【编者按】惜售究竟能给华润带来多少利润？

每经记者  杨羚强  发自上海

　　华润置地2010年的业绩公告显示，上海滩花园仅5287平方米的销量就给华润置地带来了5.09亿元的销售额。以上海滩花园2005年的开盘价18458元/平方米和去年平均售价96325元/平方米作比较，7.7万元/平方米的销售差价所能带来的毛利超过4亿元。

囤地和惜售的贡献

    根据年报，华润置地2006年就开始销售或者酝酿的项目，在2010年仍然给公司带来利润贡献的超过5个，这些项目去年的预售面积超过60万平方米，占华润去年销售面积的近1/3。

    和上海滩花园的情况类似，在连续5年房价大幅上涨后，华润置地从这些项目中已能获取比较高的毛利率。

    比如北京的华润橡树湾2006年时的售价是8611元/平方米，去年的平均售价达30277元/平方米，每平方米超21000元的销售差价，按去年5.9万平方米的销售面积计算，带来的毛利至少超过10亿元人民币。而经历了5年开发销售，总建筑规划面积达61万平方米的华润北京橡树湾，目前实际只开发销售了其中的26万平方米。

    能够给华润带来高毛利的不仅是北京、上海等一线城市。《每日经济新闻》记者曾在武汉探访华润2007年拍得的核心位置土地，该地块一直没有开工建设，由于周边房价的快速上涨，目前已经有不错的收益。

    事实上，从2004年到2010年的6年中，华润置地的毛利率大幅度改善。2004年华润置地3.1亿港元的毛利，仅占到当年度集团营业额的12.9%，2010年的业绩公告却显示，华润置地住宅部分的毛利率达到了39.5%。闲置土地和缓慢销售显然为华润置地降低土地成本带来了诸多贡献。

    克而瑞研究中心分析师高岗说，慢速开发的销售策略，可以使企业在房价快速上涨期赚取更多的利润，同时节约成本、特别是人力成本。另外，长周期的开发便于打造精品项目，有利于提升品牌。

增值税清算风险

    但上述做法并不是完全没有风险。中原地产研究中心高级研究经理刘渊说，拉长开发周期的做法，会给企业的资金链带来极大的压力，如果没有足够的资金支持，势必会给公司带来巨大风险。

    与此同时，长期的土地闲置和缓慢开发销售，虽然可以使项目获得比较高的利润，但给公司每年带来的投资回报并不高。由于土地增值税的税收政策，开发商获取的高额毛利中有相当一部分将上缴。

    此前有业内人士认为，只要项目没有达到清算条件，高额的增值部分就不会被征收土地增值税，开发商仍然可以享有比较高的实际利润。但近期，国家对土地增值税的征管在加强。

    上海市中心一高档楼盘的销售经理告诉《每日经济新闻》记者，目前地方正加强对土地增值税的清算。比如，以前有开发商会在住宅销售差不多之后，持有楼盘的商铺或车库，以使项目的整体销售率始终达不到85%，进而无法清算土地增值税。但现在，地方税务局的相关工作人员要求，必须按不同物业种类清算土地增值税，如果住宅部分销售超过85%，就要全部清算土地增值税，商场、办公、车库也是如此，这大大压缩了开发商逃避土地增值税清算的空间。

    此前，上海市财政局公布今年一季度上海土地增值税收入情况，总额超过79亿元，比去年同期增加了两倍多，原因是上海去年连续提高了土地增值税的预征率，而上海目前也在加大对土地增值税的清算和征管力度。

    高岗也表示，拉长开发周期的经营策略，会不利于企业规模的成长，人员、项目开发经验积累都相对较少。而且从长期来看，靠土地溢价获取利润的可能性是在减小的，在土地出让制度日益完善和企业竞争越来越激烈的行业发展趋势下，这种模式不具可持续性。