【编者按】 特约记者郭才贵发自广州 一直坚持专注住宅开发的房地产开发龙头企业万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称万科)，其运作的深圳...
特约记者郭才贵发自广州
一直坚持专注住宅开发的房地产开发龙头企业万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)，其运作的深圳龙岗万科广场购物中心预计10月份开业，招商率已完成80%，万科的商业地产战略即将小试牛刀。
而事实上，从1993年开始，万科坚持做减法，逐步走上了专业化的道路，专注于住宅地产成了万科的专一业务。直至2011年6月，万科才对原先的策略稍有调整，宣布进军商业地产。如今两年过去了，万科的商业开发已进入收获期，一个隐形商业地产帝国即将面世。
梳理万科布局商业地产的战略转变历程，从万科董事长王石的坚决反对，到万科总裁郁亮的审慎进入，万科的商业地产之路在摇摆中前行。
万科综合体与社区型商业
万科广东区域正在开发和即将开发的多个项目中，被誉为“千亿龙头”的第一个城市综合体龙岗万科广场，备受业内的关注。深圳市万科商业管理公司总经理张强称，龙岗万科广场初步定于年底开业。
龙岗万科广场位于龙岗中心城龙翔大道与德政路的交会处(龙岗区政府对面)，该CBD综合体的前身是新老西村的旧改项目，总占地面积23.6万平方米，业态涵盖了高端商业、甲级写字楼和商务公寓。
作为大型旧改项目，该综合体的诞生历经波折。据悉，2002年龙岗区政府就已对新老西村旧城改造项目立项，确定了改造的具体方案，由九州地产承建。2006年7月，万科公告称与九州地产签署协议，万科支付九州地产10.97亿元获得该项目，预计项目的开工时间是2007年3月，竣工时间是2009年10月。
但由于在项目拆迁、居民安置补偿上的分歧较大，该综合体的建设长期搁浅。
2010年，为迎接深圳特区成立30周年，该项目重启建设。在建设回迁房、完善多个公共服务配套设施的基础上，龙岗万科广场将打造成建筑面积超100万平方米的大型城市综合体，形成集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的一站式购物中心。
而万科在广东区域的其他综合体也即将面世。位于深圳盐田的壹海城由万科与招商地产[0.00% 资金 研报]联手打造，总建筑面积约35.7万平方米，该项目集海景住宅、海岸街区式购物中心、高端写字楼于一身，拥有多项市政配套。
今年5月，万科称广州区域今年内将推出三个商办项目，包括一个商业综合体、一个商业中心和一个度假酒店。其中的商业综合体是万科云，总建筑面积为8.3万平方米，万科欲将其打造成进军广州商业地产领域的首个综合体。
而万科布局佛山的商业项目也在紧锣密鼓地进行中，大型综合体南海万科广场和佛山万科广场都预计2014年上半年开业，佛山万科还推出了旗下社区商业产品品牌“水晶坊”、“金域坊”，至今佛山万科商用系列产品规模共逾50万平方米。
相比于广东区域的综合体开发，坐镇万科北京区域的万科副总裁、主管商业地产的毛大庆更热衷于社区商业的深耕。
近年来，北京万科增加了旗下楼盘的商业配套服务，逐渐形成了小区商业的全套“标配”，即“五菜一汤”：“五菜”是指万科第五食堂、超市、银行、洗衣店和药店，“一汤”是指万科“幸福街市”。
毛大庆称，万科“五菜一汤”实际上是向香港领汇模式学习做社区商业，而万科的社区型购物中心学的则是北京望京凯德Mall，这两类主流产品占了万科商业开发的60%。
据了解，目前北京万科的商业体量已经超过50万平方米，包括中粮万科长阳半岛的18万平方米商业配套、金隅万科广场的15万平方米商业中心、万科金第朗润园的12万平方米商业综合体，以及京投银泰[-3.66% 资金 研报]万科郭公庄项目的8万平方米商业面积。
国信证券首席地产分析师方焱告诉时代周报记者，商业综合体往往伴随地方政府的投资冲动，投入太大，定位又太高端，远离了普通居民的消费需求，租金回报不理想，而社区型商业贴近老百姓的生活，低投入且经营回报稳定，发展起来具有较强的持续性。
时代周报记者致电万科方面，试图进一步了解万科的城市综合体与社区商业各自的布局情况，未能得到万科公司的回应。业内人士称，由于万科的商业物业在京、沪、粤、渝等地呈现遍地开花的态势，“很难统计目前万科累计开发和持有了多少的量”。
明确住宅与商业八二配比
对于万科商业地产如今的横空出世，显然已经超出了王石的预料。
还记得2009年8月，王石在中山大学的演讲中宣称：“如果有一天，万科不走住宅专业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”
