【编者按】珠海首祭双限令 高价区域已超限价一倍

每经记者  徐学成  发自广州

　　从昨日（11月1日）开始，珠海成为首个“既限购又限价”的城市。

    不过，由于珠海楼市最大的特征就是其区域价格的严重不平衡，“珠海版”限购令带有明显的针对性，即只针对珠海主城区限购，因此业内认为该限购政策相对“温和”。

    不过，广州市社科院研究员彭澎认为，珠海继佛山之后响应限购，可能会给珠三角乃至全国其他二三线城市带来压力。

宣布“双限”

    10月31日晚间，珠海市政府发布的《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）显示，“自2011年11月1日起，本市户籍居民家庭（含驻珠部队现役军人和现役武警家庭）、可提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；不能提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。”

    除在香洲区实行限购之外，珠海还制定了针对全市的限价政策。根据该《通知》的规定，自2011年11月1日起，房地产开发企业报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标  （11285元/平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

    珠海“限购令”的发布意味着，从11月1日开始，符合一定条件的居民家庭最多只能在珠海主城区购买1套11285元/平方米以下的商品住房。

均价已越过调控“红线”

    珠海市官方统计显示，今年前9个月，全市楼市均价已经较2010年同期上涨了17.7%，珠海市新建住房均价已经达到11967元/平方米，大幅超过珠海年初制定的调控目标。

    今年4月1日，珠海市政府常务会议制定的年底房价增长控制目标为，新建住房均价增长幅度不高于GDP的增长幅度（即11%）。

    这一调控政策发出之初，引来了珠海市民的一片“欢呼”，但房价上涨一浪高过一浪却是始料未及的。

    而据百脑汇地产机构对2011年珠海楼市的预测，珠海商品住房销售均价有可能高达14000元~15000元/平方米。

    针对珠海楼价今年前三季度的上涨，亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，其实珠海本地购买力有限，但今年以来，一系列政策利好吸引了外来的投资需求，例如横琴新区规划的出台以及未来即将建成的港珠澳大桥等，此外，由于与一线城市相比，珠海楼价尚处在较低水平，所以也带来了一定的上涨预期。

或致外围城区量价齐涨

    “限购令”的发布，意味着珠海成为了珠三角第二个实行限购的二三线城市，也是第一个实行“双限”的城市。

    但与其他二三线城市相比，珠海楼市最大的特征就是其区域价格的严重不平衡。

    根据合富辉煌发布的珠海楼市检测报告，今年9月份，珠海楼价最高的唐家湾片区均价已经超过25000元/平方米，而较为偏远的坦洲片区（中山与珠海接壤）均价还停留在6000多元/平方米的水平。

    正因为如此，“珠海版”限购令也带有明显的针对性。根据《通知》的规定，处于市中心的香洲区不仅被“限购”，其新建商品住宅的预售价格还被牢牢控制在调控目标范围之内，而外围区域则不受限购的影响。

    在谢逸枫看来，这样的限购政策相对“温和”，他表示，由于中心区域的新盘数量本就不多，所以新盘限价对楼市影响甚微。而在外围区域，由于售价本就不高，所以限价对这些区域楼盘价格也几乎没有影响。但是，由于限购只适用于香洲区，所以外围区域的成交量可能会因此大幅上涨，呈现量价齐升的局面。