【编者按】国务院督察组“到访”楼市气氛骤紧 开发商不提涨价

每经记者  杨羚强  徐杰  朱玲  刘晓杰  叶书利  发自上海、杭州、广州、武汉、北京

 

    4月份最重要的楼市消息，莫过于国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省（区、市）落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

    在楼市督察组到访后，各地房地产市场的空气顿时紧张起来。在北京，中介未备案房源被撤下；在上海，发生异常成交的楼盘需要向当地房地产交易中心说明情况；在广州，开发商为了达到当地的售价限制目标，部分楼盘改推毛坯房对外出售；在武汉，有一部分开发商选择降价；但在杭州，仍然出现了开发商连续退房和连续订房的异常现象。

上海：楼盘成交异常被责令说明情况

 

每经记者  杨羚强  发自上海

 

    “昨天我还在路上，区房管局就打电话来，要求解释我们的楼盘怎么会出现成交异常。”上海一家楼盘的营销总监4月16日晚间紧急召集了上海近20家媒体主动说明销售数据异常的情况，原因是此前上海一家媒体在15日报道了这家楼盘低价整体出售商铺，并怀疑存在内部交易等问题。

    “没有内幕交易一说，主要是因为整体收购，所以价格低；另外商铺部分的价值相对较低，所以才会低价出售。”上述营销总监向在场的媒体不厌其烦地解释，并希望此前报道的媒体能在这个敏感的时间就之前的报道多作解释。

    4月18日，国务院楼市督察组抵沪。在督察组来沪前夕，上海房地产业空气开始变得紧张。原计划在4月份开盘，并以20万~25万元/平方米的价格刷新国内住宅价格纪录的远中风华园二期八套别墅，在督察组到访前突然取消预售申请，决定以现房销售。当记者问及原因时，负责项目销售的协理表示“不方便回答”。

    上海一家位于郊区的别墅楼盘负责人也透露说，他为项目办理预售许可证时，相关工作人员将他带到交易大厅，指着本区所有在售项目中最贵的一套别墅说，即使和这套别墅比，上述别墅楼盘的销售均价仍高出一倍，因此不允许销售。上述楼盘因此决定等楼盘变成现房时再销售，因为那时楼盘已属于存量房，交易价格不会被计入上海商品房的预售均价中。

    曾经在3月份被很多媒体质疑的楼盘排队买房现象，也在督察组来沪督察的大背景下，突然间销声匿迹。此外，佑威楼市及专评网的数据还显示，4月10日至4月18日，网上房地产已登记备案的合同撤销率从3月23日至3月31日的18套下跌至6套，已签订合同撤销率也出现了明显的下降，由4月1日至4月9日的133套，下降至4月10日至4月18日的111套。

北京：中介橱窗房源信息骤减

 

每经记者  叶书利  发自北京

 

    近日，北京市住建委在北京中介行业掀起了二手房源发布的清查风暴，剑指中介行业普遍存在的假房源钓鱼现象。北京美联物业副总经理杨明丽向《每日经济新闻》记者表示，此举意在落实北京二手房市场的一房一价制度。

    过去，每当走近房地产中介门店，映入眼帘的第一道风景便是贴满房源信息的橱窗与展板。

    但4月19日，记者在北京昌平区天通苑太平庄东一路上采访时发现，靠近物美超市天通苑店高密度分布的房地产中介门店，如今的橱窗干净、透明，密密麻麻的房源信息已不知去向。

    在链家地产门店的橱窗上，稀稀拉拉地张贴了几张房源出售信息。但《每日经济新闻》记者注意到，在出售信息中，出现了一个以前没有的栏目信息：房源编号，且在橱窗的左上方空白处还写着“房源更新中，请入店咨询”几个大字。

    记者在与链家地产一位工作人员的沟通中，对方解释说，之前，只要客户通过上门、电话或在网上发布了出售、出租房源的信息，表达了出租或出售的意愿，中介就可以将其房源信息公布出去。

    据一位不愿透露姓名的中介工作人员透露，由于房源公布流程上的无序管理，不少同行便通过发布虚假房源以吸引眼球，形成了普遍的假房源钓鱼现象。

    对此，他进一步解释说，有的中介为了吸引眼球，会有意将一些房源的房价压低10%~20%发布，同时在楼层、装修、房源图片等方面做人为美化工作，甚至虚造一些优质房源发布出去，以吸引购房者。待消费者来电咨询时，中介就得到了一个向对方推销其他房源的机会。他认为，在网上发布的房源，近70%都是人为修改或虚假制造的假房源。

