【编者按】上海中介店经理猝死折射行业压力 近半经纪人日工作达12小时

每经记者  杨羚强  发自上海

　　  “98%的上海房地产经纪人日工作时间超过8小时，近一半的经纪人日工作时间达到12个小时。”这是搜房上海二手房网提供给  《每日经济新闻》记者的“上海房产经纪人工作时长”调查结果。

    21世纪不动产金桥区域巨峰路证大分行经理周余4月13日的猝死，让人们突然意识到，入职门槛看似不高的房产中介业务员，工作的劳累程度并不亚于四大会计事务所里的白领们。而根据记者的进一步调查，拥有丰富行业经验的房产中介店经理的生存压力甚至比一般的经纪人还要大。

    上述压力并非因为楼市宏观调控而产生，除非房地产中介公司能够找到更加行之有效的管理措施，代替目前的管理制度，否则经纪人们的长时间工作还将长期持续。

常年假日无休

    21世纪不动产负责媒体宣传的品牌总监李明丽介绍说，21世纪不动产旗下门店经纪人的工作时间是朝九晚六，但并不是每一个房地产经纪人都能在规定的8个小时里完成工作。

    “一天至少要工作12个小时。”刘玉良（化名），是上海一家知名房地产中介公司的员工家属。他介绍说，几乎每天他的妻子都要在店里忙碌12个小时以上，一个月里很少有时间休息，否则就会失去200元的全勤奖。

    他所透露的信息，得到了搜房网调查印证。在参加搜房网调查的600余名经纪人中，占46%中介行业从业者一天需要工作12小时。而每周的休假仅有一天，周末及法定节假日，如国庆节、劳动节、中秋节等，都是无休的。部分公司的经纪人，因为业绩的压力，一整个月或许只能休息一天，更有甚者数月无休。

    而《每日经济新闻》记者也根据搜房网提供的电话，采访了多位受调查的经纪人。不少经纪人说，每周可以休息的时间仅有一天，而每天工作的时间长达12小时。一位21世纪不动产旗下的经纪人也告诉记者，他每天的工作时间长达12小时。

    “一般的工作时间是朝九晚九。”上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍介绍，一般经纪人做业务的时间，就是客户下班到上床睡觉的那么几个小时。如果在那几个小时，做不到业务，又哪来的业绩，而业绩恰恰又是经纪人最看重的。

    既然主要的工作时间是在晚上，为什么房地产中介门店不选择下午开门，让更多的经纪人能在白天休息呢？

    宋会雍说，白天真正在门店里接待客人的经纪人只有一两个。多数人的工作是，总结前一天收集的房源和营业情况，并借此进一步梳理房源。这一工作对于经纪人来说，会有重大意义：当经纪人熟悉了所有的房源之后，他们才能根据客户的需要，在最短的时间里找到最匹配的房源。而这一部分工作，无人可以代替，必须要由所有的房地产经纪人来完成。另一方面，白天也是经纪人们扫楼、收集房源的好时间。

    “不过，他们工作时间一般比较弹性，经纪人也不会一直很忙的。”宋会雍说，工作时间长不代表一直都在工作，有些经纪人会趁不忙的时间放松。

    相比于经纪人，房地产中介门店的店经理则显得更为辛苦。克而瑞房地产研究机构的朱华说，店长一般一周休一天，但很多时候都不休，等空下来的时候，连休个一两天。

    “市场就那样了，店长要珍惜每一单，所以需要在第一线。”朱华说。

调控加大中介商压力

    按照朱华的说法，经纪人的工作时间，似乎与目前楼市的宏观调控有很大关系。

    无可否认的是，楼市调控的确加大了房地产经纪人的压力。来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2011年3月份上海全市共有1.3万套二手房成交，同比下降25.9%。

    宋会雍说，一般情况下，上海新开中介门店的一次性投资是20万元，而每个月的盈利门槛是平均每一个经纪人赚取到的佣金收入不得少于7000元，如果低于这个数字，中介店必然会亏损。

    根据介绍，一般一家门店的经纪人有2~3组，每组经纪人一般是8个，按此计算，一家门店若想盈利，最保守的佣金收入数字是14万元。

    数据显示，3月份全上海的二手房成交金额在173.63亿元。根据上海中介门店1.5%的佣金收入比例，总佣金收入额在2.6亿元左右。但行业的中介门店数却多达9000多家，平均每家能分到的佣金只有3万元，各中介门店的经营压力，可见一斑。

    汉宇地产总经理施宏睿称，一些房地产中介行业甚至要那些经营亏损的中介店店长部分承担亏损。而即使不承担亏损，一旦自己经营的门店被公司关闭，也会令很多中介店长感到难以接受。无形中，高额的中介门店盈利门槛成为经纪人，尤其是店长级别的经纪人的主要压力。

