【编者按】
21世纪网 尚未上会，募投项目就已开业；国有资产转让过程中出现不少瑕疵；五处门店中两处存房屋产权问题。
虽然北京翠微大厦股份有限公司（以下简称“翠微股份”）的首发申请已于1月4日获得证监会发审委审核通过，但是招股书暴露出的问题仍受到了市场持续关注。
募投项目已营业
翠微股份的招股书显示，此次上市所募集的资金将主要用于两个项目。翠微百货大成路店项目拟使用募集资金7.71亿元。在信息化系统升级改造项目上，拟使用募集资金4920.19万元。
但21世纪网发现，其主要的募投项目—翠微百货大成路店已于2011年12月底开业，开业时间甚至早于翠微股份上会时间。
根据新华网的消息：2011年12月30日，北京翠微大厦股份有限公司第六家经营门店——大成路店开业迎宾，这是北京市著名百货品牌首次入驻丰台。大成路店位于丰台区大成路中段，与永定路南延线青塔西路交汇处，占地面积约1.4万平米，整体建筑面积约4.3万平方米。
大成路店以都市主流消费生活方式为模板，科学组合百货、超市、专卖店、餐饮、休闲娱乐等设施，引进了玛斯菲尔、柯利亚诺、周大福、H2O、兰芝、百丽、JEEP等600余个百货知名品牌及星巴克、必胜客等餐饮品牌，努力打造以翠微百货为核心的品质消费现代都市生活服务中心，满足商圈内消费者一站式消费需求。
翠微股份的招股书还披露称，公司已向北京金隅大成开发有限公司支付购房款58226.43 万元，占总价90%。
翠微股份在没有外部资金扶持的背景下，已依靠自有资金悄然把项目做成了，那么其仍选择上市募资的必要性令人质疑。
国有资产转让程序瑕疵
另外，翠微股份在受让翠微大厦的国有资产以及股权的过程中曾出现多处瑕疵。
其中，受让北京翠微大厦部分资产、负债，未经有关政府部门审批、未经评估并履行资产评估核准或备案程序、未签署转让协议。
招股书显示：翠微股份设立后，翠微集团将北京翠微大厦截至2003 年1月31日的资产负债表进行了分账处理，部分资产、负债及权益由北京翠微大厦划转至翠微集团，其余转让至翠微股份，由翠微股份继续经营。
其中，北京翠微大厦截至2003 年1月31日的资产负债表中，其他应收款为4434万元，固定资产净值60966万元，其他应付款4281万元以及所有者权益56919万元划转至翠微集团；其他资产、负债均由翠微股份受让。
翠微股份受让北京翠微大厦的资产为22998万元，负债为26869万元，未分配利润为328万元，翠微股份受让的上述资产、负债及权益的差额为-4199万元。为弥补这一差额，在翠微股份资产负债表中其他应付款科目借记应付翠微集团4199万元，相当于对翠微集团应收4199 万元，形成对翠微集团的一项债权。因此，翠微股份从北京翠微大厦受让的资产、负债和权益以及对翠微集团的应收款项的合计金额为零，即翠微股份以零对价从北京翠微大厦受让相关资产、负债及权益。翠微股份已于2003年2月24日从翠微集团收到该项差额的转账款项。
招股书显示：上述直接分账的原因是北京翠微集团改制工作领导小组认为翠微股份是在翠微集团下属北京翠微大厦改制的基础上由翠微国资发起设立的股份公司。股份公司成立后，为使得北京翠微大厦的百货零售业务得以延续，翠微股份可直接受让北京翠微大厦部分资产、负债。
但是，上述资产转让行为未进行国有资产评估、未履行资产评估核准或备案程序，双方未签署转让协议，该分账处理过程当时未经有关政府部门进行审批。
因此，翠微股份受让北京翠微大厦相关资产及负债过程中，不符合国有资产管理的有关规定，程序上存在瑕疵。
此外，翠微股份在收购翠微家园超市、锦州华纺、创景置业、航标公司、莱佛尔贸易、翠微多维科技等公司股权过程中，也存在资产评估结果未办理备案手续，账面值转让未签署协议等问题。