    为了整顿这种无序现象，4月1日起开始实施的《房地产经纪管理办法》对此作出了规定。该办法第二十二条明确规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，以及委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”

    上述链家地产工作人员说，近日，北京市住建委在全市中介行业进行了清查，规定房源发布的程序为：出租或出售的意向业主与中介公司签订一个书面委托协议，凭此书面协议，中介公司需首先在北京市住建委网签系统公布该房源信息，且获得一个房源编号，凭这个房源编号，才能向外公布房源信息，借此来清理假房源钓鱼现象。正因如此，全市中介门店不得不先将橱窗、展板上的房源信息撤下来，然后再走规定流程。

    链家地产工作人员介绍说，由于公司行动较快，目前已陆续有一些拿到房源编号的房源信息可以重新上橱窗公开，其他一些同行可能还在梳理房源的过程中。

    在接受《每日经济新闻》记者采访时，杨明丽认为，北京市住建委重新整顿、梳理中介行业的房源发布程序，一方面是为了落实《房地产经纪管理办法》的规定，但最终目的可能是为了在二手房市场落实一房一价政策。

    她指出，今年5月1日起将实施的《商品房销售明码标价规定》规定，“中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。”也就是说，二手房市场也需执行“一房一价”，但前提是保证发布出来的房源，其“房”与“价”是真实的，不是虚假的。“至于在二手房市场实行‘一房一价’后，二手房业主中途提价时，会否像新房开发商提价那样需报批或重走房源发布程序，目前不得而知。”

    不过在记者采访过程中，中介工作人员皆表示，无需重新报批，二手房业主可随时改变房价。

    实际上，年初以来，北京市住建委已在中介行业掀起过三波行业清查行动：阴阳合同清查、避限整顿和房源发布清查。杨明丽认为，接下来，政府还可能在“五一”前后通过调整二手房交易中的最低过户价继续打击阴阳合同操作，同时，还可能强化行业经纪人个人行为的约束与管理，如整顿经纪人资格证出租的现象，强化中介行业经纪人个人信用档案的建立等。

武汉：开发商给出更大议价空间

 

每经记者  刘晓杰  发自武汉

 

    4月10日，以中国银监会副主席王兆星为组长的国务院房地产市场调控第八督察组一行11人抵达江城。次日下午，在听取有关限购令、房价控制目标与保障房执行情况的汇报后，督察组兵分三路，赴武汉、襄阳、黄石等地。

    尽管国务院督察组一行正在武汉集中调研，但一位已经看房半年之久的刚需者李建（化名）对楼市调控效果并不乐观，“国家出台的调控政策一轮接着一轮，可房价还是没有出现下降，有的最近涨幅还不小。”

    在记者采访过程中，与李建有同样看盘经历和想法的不在少数，所以大多数人依然选择观望。热线房产最新公布的一项调查数据显示，接近六成受访者表示拒绝在“五一”前出手购房，他们认为目前的房价的降幅还没有达到期望值。

    由于观望情绪在继续，武汉有的开发商和代理商已坐不住了。亿房中心研究员陈龙对  《每日经济新闻》称，进入4月以来，开发商在促销力度和售卖意愿方面上明显有所增强，各家楼盘的推广宣传也更加频繁。情况确实如此。记者每天都会收到5条左右的促销短信，其中不乏万科、绿地、华润等知名地产开发商旗下的楼盘。

    除此之外，近期有越来越多的开发商悄然加入优惠促销的行列，且很多楼盘开始给出更大的  “议价空间”。

    4月19日，记者致电位于武汉东湖高新区的一新推楼盘，客户经理在电话那头明确表示：“和同地段楼盘相比，我们的实际成交价格绝对会让你满意。”但他拒绝给出最低成交价的区间，只是表示“至少在现有标价基础上减2个点，具体的需要和客户面谈”。这样销售策略显然不是个案，在《每日经济新闻》记者致电咨询的在售楼盘中，几乎所有的客户经理都告知  “可以给出更多的优惠”。