王石时代的万科对于专业化的坚持不容他人质疑。
万科创业之初曾疯狂多元化而困境重重，1996年万科开始壮士断腕地“卖掉辅业，专心发展主业”，向房地产业务战略倾斜。王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次的区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。
但是2008年之后市场形势的变化，已经让万科不得不正视，住宅开发的下一步走向何方。
首先是城市化进程的演变下，市场对物业配套的新需求，纯粹的住宅将不再是房地产市场的主流。方焱告诉时代周报记者，“近些年地方政府的土地出让，商业地块的比重越来越大，居住用地和商业用地的混合搭配，要求开发商必须将两种业态结合起来做，这是地方政府出于经营城市的需要设定的规则，万科必须适应。”
由于缺乏商业物业开发经验，万科在拿地上跟其他房企相比已没有优势。2009年在北京房山，万科拿到的土地要比一街之隔的首创集团贵一倍，仅仅因为首创集团向政府承诺做一个大型的“奥特莱斯”。
方焱对时代周报记者说，“万科作为大型企业，发展到一定阶段后，也应该适当地沉淀一些商业物业来抵御和分散风险”。
对于是否该改变住宅专业化战略，涉足商业地产，万科内部曾有过激烈的争议，经过郁亮等人的争取，万科内部逐渐达成一致，2010年3月，王石公开表示，“万科需要顺应城市的发展趋势，在继续坚持主流住宅开发业务模式的基础上，尝试与住宅相配套的其他物业类型，提升在商业地产领域的竞争能力”。
2010年3月，万科首次与商业地产“约会”：以10.04亿元拿下东莞市长安镇长青路的商业地块，即东莞长安万科中心，该项目总建筑面积25万平米，规划打造成集购物中心、情景街区、住宅、写字楼的综合体。
此后，万科加速了商业地产的开发进程，“计划未来住宅与持有物业的开发比例为8:2”。
2011年6月，万科正式宣布进入商业地产，将从社区商业扩展为城市商业，未来进入城市综合体的开发，并确定了商业地产的三大产品线，包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”。
对于万科近年来的地产多元化战略，有“民间地产分析师”之称的尹香武对时代周报记者说，“万科光做住宅并不是真正的专业化。做商业地产、住宅地产、工业地产，都属于房地产的专业化，而且很有必要把商业、住宅、工业的空间关系进行融通，构建真正的专业化”。
单纯散售或丧失分散风险意义
尽管在开发建设上如火如荼，由于定位的摇摆，万科商业地产战略也是在摇摆中前行。
在2010年的一个内部会议上，郁亮曾经坦言不看好商业地产，“做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司”。
因此，“万科做的商业完全是为住宅服务的，是以社区商业为主”。
而在社区商业开发成规模后，2013 年1 月，万科成立了商用地产管理部，称未来将整合旗下各类商业地产资源，围绕住宅来发挥商住协同效应，逐步探索适合的商业地产模式。
2013年8月，万科称，商业地产模式整合的方向是成长为城市服务配套商，郁亮称，“配套商的概念内容非常广泛，我们还需要持续探索，这是一个未来前瞻性的东西，我们在主要城市都在做一些尝试”。
万科商业地产的定位是什么?开发模式是什么?一切都还在探索中。
业内人士认为，国内的商业地产的开发模式主要分为三大类，第一种，持有型，所有的项目资产都由自身持有，通过精细的管理让租金持续递增，从而实现资产升值。第二种，以售养租型，即以销售物业部分的回款来支撑持有物业的经营，实现资金的循环，国内的城市综合体多以此法运作。第三种，散售型，快进快出，通过销售获益，不参与后续运营。
时代周报记者试图采访万科董事会秘书谭华杰，了解其中有多少采取了散售模式，有多少是持有型物业，开发的城市综合体以何种模式运作，但截至记者发稿时，未能得到万科方面的回应。
而一个可以确认的事实是，万科一线公司由于业绩考核的压力和招商运营能力的不足，商业物业常常以住宅开发的惯性运作，散售了事。
赢嘉中心位于北京东三环CBD核心区，万科2010年8月以11.5亿元从中信地产手中收购赢嘉中心的B座，接手后有意将其改造成高档商住楼。北京万科为了平衡资金压力，决定经过2年的物业改造后，采取散售模式对外出售赢嘉中心。
高力国际董事陈厚桥告诉时代周报记者，散售导致业权的不统一，经营主题难以实现，后续运营管理常常受到影响，很多散售的项目后续容易陷入经营困境。万科作为商业地产的后发者，如果沿用住宅的开发模式，快进快出，快速销售变现，长久下去，很可能失去开发商业地产分散风险的意义。
