【编者按】万科郁亮：商业地产泡沫比住宅要恐怖

每经记者  胡廷鸿  发自东莞

　　4月16日，在东莞万科棠越，一场特殊的自行车比赛在这里举行。万科总裁郁亮摒弃了一贯严谨、稳重的职业经理人形象，以一身专业骑行服出场亮相，显得坚毅有活力。在长达5个多小时的交流过程中，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）与郁亮共同完成了6公里的山间骑行，还就万科公司近期的商业地产、融资、保障房等热点话题进行了探讨。

行业领跑不只是规模

    NBD：现在很多开发商在开会的时候，都拿中海毛利率第一来议论，你怎么看？万科有没有在这方面做第一的打算？

    郁亮：这方面他们做得比我们优秀，向他们学习。当然，股东希望我们这样做，其实恒大、万科、中海毛利率都一样超过29%，最后毛利、净利我们比他们少，但我们研发费用比他们投入多。有些方面也在提高，我们也希望在这方面做第一。现在，万科销售规模确实第一，我们遥遥领先。所谓行业第一，就是行业领跑的概念。领跑的概念不只是规模，还有对整个行业质量水准的提升做出贡献。

    但我们不赞成通过提高毛利润水平去衡量第一，可以通过其他去衡量，比如能够提高对股东的投资回报水平，我们用EVA（经济增加值），这个衡量指标可能会准确一些。

    快速周转的企业与不是快速周转的（企业）本身毛利水平有差距，我们谈股东回报是真实价值的创造。住宅质量和绿色住宅都走在前面了，这些方面我们投入了。尽管（现在）比起别人我们是少赚了一点，但从长远看，这是可以转化为竞争力的。

跟华润合作是为了股东利益

    NBD：这几年，万科的开发量很大，在一两年之内资金会不会有问题？今年会融资吗？

    郁亮：现在我们手里有370多亿元现金，只要不买地，是不缺钱的。今年没有（融资计划），资本市场也没有条件给你，我们已经有四年没有在资本市场融资了，发展一样很快。

    NBD：能谈一下万科跟华润的融资合作吗？

    郁亮：这只是一个合作议案，到时有了具体的项目再公布，因为这是需要先批准的，才能操作。

    NBD：刚才您提到万科四年没有融资，是不需要融资还是什么原因？

    郁亮：如果有合适的融资机会或融资渠道，我们也需要，问题是现在没有窗口融资。过去我们也反思，是不是可以减少向股东要钱。除了向股东要钱之外，我们可以向其他对象要钱，我们跟外企、央企、民营企业都有合作。与别人的合作不会影响股东利益，反而是增加股东利益的，赚更多钱回来对新老股东都是一样的回报。

    应该说，现在万科的发展模式，对股东资本的依赖不像过去那么大。

    NBD：万科跟华润的合作会怎么样？

    郁亮：我们跟华润的合作不超过44.2亿元，比起万科两千多亿的总资产来说，这个比例是微不足道的。原来买一块地的钱，现在通过合作可以买两块地回来，就是我们做了两块地，成本上就会便宜点。

保障房建设需要完善机制

    NBD：现在大家都比较关心的保障房建设，万科有没有介入？深圳今年计划建7.5万套，万科能分到多少？

    郁亮：我们已经在做了，去年为止我们做了300多万平方米。但我们确实没有找到  （建保障房）赚钱的路，能不能赚钱还是问题。

    NBD：现在不是在做河北的保障房吗？

    郁亮：现在我们有这个意愿，正在落实当中，我们出技术和资金去帮助做这件事情。利润率有多高我不知道，正常情况，3％～5%的利润可能会给的，但我们的目标是，只要不损害股东利益，给我一块钱利润我都干。

    NBD：现在房地产市场限购和限贷、限价，保障房投入也在挤占商品房的市场。你如何看这个问题？

    郁亮：调控的目的是让更多人有房子住，保障房建多了，更多人有房子住了，就解决了很大一块市场需求。至于说未来市场上，保障房都做得很好了，商品房市场还不放开，就是有问题了。比如说，改善住房需求就不需要政府来解决。

    现在我很赞同一个观点：（保障房）制度建设无比重要。目前这个制度设计基本缺失，保障房的进入和退出机制都没有。

政府房价控制目标一定能做到

    NBD：深圳现在出台房价控制目标，房价涨幅不能超过10%，万科有什么实际措施去响应和应对？你有被政府约谈吗？

    郁亮：房价控制目标很严，任何政策我们都得无条件服从，不存在响应不响应的问题。政府的方法很多，要做一定可以做到的。（万科）这么老实的孩子，怎么会被政府约谈呢？

    NBD：万科一直是走快速周转的道路，现在深圳预售备案制度改变会对万科的销售产生多大影响？

    郁亮：快速周转是我们的一贯策略，个别行政手段或许对个别项目有影响，但总体对我们不会有太大影响。我们态度很积极，我们还是比别人销售快。

    NBD：有中介称，根据2008年的经验，在万科、恒大楼盘比较多的城市，其他企业营销难度比较大，现在万科会不会也相应降价？

    郁亮：历史不是简单重复的，现在的调控跟2008年不一样，说实话2008年降价能解决问题。现在是顾客没有买房资格，所以这就更考验营销水平。

    NBD：今年成交情况不理想，万科会不会推迟开盘？

    郁亮：万科不会推迟开盘。我们还是快速周转、战略纵深的销售策略，2008年我们制定这个策略时，就预计到未来宏观调控会处于一个长期过程之中，目前政府出台的各种政策都没有超出我们之前的预期。

商业地产泡沫比住宅厉害

    NBD：招商地产董事长林少斌在股东大会提到前海地区开发规划正在制定过程中，万科以后将会以何种形式参与到前海开发中去？

    郁亮：关于前海，我们也有兴趣参与，去年深圳才卖了320万平方米商品住宅，这个数字在逐年缩小。我们要跟随行业趋势发展，（深圳）有三个区政府的综合体是我们在做的。现在城市发展已经走到一个新的阶段，我们万科也要跟这个新的发展形势相适应。但是我们的产品里面，未来五年80%还是住宅，我们对商业地产还是很恐惧的，万一商业地产形成泡沫，一哄而上的话，比住宅厉害。

    NBD：商业地产有泡沫化的倾向吗？

    郁亮：我觉得有一哄而上的感觉。我们可以看别人做得怎么样。另外要看金融工具做得怎么样？楼盘需要金融工具的时候，我们可以通过金融工具套现出来。万科商业地产目前只占5%左右，如果有金融工具参与，我们会做得大胆一些，没有，就会小心一些。

    NBD：香港商业地产已经很成熟发达了，你们有没有选择哪一家开发商作为学习研究的榜样？

    郁亮：我觉得香港企业做得不错的，更多是靠眼光赚钱，他们在大家对商业地产没有认识的时候，在最好的地段拿到地，有时候这种模式不太可能被复制。其实万科面临最大的问题是社区商业配套，商业配套做好了，就能推动住宅销售。