【编者按】本轮房地产调控虽然严厉，有亮点，使用的调控工具众多，但在一些关键性细节规定上仍然存在缺陷，造成政策难以落实或者偏离既定目标

　　4月12日，国土资源部副部长贠小苏表示，中央认为以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须下决心解决好房价问题。而4月，恰是被称为“史上最严” 的房地产调控一周年。

　　2010一开年，中国房地产市场价格就出现快速上涨。数据显示，1月至3月，全国一线城市的房价保守估计涨幅不低于30%。2010年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%，涨幅创造自该统计数据建立以来的最高历史记录。2010年4月15日国务院发布“国四条”，4月17日发布“国十条”，至此，新一轮的房地产调控拉开大幕。

　　史上最严

　　本轮调控之所以被称为“史上最严”，主要有四个原因：

　　第一， 房价调控被提高到维护社会稳定的高度，这是中央对高房价危害性的评级最严重的一次。房地产问题已经超出经济范畴，成为民生问题，成为政治问题。而以前，房地产在官方的表述中，一直被称为拉动经济的支柱性产业，政府对房地产业的调控要求是“避免大起大落”。

　　第二，首次提出了问责机制，并让监察部介入，强调“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”。2011年2月，各地方政府与住建部签署保障房分配任务时，被告之未按期执行者，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

　　第三， 因为涉及官员“乌纱帽”，各地方政府一改往日推诿搪塞姿态，相继出台“限购令”和房价调控目标，严厉程度大大超出市场预期。相比信贷政策，“限购令”威力更大，持续时间更长，波及范围更广，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。房价调控目标量化，能够督促地方政府严抓房地产调控，便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。

　　第四， 本轮调控综合运用了经济和行政手段，动用的工具众多，远超以往。信贷、税收、行政、土地、保障房、舆论引导、地方政府等全部涉及，可谓系统全面。最鲜明的特征是行政手段力度显著升级。

　　质疑不断

　　就像以往的任何调控一样， “一刀切”的方式依然是主要手段。调控的打击对象虽然直接指向投机投资购房和各种名义的炒房行为，但提高房贷首付和取消房贷优惠利率，不可避免的伤及了大量真正自住型和改善型需求者。以户籍为设限门槛的“限购”政策，使得非户籍人口成为政策的受害者，更加剧了公民权利的失衡状况。这些都违背了政策本意。

　　其次，用抑制需求的方式缓解供求矛盾只是解决了表面问题，供求失衡的主要矛盾依然存在。由限购引发的成交量下降并没有反映市场的真实情况。如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大，当限购政策取消后，被压抑的需求一旦释放，房价可能出现报复性反弹。

　　同样还引来质疑的是，既然房地产市场供不应求，为什么不放开土地供应，增加商品房供给呢？现实情况是，土地供应为政府垄断，已经成为各地方政府收入的最大来源。据国土部数据，2009年土地出让金1.59万亿，2010年达到2.9万亿，再创历史新高，土地出让金增速超过80%。在没有形成新的财政收入来源之前，土地供应将保持供不应求状态。一旦房地产市场出现严重下挫，地方财政收入会受到严重影响。

　　更引起经济学家和房地产业界担忧的是，行政手段强力介入调控过程，是否会导致房地产市场改革偏离市场化方向，重回计划经济时代？

房地产调控一周年读者调查

　　偶有亮点

　　虽然充满各种争议，但本轮调控也不乏亮点。它可能是自市场化改革以来最大的一次变动，而且这一次它触及到了房地产市场的基本制度，甚至可能在重新构建房地产市场框架。

　　这次调控强调的是，要大力推行保障房建设，从已经实行了10多年的市场化供给，向“政府保障+市场供给”的“双轨制”转型，构建 “市场归市场，保障归保障”体系。国务院总理温家宝2月在一次与网民在线对话时表示，“处理房价问题要分清政府应该管的事和市场应该管的事情。对于政府应该管的事情，我们毫不含糊；对于市场应该管的事情，充分利用市场对资源配置的合理作用”。这代表了政府对“双轨制”的肯定。

　　同时，如果足够多的保障房推出，市场结构可能发生根本性的变化，目前房地产市场结构性问题将可能得到解决。

　　另外，保障房建设实际上还代表了官方对中国住房市场功能定位的转变，从“居者有其屋”到“居者有其所”的转变。

　　除了保障房外，另一个亮点在房产税，虽然目前正在上海和重庆的试点还没有显示效果，但是它的实验意义更值得关注。它意图为地方政府找到新的收入来源，以减轻乃至消除目前地方政府对土地财政的过于依赖，以消除目前房价高企的一个重要因素。

　　仍需完善

　　本轮房地产调控虽然严厉，有亮点，使用的调控工具众多，但在一些关键性细节规定上仍然存在缺陷，造成政策难以落实或者偏离既定目标。

　　首先，保障房的保障对象不明确。至今也没有一部法律，甚至一部法规性文件在说明什么是保障、什么是应保障的对象，应保障家庭的标准是什么。法规政策的缺位使得保障房领域或成为某些特权阶层寻租、谋利的工具。

　　其次，本轮调控设立“问责机制”，但是对政策执行不力的官员采取哪些措施，是惩戒和教育，还是检讨、道歉，或是直接摘去“乌纱帽”，都没有给予进一步的说明。特别是有部分城市未按要求及时出台限购细则和房价调控目标时，这些城市的有关官员，是否会被约谈？有否被问责？

　　另外，地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势。按照“新国八条”要求，2011年各城市地方政府要根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，来制定当地的房价控制指标。但各地出台的房价控制目标，普遍将“经济发展目标”简化为“GDP增速”，忽略了调控目标与人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力的关联，于是出现了将房价控制目标大多界定在10%的调控政策，变相成为了鼓励房价上涨的政策。

　　另外， 类似“抑制房价的过快上涨”、“使房价回到合理的水平”这样的模糊调控目标使得政策执行力存在钻空子的空间。

　　多年来房地产调控政策的实践证明，如果没有严肃、严厉和真正动真格的政策问责机制，地方政府对房地产调控政策基本都是阴奉阳违，最终使得调控不了了之。

　　深层改革

　　要切实有效降房价，保障每个人住有所居，需要寻求新的改革突破，消除现有体制对房地产市场的束缚，而不是在一些枝节上的修修补补。

　　中国住建部政策研究中心主任陈淮在博鳌亚洲论坛2011年会时表示，要根本解决房价与老百姓收入矛盾问题，需要从四个方面进行调整，第一，调整城市结构。第二，土地制度的调整。第三，中央和地方税负关系的调整。第四，居民收入分配结构调整。

　　以上四个调整，涉及到城市化、土地财政、分税制和收入分配，直接出击房地产的深层问题。但每项调整，具体执行起来难度都是很大，涉及的利益群体众多，非短时间内可以施行。中国房地产市场的未来，仍未确定。