【编者按】少量多批次推盘 华润上海一项目5年涨价4倍

每经记者  杨羚强  发自上海

    2010年3月11日，中国土地市场网刊发消息称，北京、上海等9个省（市）的18宗闲置土地被处置，其中华润置地旗下门头沟地王被罚3亿元。仅2010年，华润置地因闲置土地，就被曝光了3次。华润似乎并没有吸取教训，《每日经济新闻》调查发现，华润在杭州、武汉等地仍有多块土地闲置。

    华润为何屡触监管红线？公司2010年业绩报告公布的数据或许可以解释其中原因。去年，华润置地的毛利由前一年的59.76亿港元猛增至101.52亿港元，公司的住宅业务毛利率由上一年的34.1%上涨至去年的39.4%，这一毛利水平，是其2004年的3倍多。

    华润置地毛利的增长不仅因为闲置土地，《每日经济新闻》记者对华润置地在上海、北京的在售楼盘调查发现，与同区域同规模的项目相比，华润的销售速度明显缓慢许多……

　　  上海华润置地旗下的旗舰楼盘——上海滩花园是华润在售的“骨灰级”楼盘。早在2004年，上海滩花园一期就开始建设，并在2006年完成了二期（外滩九里苑）的动拆迁工作。

    但截至目前，一期的上海滩花园仍有1900平方米未销售，二期有13000多平方米的可售面积，并有6万平方米左右建筑面积未上市销售。

    2005年年报显示，上海滩花园的售价仅为18458元/平方米，而2010年的业绩公告显示，上海滩花园的销售均价已经达到96325元/平方米。5年的销售周期中，上海滩花园售价涨了4倍。

    类似的还有华润置地上海另一高端项目——华润橡树湾。该项目最近销售的一批公寓房源的参考价格区间被调高至61900至73000元，是2008年刚开盘时的网上参考价23000元/平方米的近3倍。而该项目在土地出让时就规定开发房源70%户型必须小于90平方米，但目前项目推出销售的100平方米以上的大户型已占到总规划开发量的40%以上，且还有将两套小户型合并成大户型的“变通”现象存在。

销售速度堪比汤臣一品

    早在2004年，上海滩花园就已作为华润置地的主要开发项目出现在华润年报里，一期的可销售面积达85998平方米，二期的可销售面积高达102364平方米，总建筑面积高达18.97万平方米。当时，一二期项目的预计竣工时间都是在2007年。

    但华润置地2010年销售业绩公告却显示，上海滩花园在近6年时间里，仅开发销售了10.37万平方米，平均每年仅销售1.73万平方米，而去年甚至仅销售了5287平方米。

    中房信对上海滩花园的销售数据监测显示，2005年上海滩花园一期首次开盘时的销售总量，仅占整个项目规划建筑面积的16.7%。在长达66个月的销售期内，有38个月销售套数为个位数，部分月份甚至零成交。即便是在上海楼市最火的2009年7月、8月和10月，以及去年豪宅销售最火爆的8月、9月、12月和今年1月，上海滩花园的销售套数也仅维持在个位数。

    网上房地产显示，这一销售速度比周边同规模同等类型的其他楼盘明显缓慢许多。如拥有6.6万平方米住宅面积的金外滩花园2004年首次开盘，就在11月、12月销售了住宅总开发面积的近60%，剩余的在2007年再次推出后不到一年就全部售完；于2005年6月开盘的同区域楼盘——长峰馨园，尽管截至目前仍有52套住宅未销售，但2005年开盘时所销售的套数，已达到楼盘总住宅套数的25%以上。

    销售速度缓慢与上海滩花园采用少量、多批的开发销售策略有很大关系。

    总开发面积近8万多平方米的金外滩花园总共只领了两次预售许可证，其中2004年第一次领取预售许可证时，预售面积就占整个项目的大部分；总建筑面积8万平方米的长峰馨园仅于2005年和2008年两次领取预售许可证，第一次申请预售的面积就达到7万多平方米。

    而上海滩花园一期申请预售许可证的次数多达6次，除了2005年第一次开盘申请销售的面积接近3万平方米外，其余申请销售的面积都不足3万平方米，2007年3月申请销售的那一批住宅面积甚至只有10000平方米出头，总共才77套。

    根据中房信的统计，类似上海滩花园这样销售周期长、多个月份销售套数停留在个位数或者零销售的楼盘，仅汤臣一品和上海紫园等少数高端楼盘。

缓慢销售带来高利润

    上海滩花园选择少量多批的销售策略，对开发商有什么好处呢？从上海网上房地产的参考价格变动可以看出背后的玄机。

    上海滩花园开盘时的网上参考价为19000~20500元/平方米，待2007年7月再推出新的房源销售时，网上参考价已经变动为30000元/平方米，即使是在2008年的楼市冬天，上海滩花园洋房的网上参考价格仍高至40000~60000元/平方米。

    比照华润2005年年报和2010年业绩公告可以发现，上海滩花园的售价在过去几年呈加速度上涨势头——2005年上海滩花园的销售均价为18458元/平方米，而2010年的销售均价达到96325元/平方米。

    采用少量多批开盘，并一步步提高售价的不止上海滩花园。华润旗下的华润橡树湾也采用这一方法。

    2009年7月，华润橡树湾的公寓房售价仅23000/平方米，而到了2009年11月，网上参考价已经拔高到了30000元/平方米，联庭别墅更是从一年前的38000元/平方米直升至63000元/平方米。最近销售的一批公寓房源的参考价格区间更是被调高到了61900~73000元，这个价格是2008年刚开盘时网上参考价23000元/平方米的约3倍。

    2009年9月，上海市住房保障和房屋管理局为了规范市场，推出《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明令禁止以少量多批的方式变相涨价。2010年，华润橡树湾又利用网上房地产允许开发商向上调价20%的规则，于2010年1月连续3次调价，将2009年11月刚刚定下的30000元/平方米参考价格，连续上调3次至38000元/平方米，而后又于4月份再次调价至44000元/平方米。

    与上海滩花园相比，华润橡树湾的销售速度显然要快一些。根据华润置地2010年业绩公告，总共23万平方米的华润橡树湾目前已经销售了8.5万平方米，但与周边的楼盘相比，这一销售速度同样比较缓慢。网上房地产显示，比华润橡树湾早2年开始销售的合生新江湾1号，目前已销售26.8万平方米，占到总规划面积的80%以上。

曾率先变通90/70政策

    2006年6月1日建设部出台的90/70政策规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

    但截至昨日，华润橡树湾已推出的13多万平方米住宅房源中，100平方米以上的大户型房源面积达9.72万平方米，占推出的全部房源的73.21%，总规划开发量的42%，已经突破了原来90/70的户型规划限制。

    上海21世纪不动产锐丰新江湾城店的经理告诉《每日经济新闻》记者，华润2008年、2009年推出的90平方米小户型中，还有一种将70多平方米、80多平方米两套房源打通合并成150多平方米的  “特殊户型三房”，与其他户型房源不同，这个特殊户型有两张房产证。

    华润置地突破90/70政策限制的做法，在新江湾城开先例。在后来该区域的房地产开发、销售中，大部分楼盘推出的都是100平方米以上的大户型住宅，90平方米以内的中小套型极少有开发。

    《每日经济新闻》记者曾电邮、传真华润置地上海公司相关部门和负责人以及集团总部的品牌总监，询问橡树湾上述问题，但截至记者发稿，华润置地尚没有回复。