【编者按】沪新盘大量“积压”开发商延售保价？

每经记者  杨羚强  发自上海

    距离上海“五一”假日房展还有10天，但开发商们已经提前把销售计划安排到了5月1日以后。新浪乐居楼盘中心数据显示，4月上海原本有38个项目将开盘，但截至19日，仍有约六成楼盘尚未开盘。

    根据《每日经济新闻》统计，5月份新上市的楼盘将有42个，且5月开盘主要供应区域集中于外环外。按每个楼盘即将上市的房源面积平均3万平方米计算  （3万平方米为上海市住房保障和房屋管理局规定的开发商一次申领预售证的最少面积），总供应量接近192万平方米。

    除了这些即将上市的积压楼盘外，中房信数据显示，2月以来共有181.85万平方米的房源获得预售许可证，但是同期的成交量却只有85.93万平方米。这意味近两个月来有超过100万平方米的房源“积压”。

    根据上述统计数据，上海5月份的新建商品住宅供应或至少达到250万平方米。而根据中房信3月份的统计，3月总成交量仅为40多万平方米。但即使面对如此大的滞销压力，开发商也不愿意轻易降价。

    华燕高级研究经理张宏伟说，即使开发商缺钱，他们也很可能不会真正降价，而是会选择先短期降价，炒热市场，而后再不断地提高售价。

    事实上，延期开盘并非什么新鲜的手段，早在今年的二三月份，开发商就已经在大规模延后开盘时间。根据搜房网的统计，3月份上海延后开盘的楼盘有50个，2月份则有18个楼盘延后销售。

    当时，开发商们就已经提出过延期保价的概念，部分楼盘更是一直在推迟项目的销售，从2月推迟到了3月，又从3月推迟到了4月份。而现在，开发商又计划再次推迟上市时间，等到5月份房展会后才开盘销售。

    对于推迟上市的原因，一家市中心楼盘的销售经理告诉记者，即使现在入市降价销售，效果也不会令人满意，倒不如再等等市场回暖以后，低价开盘销售，反而有可能在短期内迅速卖掉一部分房子。

    他表示，此前上海虽然有不少楼盘出现排队购房的现象，但他个人观点是炒作的成分居多。目前的市场销售气氛，还不足以令市场人气快速回升。

    不过，中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为，开发商不断延期销售并不是一个好的销售策略。根据他们的研究，第三季度会出现一波楼市供应潮，届时开发商的销售压力并不低。

    此前，中房信、同策等机构也纷纷预测，大量的项目会在三季度集中供应。如果市场的低迷延续到第三季度，必然会出现整个行业的拐点。

    刘渊说，从上海供应和成交的巨大差距看，其实导致成交量下滑的根本原因是楼盘售价尚无法令购房者满意。而有关第四轮楼市调控即将到来的消息，也让更多的购房者坚持观望。聪明的开发商应该趁供应高峰到来前，在5月底、6月初极早进行价格调整。

    刘渊承认，目前开发商的资金情况其实并不差。中原地产研究院刚刚发布的一季度研究报告称，主要的地产商一季度的销售情况并不算太差，而开发商目前的资金情况也远远好于2008年。

    刚刚销售了8亿多元项目的一家上海房地产公司营销总监曾透露说，虽然上海公司不缺钱，但是江苏公司目前却是“很差钱”。由于银行对于不同项目资金的流动有着重重限制，所以虽然上海公司的资金很充裕，却不能被调动到江苏去，导致该公司江苏地区的楼盘只能低价销售。

    根据他的介绍，该公司江苏地区的楼盘销售均价，比周边刚拍下的土地楼板价仅高出1500元/平方米，部分房源的售价甚至低于成本价。他们希望以这样的举动能让项目的人气慢慢变热，进而带动当地市场销售。

    不过，目前上海市场上愿意低价销售的楼盘仍然很少。张宏伟表示，对开发商来说，在目前的市场环境下，价格低开高走的策略，要比直接降价更好。