【编者按】调控打乱房企节奏北京两“地王”项目推迟开盘
每经记者 叶书利 发自北京
北京中原调查数据显示，截至今日（4月21日），北京5月份预计楼盘开盘达41个，创今年开盘量新高。
然而，《每日经济新闻》记者调查发现，这一预计开盘量可能存在“注水”现象，因为其中21个楼盘的最早预计开盘时间早于5月，甚至不少楼盘自去年始就响起了开盘的吆喝声。
调控之下，京城楼盘开盘普遍延后，不乏曾经风光无限的中信、金融街等开发商旗下的 “地王”项目身影。
5月预计开盘量“注水”
北京中原调查数据显示，截至今日，北京预期在5月开盘的楼盘项目数将达41个，与1月份的12个、2月份的10个、3月份的25个及4月份的34个相比，北京中原认为，北京5月楼市供应可能迎来井喷。
供应增加也是时下不少房价“拐点”论者的期盼，他们认为，只有供应增加了，才能真正触动楼市走向中的决定因素——供求关系，最终撬动房价。
但《每日经济新闻》记者调查后发现，时下简单得出“京城5月供应量将增加”的结论，或许过早。记者逐一核实后发现，41个预期开盘的楼盘中，有21个——超过一半的楼盘——在5月份之前已有过预期开盘计划，只是未成功开盘，如美利山、易居国际等。
以美利山为例，该楼盘1月中旬曾计划春节后推出新房源，后来由于“京15条”出台，又将开盘时间推至4~5月；到了3月中旬，其又把开盘时间暂定为5月。
易居国际最早的预期开盘时间是2月，后推至4月，眼下又推至5月中旬。
记者还发现，在北京5月预期开盘的楼盘中，不乏一些早在去年便计划开盘的楼盘，直到如今仍排在开盘计划者的行列。如华业东方玫瑰二期，早在去年2月便对外宣传说，预计2010年3月开盘，此后开盘时间逐月向后推，直至今日。
世界名园最早预期开盘时间为去年10月，向后推至今年5月。
此外，御翠尚府、芭蕾雨·悦都等楼盘的开发商，最早预期的开盘时间也均是去年某个时间点，此后便逐月推延。
“地王”开盘撞到“调控墙”
在近半延迟开盘的楼盘中，誓言成为 “世界第三大公园豪宅”的PARK北京极为扎眼。
早在去年，PARK北京项目负责人曾对外宣称，继纽约中央公园和伦敦海德公园之后，PARK北京将跻身 “世界第三大公园豪宅”，有望缔造“世界又一公园顶级住宅神话”。
开发商雄心勃勃，定价上更是骇人听闻。据《每日经济新闻》记者调查发现，该楼盘早于去年3月底便宣称，预计于当年5月开盘，虽然预售单价一直处于“待定”状态，但北京楼市圈一度盛传，该楼盘单价将直指10万元，以挑战北京豪宅市场的“王中王”霞公尊府和钓鱼台七号院。
不过，与当时的豪气干云形成对比的是，该楼盘的开发商此后不得不逐月推后预期开盘时间，直到现在。
与PARK北京相伴的，还有两个“地王”楼盘也同样陷于延后泥潭之中。
位于北京亦庄的中信新城，是去年3月15日北京“一日三地王”之一。中信以52.4亿元的报价夺下该地块，创造了当时北京新的总价“地王”纪录。
而今年1月初，中信宣布，中信新城将于2月开盘，后于1月底遭遇楼市第三波调控严打，计划夭折，开盘时间随即变为更不确定的“2011年年内开盘”。到了3月中旬，开盘时间又确定为5月。
另一“地王”楼盘金色漫香郡的遭遇与之类似。
记者调查发现，开发商金融街在2007年9月拿地时，金色漫香郡所在地块的楼面价曾是当时北京大兴区的单价“地王”。
不过，该楼盘于去年9月底推出第一批房源时，正值调控，开发商不得不以均价11000元/平方米的低价开盘。
3月上旬，开发商欲于4月推出第三批房源，近日又将开盘时间延至5月。
调控致需求下降是主因
对于开发商开盘普遍延后的现象，北京中原三级市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者解释，中介机构在调查时，可能因未能采访到开发商的权威领导，导致预计开盘信息失实；另一个主要原因是，开发商开盘时间的确定，主要考量因素是楼市供与求的现状。
北京美联物业副总经理杨明丽介绍说，自去年4月“新政”后，北京每月的预计开盘量总是小于实际开盘量，除了统计上的客观原因致误外，最主要的原因在于连续出台的地产政策打乱房企原有的推盘节奏和预期。之前每次大的地产调控政策面世，都会使需求减少，市场成交陷入僵持中，楼盘蓄客期也被迫延长，终使楼盘原开盘时间延后。
开发商原有节奏和预期被调控打乱，在5月预期开盘楼盘的定价上也有所体现。北京中原统计数据显示，5月预计开盘的41个楼盘中，目前已基本确定定价的项目仅有9个，未确定预售价的楼盘有32个之多，占了近八成。
张大伟分析说，对于一些老项目来说，之前积累的老客户或意向客户，因新政冲击，蓄客量被人为压缩大半。维持原来的预期价格，可能导致销售惨淡，但如果价格下调幅度过小，依然难获市场认同；幅度过大又可能导致与老客户的纠纷。对于新项目楼盘，由于目前预售证审批趋严，高定价恐不能过审批关，即使过了关，市场也不一定认可，而如果选择低开，低开幅度也很难把握。
