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本报记者 刘敏 西安报道

宏观调控给房地产格局带来的深刻变化开始愈加清晰：在中低端商品住宅市场，降价潮正从一线城市向二、三线城市蔓延，加速出货后的资金正正大量涌向下一个“蓝海”——二线商业地产。 

商业地产受益 

“商业地产就是我们未来3—5年的发展方向，当一线城市沿海城市变得竞争力非常强的时候，二线城市对我们来说就会有更大的机遇。”在刚刚于西安召开的2011亚太商业地产峰会中，华瑞中国信托的首席投资官姚蔚这样表示。 

而对于这一判断，姚蔚此前曾供职花旗集团的经历则是最佳印证，“在花旗的时候投了西安世纪金花两个店，我们三年里面，内部回报率达到了25%，本金翻了一番。”姚蔚坦言。 

“虽然二线城市商业地产配套在我们全国销售的占比只有20%，但从去年起到现在，像西安这样的城市已经成为我们销售增长最快的市场。”作为房地产的下游企业，圣象集团副总裁曾欣称只能跟着形势走，为此他们已经成立了专门的部门。 

事实上，看中商业地产领域存在如此投资机会的已经远非少数。“以前到各地谈拿地，商业地产的土地价格往往是住宅地价的大概30%—40%，但是现在竞争越来越激烈，一线城市基本上没优惠了，在二、三线城市，商业地产价格也到了周边住宅价格的70%、80%。”一位国内连锁商业地产企业的董事长这样谈论自己的拿地感受。 

 “房地产是一个范围很大的市场，政策调控，因为没有涉及到商业地产，它管的主要是住宅，所以商业地产自然就会从中受益，投资也必然会在二者间出现流动。”住建部政策研究中心副主任王钰林这样分析。 

而对于集聚在中低端住宅市场中的大量资金来说，正在逼近的保障房供给洪峰也将对其形成“挤出效应”。 

据相关政策，继2010年提出了590万套的保障房目标，今年又提出了未来五年3600万套保障房的建设目标，其中2011、2012年各供应1000万套，而去年580万套保障房，今年陆续已经有些上市。 

 与之相比，2010年全国所有的商品住宅的供应面积为10亿多平米，其中住宅约7亿多平米，整个的套数大概为700万套左右。 

“也就是说6万多个开发商整整干一年，干出来的商品房住宅也就是我们今年一年开工保障房的70%，等到这些住宅在明年、后年陆续上市，必然会对普通商品住宅产生极大的冲击。”建银精瑞董事长李晓东说。 

“在这种压力面前，绝大多数的开发商都意识到了这个问题，商品住宅的中低端市场逐步要被保障房所取代。所以2010年开始商业地产就非常热闹，成为大家关注的重点。”李晓东分析。 

机遇挑战并存 

而对于新进入者来说，二三线商业地产蕴含着的增长空间显然要比一线城市大得多。 

“一线城市也好、东部城市也好、省会城市也好，现在的商业不是多少问题，而是规划和布局以及规范化管理问题合理不合理。但是二、三线城市是个短缺问题，商业基础太薄弱，这就是个机会。”住建部政策研究中心副主任王钰林称。 

面对逐渐显现的商业地产转型热，也有专家提醒，在住宅通往商业的路上，通行的两趟列车，一趟通往春天，另一趟则可能通往冬天。 

“住宅地产，宏观机遇等同于微观机遇，因为它的产品开发模式比较简单，是成熟的，而商业地产不一样，宏观机遇并不等同于微观机遇，也就是说并不等同于你公司的机遇。”中国商业地产联盟副会长秘书长王永平这样看。 

因此，王永平认为，在进军二三线商业地产市场中，地域选择和业态选择是成功的关键。