    “目前市场各方都在小心翼翼地观望，谁都不愿第一个做出明确的方向性选择，任何一次销售决策都是一个艰难的决定，这会给企业带来最直接的压力。”武汉一家房产代理公司销售总监李峰告诉记者。据他介绍，为了保证如期完成销售任务，他们公司已经和代理楼盘的开发商达成协议，将会在促销方案和优惠幅度两个方面进行调整，至少要吸引并积累一定的客户。

    上述销售总监的想法正成为武汉开发商们的共识。热线房产资深分析师徐邱晓就告诉  《每日经济新闻》：“进入4月份以来，尤其是最近一段时间，越来越多的开发商希望和我们一起联合举办活动，用这些活动来聚集人气。”据他介绍，接下来的这个周末，“我们将会同时和5家楼盘合作，组织潜在客户一起去玩，不仅仅是简单地看房子。”

广州：开发商销售毛坯房“降房价”

 

每经记者  朱玲  发自广州

 

    4月18日，位于广州增城市的两楼盘项目正式对外公布申报价格信息，以7000元/平方米左右价格低开，并承诺开卖只会低于此售价。这成为房价调控目标公布后全国率先申报价格的楼盘之一。

    4月第二周，广州市增城国土资源和房屋管理局召开开发商会议，通报了增城区域第二季度房价调控目标，2011年新推出的楼盘，申报价格不得高于去年增城市商品住房均价的5%，申报价格3个月内不得调整。

    这意味着，依照去年增城全年商品住房成交均价，今年二季度区域限价为7385元/平方米。

    上周末，记者来到碧桂园位于增城的某楼盘项目处，尽管是周末，但看房者稀稀拉拉。据了解，近期该楼盘推出高层房源，价格在9000元~1.2万元/平方米，且不少房源进行9折甚至8.5折优惠。

    “这样的折扣只有近期才有。”该公司销售顾问陈小姐表示，面积在100平方米以上的户型，8.5折的仅有一套是装修的，其他基本是毛坯结构。

    她表示，上有政策，下有对策，比如说8000多元/平方米的毛坯房源，加上1000~2000元的装修价，和之前报价也没多大区别。限价就3个月时间，现在推货少一点，到时候价格会涨上去。

    广州市房管局3月数据显示，3月广州市一手住宅成交量31.98万平方米，环比2月下降了31.6%；均价为12859元/平方米，环比下降8.2%。这是今年以来广州首个月份出现量价齐跌的现象。

    而在广州增城区域，今年第一季度一手住宅网签均价为8634元/平方米，依照第二季度的房价调控目标，该区域新推盘价格或将普降。

    广州地产专家谢逸枫表示，现在要开发商降价很难，因为这会导致前期业主退房，但不降价房子又难卖。限价政策对区域成交量及价格都有影响，也影响了购房者购买的心理预期。

    他表示，限价期限内，开发商可能会延迟推新品，或者采取分期推出等方式，后期市场被抑制需求将会被放大，限价时限一旦过去，市场量价都将上升。

杭州：仍有楼盘建议绕开限购令

 

每经记者  徐杰  发自杭州

 

    在国务院督察组视察杭州期间，杭州仍有楼盘出现了连续退房和连续订房的特别现象。

    杭州透明售房网数据显示，4月18日，杭州主城区退了4套房，其中两套为滨江区的江南铭庭；4月15日，钱江新城的华城国际发展大厦同一人接连退了4套房。

    在出现连续退房的同时，也有连续预订现象发生。截至4月19日，杭州九堡板块的新推楼盘天阳·九筑5套房源连续预订，最多预订次数达到4次，且不少房源为同一人多次预订。而余杭区一个刚推出新房源的楼盘广大同城印象连续预订的房源高达10套。

    针对上述现象，杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳认为有三种可能：其一，受银行信贷的影响，银行资金从紧，利率出现调整，一些购房者的按揭办不下来；其二，有些购房者筹集资金需要时间，只有反复预订；第三，在目前楼市整体形势不够明朗的情况下，不排除个别楼盘为了制造热销气氛，在销控上做一些手脚，自买自退。

    除此外，仍有楼盘建议购房者绕开限购令。比如金地·自在城预计将于4月底推出新盘，据售楼处销售人员在电话里介绍，目前楼盘开盘时间和售价未定，建议去现场看盘。如果购房者处于限购范围，建议补交一年的社保，或者卖掉之前的房子，或者以亲友的名义购买。