【编者按】对房地产领域采取反暴利措施，是房地产调控政策的一部分，主要针对捂盘已久和价格明显高于周边房价的项目。

调控重压之下的楼市正在等待五一假期的临近，不过，由发改委价格主管部门唱主角的新一轮房地产调控抢先登场。

4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林接受媒体采访时透露，发改委正研究利用反暴利措施，对商品房价格领域违法进行严惩，对于不明码标价等行为将从重处罚。

据接近北京发改委的人士介绍，“五一”过后，国家发改委将组织全国范围的商品房价格检查工作，主要对地方政府是否出台商品房“一房一价”政策以及执行情况进行检查，还将实地走访楼盘，对开发商售楼处进行查访。

北京中原地产分析师张大伟表示，对房地产领域采取反暴利措施，是房地产调控政策的一部分，主要针对捂盘已久和价格明显高于周边房价的项目。

何为暴利？

将专门制定针对房地产的暴利行为界定标准

至于如何界定暴利，据接近国家发改委的人士介绍说，目前界定暴利行为的依据是《价格法》和一个关于非法谋取暴利的规定，其中对于成本界定、暴利行为界定都有规定。但是，目前有关规定当中，并没有专门针对商品房暴利行为的界定标准。

上述人士介绍说，国家发改委接下来会专门制定针对房地产的暴利行为界定标准，其中将包括对于开发商的土地成本、开发成本的认定，还包括项目定价与周边商品房定价的比对等措施。

早在2010年5月21日，北京问天律师事务所律师李雪森就曾向国家发改委举报北京首开“常青藤”项目涉嫌牟取暴利。国家发改委主任张平对举报进行了批示，并转国家发改委价格监督检查司受理。

这一举报随后转给了北京发改委进行查处，不过，时至今日，对于上述首开“常青藤”项目是否构成非法牟取暴利行为，以及后续如何处理的细节，都未对外公布。

“我至今没有收到有关部门的任何回复。”李雪森对本报记者表示，有关反暴利的规定和价格法的规定都是现成的，只是价格主管部门多年来并没有依据这些规定对房地产行业进行价格管理。

李雪森表示，目前商品房项目是否暴利，主要看土地取得的成本，其次是建安成本和税费成本，大部分房地产暴利项目的土地都是几年前地价较低时取得的，而且同一项目开盘后连续涨价。

例如2006年拿地的首开“常青藤”项目，规划建筑面积433021.07平方米，土地成交价32039.52万元，其2008年开盘价格是9000元/平方米，2009年11月售价为14690元/平方米，而到了2010年4月，售价涨到了36000元/平方米。

北京一家房地产开发商对记者表示，一些大型房地产企业囤地面积大、囤地时间长，如果对房地产行业反暴利，应该重点关注这样的大企业。

张大伟也表示，房地产行业反暴利，应该将囤盘时间长和那些价格明显高过周边价格的“楼王”们进行查处。

“控价时代”

北京出台“一房一价”实施细则

许昆林4月26日接受媒体专访时表示，不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文，“对情节恶劣、影响较坏、社会反响大的典型违法案件，要依法从重处罚，并予以公开曝光，以儆效尤”。

就在国家发改委出手整顿房价的同时，北京发改委也公布了北京市商品房房价“一房一价”实施细则。

按照北京市的规定，商品房的每套房价以及车库、物业等价格都需要在售楼现场公示，开发商不得私自加价。

价格主管部门的全面介入，把房地产行业带进了“控价时代”。

以北京为例，商品房项目申报预售证的时候，定价超过周边区域平均房价和上年区域房价的楼盘，一般很难拿到预售证。获得预售证之后，又必须按照这个价格销售，否则就要被视为违反“一房一价”的政策。

但是，这个“标杆价格”如何确定？

前述接近北京发改委人士表示，由于价格部门不可能一个一个楼盘去核对，因此会对区域制定一个“标杆价格”，超过这个价格太多的，肯定会被价格部门重点关注。

本报记者了解到，地方政府公布房价调控目标以后，多数都采取了价格部门和建设部门联合进行房价管控的做法。以南京市为例，新批的商品房价格不得高于上年的平均区域房价的5%，否则很难取得预售证。

许昆林称，在《商品房销售明码标价规定》实施之后，包括实施反暴利法规定在内的一系列规范房地产行业价格行为的政策措施将陆续出台。