2003 年9 月12 日，经海淀区财政局《关于对翠微集团国有股权退出请示的批复》批准同意翠微集团通过中关村产权交易所将其所持翠微园物业和翠微家园超市的股权，以及北京翠微大厦所持创景置业、锦州华纺、航标公司、翠微多维科技、莱佛尔贸易和上海联索的股权等8 项国有股权进行转让。
2003 年9 月20 日，翠微股份决定收购上述8 家企业的部分股权。
2003 年9 月26 日，翠微股份通过中关村产权交易所向翠微集团收购了翠微家园超市80%的股权，向北京翠微大厦收购了翠微多维科技80%的股权、莱佛尔贸易62.5%的股权、锦州华纺28.8%的股权、创景置业16.1%的股权和航标公司13.45%的股权。2003 年12 月8 日，翠微股份通过中关村产权交易所向翠微集团收购了翠微园物业70%的股权。
翠微股份与翠微集团或北京翠微大厦之间均就上述7 项长期股权投资签署了转让协议，转让价格以资产评估值为依据。除翠微园物业外，其他股权的资产评估结果未进行备案，存在法律瑕疵。
另外，翠微股份从北京翠微大厦直接以账面值购买了上海联索，由于北京翠微大厦对上海联索的出资额仅为10 万元，持有其6.67%的股份。该项股权未经过评估，双方也未签署股权转让协，。同样也存在未进行资产评估及资产评估结果未备案的瑕疵。
五处门店两处房屋产权不规范
目前，翠微大厦在京共拥有五家门店，分别为翠微大厦店、牡丹园店、龙德店、翠微广场购物中心及清河店。
招股书显示，上述五家分店中有两家房屋存在一定的法律问题。
其中，翠微大厦北楼房产无土地使用权证书目前仍未取得。
据悉，翠微大厦北楼在建设时取得了项目立项登记备案、规划意见书、建设工程规划许可、建筑工程施工许可等批复手续，但无用地规划许可，存在法律瑕疵，目前，本公司已着手开始办理翠微大厦北楼土地使用权证书，预计需缴纳土地出让金约1500 万元。
此外，翠微股份租赁房产出租人未取得房屋产权证。
招股书显示，未取得产权证的租赁房产主要有两处：第一处为牡丹园百货店所用房产的部分，建筑面积为8206平米，用于经营、办公和仓储等。
针对上述情况，翠微集团承诺：若上述租赁房产的全部或任何一部分因未经规划审批而被有权机关责令拆除或要求停止经营活动，则翠微集团将承担本公司该等经营面积搬迁的相关费用，且对本公司搬迁期间的经营损失做出及时、足额、有效的赔偿或补偿。
投行人士认为：上述租赁房产未办理规划报建手续、无房屋所有权证，出租人出租该等房产存在瑕疵，翠微股份对该房产的租赁、经营及使用存在一定的风险。
第二处为翠微广场购物中心所用房产，房产建筑面积合计为3.8万平米。
据悉，翠微广场购物中心及超市翠微广场店租赁的北京市海淀区复兴路29号翠微广场房产，项目开发商已经与北京市国土资源局签署《北京市国有土地使用权出让合同》，并已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（2006 规建字0063 号）和《建筑工
程施工许可证》（[2006]施建字1746 号），但尚未办理项目竣工验收备案，尚未取得房屋所有权证。这对翠微股份来说，同样存在法律瑕疵。
据悉，上述两处无证房产的建筑面积占翠微股份主要经营房产建筑面积的比例分别为3.73%和17.33%，合计为21.06%。2011 年1-9 月，发行人使用牡丹园无证房产产生的营业收入约占本公司营业收入的1.91%，发行人使用翠微广场购物中心无证房产产生的营业收入约占本公司营业收入的4.09%，两项合计为6%。（21世纪网：陆晓辉）
