市所有楼盘接近2个月的销售量总和。
    而据记者了解，此次碧桂园南京项目推出的房源，部分最低价格仅为5800元/平方米，主力房源均价6000-7000元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，另外还将有9.2折、9.4折等优惠措施。此次房源总体均价为6000元左右每平方米，仅为当地市区房价均价的一半。
    如此优惠的楼盘入市，当然引起了当地购房者的“疯抢”。据当地媒体报道，开盘前两天超过七成的房源已获认购，认购金额近12亿元，创碧桂园开盘销售历史新高。
   李文杰向本报记者表示，目前推动碧桂园降价的动力除资金压力外，更大原因在于对调控政策继续加码的忧虑。
“销售将尽量往前赶”
    事实上，对于碧桂园本次在南京如此大规模地降价推盘，业内各方也表示了相当的担忧。
    更值得注意的是，碧桂园一直标榜自己“卖白菜一样卖房子”，利润率低，但如今广州、南京项目都是“以价换量”的销售策略，这也让业内对2011年碧桂园的利润率更加担忧。
    但中信证券一位关注碧桂园的房地产分析师向记者表示，与利润率相比，碧桂园目前更为重视的还是销售业绩，如果销售额上不去，碧桂园在未来的市场拓展、融资等方面都会受到限制。
    事实上，今年年初，碧桂园曾表示今年的销售目标为430亿元，而根据其5月4日公布的数字，碧桂园前4月才完成销售119亿元，仅完成全年目标的27.67%。然而碧桂园最新公告显示，在南京项目开盘后第二天，也就是5月16日，集团共实现合同销售金额约154亿元，另尚有约37亿元已认购待签约金额。
    上述碧桂园集团内部人士向记者表示，在目前的政策环境下，碧桂园求稳不弄险，未来的政策走向并不明显，所以碧桂园的销售将尽量往前赶，根据不同项目的特点制定价格策略。
    而根据上述分析师的说法，对于在香港上市的碧桂园来说，其融资的主要手段还是发债，其前几次发债之所以能够获得投行及投资者的认可，稳定增长的年销售金额是一个重要的先决条件。
    而从资金情况上来看，碧桂园的现状并不容乐观。公开数据显示，2010到2011年，碧桂园海外发债融资共18.5亿美元，合人民币121.8亿元。碧桂园投资者关系部刘嘉毅曾向媒体表示，多次发债，是为了2011年到期的可换股债券可能出现的赎回提早做准备。但这种“借新债还旧债”的模式，仍然饱受外界质疑。
    而对于近期碧桂园集中促销的动力和原因，中原地产研究部分析表示，从2010年底各知名房企的负债情况来看，碧桂园的短期资金压力最大，其货币资金与短期负债之比仅为0.98。这则意味着其持有现金量无法弥补短期负债的缺口，而这也使碧桂园的“以价换量”策略成为可能。
为了利润率转向
    碧桂园的“低价囤地”模式曾经多次受到业内质疑，尤其是2009年房地产市场普遍遇冷的时节里，碧桂园一度频频传出转型。而如今，令碧桂园大手笔降价推盘的背后，却仍然是其低成本土储模式的支撑。
    事实上，碧桂园的拿地策略并不复杂。碧桂园很少在一线城市的炙热地块“下注”，而主要在二三线城市的边边角角拿地。而大量拿地后，碧桂园选择慢慢开发。据中航证券首席地产分析员杜丽虹研究，同为大众型地产商，碧桂园的周转率慢于万科、保利等公司。2010年万科存量资产周转率达到0.79倍，保利地产0.74倍，恒大地产在0.8倍以上，碧桂园周转速度维持在0.5倍水平。
    而作为大众化定位房企中的另类，碧桂园却一直在努力追求低成本土地上的高附加值。据测算，万科、保利每平方米土地的利润贡献约相当于其土地成本的50%-60%，恒大地产约为100%-120%，碧桂园则接近200%，其每平方米土地成本仅为465元，但每平方米利润贡献约为900元。
    而在这样的基础上，碧桂园选择降价推盘也显得更为“明智”。“从其土地价格上来看，碧桂园降价还是有一定空间的，而碧桂园快产快销的销售模式也需要其资金快速回笼。”上述中信证券分析师告诉记者。
    不仅如此，一向以开发低密度住宅著称的碧桂园也在寻求转变。今年年初，碧桂园曾表示，要充分利用土地资源，向高层公寓、中小户型普通商品房等高容积率的住宅类型转型。“这将有助于碧桂园提高总体销售水平，解决利润率下降带来的压力。”一位碧桂园高层管理人士向记者表示。