【编者按】自1月26日“新国八条”出台至今，时间已过去整整3个月。从周成交量上看，市场正在缓慢回温。但受严厉政策影响，北京市场总体成交量仍同比下降近半。
随着时间的推移，楼市正在从政策的严厉打压下缓慢回暖。
根据北京市房地产交易管理网的数据，上周(4月18日~4月24日)北京市新房网签总量为2094套，环比前一周大幅上涨了76.4%，这也是今年春节过后北京新房成交首次突破2000套/周大关。
值得注意的是，与去年同期相比，这样的成交规模甚至小幅上涨了4%。
自1月26日“新国八条”出台至今，时间已过去整整3个月。从周成交量上看，市场正在缓慢回温。但受严厉政策影响，北京市场总体成交量仍同比下降近半。
专家向《每日经济新闻》表示，随着调控逐步升级，市场对房价的下行预期逐步增强，“价跌量升”将成为是二季度的主旋律。
近期少数低价盘成交火爆
在新房成交回升的情况下，以市区为主的二手房成交情况不容乐观。数据显示，上周北京二手住宅网签总量为2437套，环比前一周上涨12.3%，与去年同期相比，则大幅下跌了64.3%。
受此影响，上周北京共成交商品房4531套，比去年同期相比下降近半。
在多数热点城市，市场也并未出现明显的回暖。据中原地产的监测，与前6周的周均值相比，上周全国九大城市新建住宅成交量微增4%，与去年同期相比下降66%，仍处低位。
自“新国八条”出台以来，北京楼市的成交量经历了 “先抑后扬”的过程。其中，在“京十五条”出台的2月中旬，成交量一度降至历史最低点。如今虽未完全恢复，但市场成交量已表现出缓慢回升的态势。
按照不少业内人士的观点，此轮成交量的回暖，说明北京楼市正在逐渐从调控政策中走出。同时，进入传统销售旺季后，开发商的推盘速度也在加快。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮向《每日经济新闻》记者表示，经过市场对政策的消化，投资性需求被迫退市，以改善性需求为主力的购房者渐渐进入政策适应期。4月以来，少数低价项目成交火爆，甚至出现久违的“日光”现象。他认为，“价跌量升”应是二季度的主旋律。
按照国家统计局的数据，今年3月，在全国70个大中城市中，北京、深圳两地的房价与上月持平，出现 “停涨”现象，其中北京是在近7个月来首次出现停涨。
北京中原地产三级研究总监张大伟也向记者表示，未来北京房价将出现区域性下调。其中，房山、大兴、通州等郊区县降幅明显，从而拉动整体成交价格的下降。
政策继续紧缩成普遍预期
事实上，尽管成交量在逐步回暖，但受供应不足的影响，市场仍未恢复到预期的水平。
根据北京市房地产交易管理网的数据，截至昨日 (4月25日)，本月北京共有9个项目领取预售许可证，提供住宅不足5000套。而在去年4月，北京有27个项目获得预售许可，提供住宅9452套。两者相比，降幅近半。
多数机构的分析认为，在“限购令”等政策的打压下，开发商对未来的预期低迷，推盘速度也随之放缓。此前有数据称，受限购政策的影响，北京市场的投资性需求已经归零。
低迷的预期同样体现在土地市场。本月20日，北京市土地储备中心招标出让3宗地块，其中2宗位于顺义区的地块因投标企业不足3家而流标，另一宗密云县地块投标企业刚好达到3家，但仅有1家的报价超过底价。
此后的22日，又有3宗位于郊区县的地块进行招标出让，虽未出现流标现象，但均平淡收场。
业内人士表示，地块位置偏远、配建保障房面积较大都是土地市场遇冷的原因。但与去年相比，企业的拿地热情已经明显退却。
针对土地市场趋冷、开发商投资热情降低的状况，《人民日报》25日发文称，房地产调控取得了一定成效，但远没有达到预期目标。文章称，楼市正进入由成交量下滑转向价格回落的关键时期，应坚持调控不放松。
由此，政策继续紧缩成为业界的普遍预期。张大伟表示，市场成交量还将继续维持低迷，并逐渐带动价格的变化。他认为，本轮楼市调控的恢复期将持续相当长的时间。
◎楼市督查组返京 调控升级风声骤紧
市场现在最为期待的，莫过于国务院督查组调查结果的落地之音。记者25日从住建部、国土部等方面获悉，国务院督查组已经返京，正在汇总调查情况，随后将酌情对社会公布调查结果。
调控力度不减，政策储备良多——各部委近期不约而同的表态再度强化了市场对于楼市调控升级的预期。在业内人士看来，国土部将于近期下发的有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，或许是强化调控政策执行落实的前奏。
调控升级预期增强
“督查组已经回来了，现在应该处于汇总情况阶段，调控从紧的方向是肯定的。”一位接近住建部人士向记者表示。
在此前的督查过程中，实际上已经直接传达了中央高层对房地产调控的看法。
国家发改委副主任穆虹表示，当前我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。国土部副部长贠小苏则在调研时表示，中央已经把城市住房为主的问题不仅当作经济问题、民生问题来看待，而且已经上升到政治问题来看待，特别是已经影响到社会政治稳定大局、全局的问题来认识和看待。
“这些都可以理解为一种暗示，也可以理解为是对地方政府的告诫。”一位业内权威人士表示。
据他分析，如果地方政府在执行房地产调控政策上仍“阳奉阴违”，则中央政府肯定会加以督促，或者直接出台文件进一步统一步调，“例如房价控制指标问题，如果地方政府仍是‘只涨不降’，中央就可能直接再明确一下地方的任务。”
记者采访中注意到，市场对于国务院督查组最终的调查结果非常关注，更有调控升级的预期。
“国务院督察组完成对16省市的调研之际，银监会也要求银行开展新一轮房贷压力测试。”北京中原地产张大伟向记者直言，目前房地产调控在税收、土地等方面的升级预期进一步增强。
二、三线城市更须跟进
记者采访中了解到，目前各部委均表示，调控政策储备良多，其中国土部将于近期下发保障房供地计划和完善土地招拍挂制度的文件。此前，统计局数据显示，3月份虽然房价涨幅回落城市增多，但石家庄、秦皇岛、丹东等二、三线的涨势却超过北京上海等一线城市，这也要求房地产调控必须跟进落实。
对此，国家统计局总经济师姚景源(专栏)向媒体表示，虽然3月份房地产市场上出现了一些降温的迹象，一些不合理的需求也得到一定的抑制。但是目前的状况还不能过于乐观，还需要继续落实各项调控政策，继续巩固和深入。
在姚景源看来，要让房地产的调控效果进一步显现，目前需要做两方面的工作。“一方面抓好保障房建设，另外一方面增加商品房的供应。”
但是，也有业内专家表示，目前房地产调控并不缺少政策，关键问题还是要让地方政府落实已有政策。再者，在保障房建设方面，在督促地方政府完成任务之外，对于资金问题，还要给予更有效的政策扶持。
