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本报记者 刘力图 广州报道

年关之至，正当各家房企深陷设法提速却动力不足之时，恒大却叫嚣：我要减速！近日，恒大地产管理层日前向媒体透露，今年全年销售额可达900亿元，但该成绩少于较早前集团内部预测的1000亿元。但对于2012年的目标，恒大指出可能会无限接近千亿，甚至超过千亿。到底，恒大正在图谋什么？

减速之义

善于打快仗的恒大今年所取得的业绩在各大房企排行中已名列前茅，但其九月销售成绩一公布，更为其全年的战绩留下完美的定音符。截至9月底，恒大地产已累计实现合约销售692.6亿元，同比增长94.5%，已完成年初制定的全年700亿销售目标的98.9%。

恒大几乎提前了一个季度完成全年目标，业界按照此速度预测，恒大要成为继万科后第二家销售额接近千亿的房企并不难。对此，许家印曾公开表示会考虑提高全年的销售目标，但恒大高层近日向本报记者透露，这个想法目前仍没有落实的可能。

相反，恒大高调提出减速。恒大地产副主席兼总裁夏海钧表示，预计10月恒大定能完成700亿元目标，而待此后在700亿元的基础上有了较高且合理的增幅后，恒大会在今年最后时间之内有意上调单价以减缓销售。

此外，暂缓拿地的设想在近几个月已得到显现。作为已在广州、上海、天津、重庆、深圳、武汉、合肥、南京等全国100多个主要城市布局的“大地王”，掌舵手许家印曾在中期业绩会上表示，经过大规模补充土地储备后，从7月1日开始，恒大以基本上停止了购买土地。目前基本确定，每年会在10、11月份，在非寒冷地区来补充一些土地，即当年消耗了多少土地，就要补充多少土地。2、3月份时，则会在寒冷地区补充一些土地。

夏海钧公开表示，以恒大目前的土地储量，已够未来5至8年的开发，因此除非是特别好的土地，否则恒大不会继续扩大土储规模。而判断是否拿地有两个标准，一是要在未去过的城市，二是或者在现有项目旁边。

优化上路

自从2008年资金事件咸鱼翻身后，恒大与其金融投资者注定把高速运转的炸弹捆绑在身上。此时选择减速，时机是否合适？

“目前的现金流压力不大，我们自然能有更多的主动性和自主性作出相应的调整。”恒大内部人士向本报记者道出减速的初衷。实际上，为了赶在调控政策显现之前，恒大比以往更卯足了劲地开展超前布局、快销项目等攻势，赢得政策红利之后，恒大也必须回头面对因极速带来的隐患。

同策咨询研究中心张宏伟总监向记者表示，恒大宏观方面的布局和模式已经定型，目前应该利用这段时间，调整项目开发的节奏以及优化开发的各个环节。

此前，合肥、太原、包头以及重庆等地曾爆出恒大项目疏于管理、不注重细节、质量堪忧以及拖欠工程款项等“罪状”。对此，某房地产商项目总监向记者表示，太快的速度使其在产品的质量和营销方面存在不少的问题，粗放式的经营方式是恒大留给他的第一印象。而多位房地产分析人士一致向记者表示，恒大的项目多处于房产市场并未成熟的偏远地区，既要要求极快的扩张速度，又要保持项目大规模的特色，地方管理十分容易陷入凌乱的处境。

恒大对于成本控制的改进，一直备受业界关注。张宏伟总监分析，恒大一味追求销售指标，但对成本的评估仍然未够成熟，以致其在销售金额较高的情况下，却出现了利润率低的现象。

有数据显示，恒大虽然通过薄利多销的方式“以量取胜”，保证了净利润以及核心业务利润排名靠前的优势，但其地产核心业务利润率仅15%，在全国龙头房企中排名接近末位。

千亿时代储备术

对于减速设想中减缓销售的环节，夏海钧称这主要是为2012年的合理增长奠定基础，他强调虽然恒大有能力在未来继续新推几十个楼盘，但实际上肯定不会有这么多，因为还要放一些项目到2012年。这是恒大近期对于2012年构想少有的表态。

张宏伟总监分析，既然恒大在销售业绩方面的问题不大，而未来把目标定得更高，则可以把有巩固作用的防守项目放到明年，因为明年不排除会作出价格的微调，此举能够弥补微调所带来的资金损失，为长远做好布局。

对恒大此举，一大型房企高管向记者作出他的解读：“恒大为不明朗的形势作出更多准备，毕竟手中握有更充足的现金才有更多自主性。可以预见，明年楼市应该会继续看紧。”他强调除了恒大，其他房企对来年均有类似方面的暗示。

在各大中小型房企的“恒大效应”紧随着恒大今年所创下的战绩而至。有业界声音指出，类似于中海、华润等房企开始通过积极降价的策略，在“快速开发，快速周转”赢得不错的战局。此外，不论大、中还是小型房企都开始在二三四线城市发展，有些更开始深耕二三线。

这对于2010年便开始深耕二线，拓展三线的恒大来说，远离一线城市的战场无疑已经充满硝烟的味道。“随着城镇化的深入和房地产政策调控持续，这些都是我们预料之内的事。”恒大一内部人士向记者表示。

“估计只有大型房企才可以与恒大抗衡。”张宏伟强调，边缘化大规模拿地，再快速开发的模式对现金流要求很高。

贝塔策略工作室分析师杜丽虹发文指出，未来，随着调控政策向二三线城市的扩展，城镇化模式的优势可能有所削弱，但高周转企业的生存空间仍大于低周转企业。

她强调，资本结构的模式对企业影响很大，一度激进的恒大地产曾因为2008年的持续超速扩张而导致资金链面临断裂的边缘，经过过去两年的积极去存货，才使目前的负债率已恢复或接近安全底线水平，排名也进入前5名。

纵观2011年上半年，以恒大、雅居乐为代表的走城镇化道路扩张企业的全国性布局以及资金高周转的优势突显，并呈现上升趋势。

“但资金问题仍持续考验着这类企业。”一位知名上市房企高层向记者谈及恒大时表示，恒大今年在融资渠道方面虽然有不少创新的大动作，但要应对明年的挑战，还必须多拓展融资渠道，调整融资方式。