    但业绩的压力并不与经纪人的工作时间延长成正比。21世纪不动产的品牌总监李明丽说，在楼市调控前，很多经纪人都忙着做生意，因此延长了工作时间；而楼市调控后，经纪人为了多拉业务，也不得不增加更多的工作时间。

    这一回应得到了房地产经纪人的认同。《每日经济新闻》记者昨日抽样采访的部分经纪人均认为，楼市调控并没有导致房地产经纪人的工作时间延长。

新人难接班

    通常情况下，整个门店的平均佣金收入必须超过14万元，才能保证公司不亏损，店长的压力不言而喻。但是，当很多店长想依靠自己属下的团队，实现这个业绩目标时，却发现团队内的经纪人并不一定能帮助他完成这个目标。

    “这个行业‘二八’规律非常明显，虽然有20%的经纪人很优秀，但其他80%都是一般的。”宋会雍说，由于能创造出更多业绩的优秀员工占比极小，每家中介门店必须更多依赖包括店长在内的资深员工来获取好业绩。

    汉宇地产老西门分行经理陆春飞说，如果中介门店里有很多已经有六到七成成熟度的老业务员，店长往往只需要在签约时间盯紧业务就行了，但如果接手业务的是新人，店长的压力就会变得很大。朱华也表示，由于行业的流动性特别大，很多从业者都是毫无经验的新人，使得店长难以放心。

    上海在今年2月份曾经遇到过一波经纪人招工荒，当时有很多经纪人预言今年楼市前景不佳，纷纷转投其他行业，使得各家中介公司不得不更多地通过招聘新人来提升业绩。

    部分中介公司正在进一步改变门店的人员结构。施宏睿说，上海的房地产中介业曾经在去年大举扩张，包括中原地产、21世纪不动产都有100%以上的规模扩张，更多的骨干员工被调去当店长。

    扩张和成熟经纪人的流失，让新人的比例大幅度增加。在昨天的调查中，不少房地产经纪人说他们门店的新人和培养成熟的行业老手比例在5比5。

    宋会雍说，很多房地产中介店经理并不擅长带团队，往往更愿意单打独斗，不能培养出更多的优秀经纪人，导致经营业绩压力完全压在他自己或者周边少数骨干员工身上，进一步加重了他个人的压力。

    而总部提供的新员工初期培训，并不能培养出独当一面的优秀员工。宋会雍说，要让新人成长为骨干，只能通过市场一线的磨练进行，而且这样的培养需要不短的时间。

    信义不动产分析师朱平平说，他们一般会花半年的时间培养毫无中介经验的新人，在这期间提供丰厚的底薪，以让新人在压力不大的情况下，顺利成熟。

    而事实上，很多中介门店给新人的时间只有三个月，在三个月内，新员工如果没有做成业务，只能领到底薪。这样的体制下，经纪人的流动很频繁。骨干员工和经验丰富的资深员工因此压力倍增。

竞争激烈的生存状态

    宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，一般的中介门店所需要投入的固定成本并不需要达到14万元，有些行业中的“夫妻店”仅仅只做出租业务，但微薄的佣金收入照样可以让它们盈利。

    朱平平也说，只要上海全市月二手房成交套数达到12000套，那么行业中大多数的房地产中介公司都能获得盈利。固定成本投入超过14万元的，一定是员工人数众多的品牌大店。而这些店最高的成本支出是人力。一家店的经纪人数量越多，它的固定成本就越高，需要完成的业绩指标也就越高。

    既然人力成本是一家中介门店最主要的支出，而行业新人能给门店带来的业绩并不多。为什么各家中介公司不考虑缩减招聘新经纪人的规模，通过降低固定成本来减轻员工的业绩压力呢？

    宋会雍说，如果减少了门店的经纪人规模，门店所掌握的房源和客户信息，将敌不过区域内的其他竞争对手，或会失去已经占领的部分市场份额，而为了巩固和扩大市场份额，各家中介公司不得不安排更多的经纪人去大量收集房源和客源。

    为了让门店在高额的成本支出下，依然可以获得盈利，各家中介只能采取最简单的办法来刺激员工的积极性，就是提高门店的销售奖金。规定销售业绩做得更好的房地产经纪人，比一般的经纪人可以得到更高的销售提成比例。有些门店店长的业绩抽成比例甚至可以达到30%。

    公司高额销售奖金的刺激，成为很多中介从业人员拼命卖房子的动力，也进一步增加了他们的工作压力，延长了他们的工作时间。

    “总有人会被高额的销售奖金刺激，投入更多的时间去做业务，这样一来不就‘过劳’了嘛。”一位行业人士说，这或许是导致经纪人工作时间长的根本原因。