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本报记者 王海春 上海报道

   4月29日，香港首单以人民币计价的房地产信托投资基金——汇贤房地产投资信托基金在香港上市。
    这与近日有关房地产信托可能被收紧的消息，相映成趣。有媒体报道，银监会可能于5月1日前后出台新的规定，进一步规范房地产信托业务。
    事实上，信贷收紧后房地产信托已成为很多中小开发商的救命稻草。用益信托的数据显示，截至4月28日，今年全国发行房地产信托的总规模超过了337亿元。
    除了房地产信托，在海外发行高息债券也是房地产企业的重要融资方式。根据世联地产截至4月18日的统计数据，今年20余家开发商海外融资的规模已超过620亿元人民币。
房地产信托发行环比翻倍
    “目前，还没有得到五一前后出台收缩房地产信托的消息。”银监会相关人士日前向记者表示。
    对于监管部门5月将再次收紧房地产信托的消息，用益信托工作室负责人李旸告诉记者，信托公司目前还没有收到上级监管部门要出台新监管文件的通知。
    为何房地产信托再次被推到了风口浪尖？业内人士指出，这可能与近期房地产信托发行数量快速增加，引起监管部门注意有很大关系。
 “今年一季度房企通过发行信托来融资的需求很大。一季度房产信托的平均收益率高达9.55%，平均规模在2亿左右，信托周期一般在2年。而从融资的需求来看，绝大多数是开发商的项目融资。”李旸在接受记者采访时说。
    用益信托数据显示，今年截至4月28日，全国共发行了156款房地产信托产品，总规模超过337亿元。
    普益财富4月27日发布的监测信息也显示，全国仅3月份房地产信托发行数量为45款，3月规模比2月的27款几乎翻了一倍；而3月在房地产领域拟募集的资金也超过了90亿元。
    房地产信托再次成为关注的焦点，与房企通过发行信托来突围资金困局有很大的关系。
    “如果能从银行获得贷款，谁会去做房地产信托？银行贷款年利率只有七八个点，而房地产信托没有十个点根本做不下来，有的甚至年利率超过了20%。”世邦魏理仕研究部经理谢晨说。
    银根的收紧，让开发商感到了压力。在上海的一家开发商告诉记者，受银行信贷收缩影响，开发商做贷款的难度变得越来越大。
    “虽然银行没有说停贷，但现在从银行拿到信贷真的相当困难。我们的一个项目向一家银行申请的贷款，今年1月份就获得某银行的允诺，说可以拿到贷款的；但实际上公司直到4月初才拿到这笔款。后来才从银行做贷款业务的主管那里了解到，这主要是受监管部门收紧银根的影响。存款准备金率不断提高，而银行又要保持一定的存贷比，这使得一些银行在房地产开发贷款的指标上显得捉襟见肘。”这位开发商说。
大型房企海外融资频仍
    从去年“新国十条”政策颁布后，由于银行信贷的持续收紧，开发商开始寻求各种融资渠道。
    4月29日，香港首单以人民币计价的房地产信托投资基金——汇贤房地产投资信托基金在香港上市，该基金已筹集104.8亿元人民币。
    实际上，除了境内发行信托，境外上市的地产企业目前主要的融资方式主要还是通过海外发行高息债券等方式，而此种方式融资力度之大，亦足以令人吃惊。据世联地产4月18日发布的统计数据，今年20余家开发商海外融资的规模超过620亿元人民币。
    4月27日，远洋地产对外宣称将在国际上发售永久性次级债券，并将于当日起向亚洲、欧洲及美国机构及专业投资者进行路演。虽然远洋地产没有披露发债规模，但远洋地产称，获得的融资款项将用于买地、发展现有项目及一般公司用途。
    4月1日，龙湖地产发布公告称，公司将发行规模为7.5亿美元为期5年的美元优先票据，年利率自4月7日起按9.5%计算。
    除了远洋地产和龙湖地产，在香港上市的房企也展开了一轮融资的竞赛。据中原地产统计，今年新世界、瑞安房产、富力地产的融资规模分别为1.7亿、15亿和26亿元人民币；新鸿基地产的融资规模则高达168亿港元。
    谢晨告诉记者，中小开发商只能选择房地产信托，而一些大型房企则通过海外发行高息债券的方式，获得规模更庞大的资金。这也是现在很多知名房企愿意采取的融资方式，理由是：相比房地产信托，海外债券反而显示出低成本的优势。
    “房地产信托的成本至少要10%以上，有的要20%。而海外票据或债券，年利率一般在9%左右，高的也只有13.5%左右。”谢晨表示，在这样的成本比较下，大型房企更愿意利用海外的资本。
    对于开发商四处突围资金困局，道邦房产执行董事林荣时指出，虽然房企资金链紧张的局面可以得到缓解，但调控的局面可能会有所加强。“监管部门的政策是一步步出，目的就是要让房价降下来。”