【编者按】在楼市调控进一步收紧政策下，开发商迫于存货、市场和资金压力而降价促销，目前看来成为顺理成章的选择。
上市房企存货压力露出冰山一角。5月3日，万科公布了前4月销售数据，其中4月销售环比3月出现下滑，万科称，3月以来楼市成交显著放缓，房企存货压力上升，此为调控显效所致。而与万科类似，绝大部分上市房企4月销售均环比下跌。从北京、上海等上市房企布局的热点城市来看，可售房源也出现持续攀升状况。
在楼市调控进一步收紧政策下，开发商迫于存货、市场和资金压力而降价促销，目前看来成为顺理成章的选择。
前4月存货近万亿
从2月到4月，上市房企的销售和去化状况渐趋恶化，成交逐月下滑，存货不断攀升。
据统计，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；环比2010年报显示的合计数据，也增长了9.07%。
其中，招商、金地、万科、保利2011年一季度的存货数据分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比均大幅增长，四家公司合计金额占136家房地产上市公司总存货的37.6%。
与存货上升相对应的是，上市房企销售显著放缓。数据显示，剔除ST公司后，2011年一季度113家房企共实现营业总收入546.46亿元，较去年同期的574.39亿元下滑4.86%。
4月的去化情况也不容乐观。5月3日，万科公告显示，4月份万科实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元。与前3个月相比，4月份万科销售增幅有所收窄。对此，万科董秘谭华杰表示，调控对于市场的影响十分明显。“成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升，万科会继续坚持快速销售的策略。”谭华杰说。
业内人士表示，4月销售进一步放缓加上新增供应，预计上述136家房企的存货继续攀升在万亿左右。
据谭华杰介绍，虽然万科前4月存货约达到1500亿，但截至1季度末，万科各类存货中，现房占比仅3.10%，环比2010年底的4%又有下降，显示万科去化率跑赢大市。
供给压力成共识
房企存货大增之下，楼市供应继续增加，而需求不断萎缩。
“相比之前两轮调控，第三轮调控直接抑制了过半需求。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟说。
在4月28日安信证券内部由安信证券分析师徐胜利、万科证券事务代表梁洁以及其他中介机构人士参与的讨论会上，供给压力成为共识。
安信证券调查80余家样本公司显示，2011年一季度，样本公司销售回笼资金同比增速明显低于2010年同期，15家大公司今年一季度同比增速为38.8，而去年一季度同比增速为83.1；50家小公司一季度同比增速仅8.3，而去年一季度同比增速达86.2。
德邦证券分析师黄玉梅表示，从4月下旬开始，楼市供应量已经开始明显回升，去化率下降，价格整体水平保持稳定。目前政策的效力还在观察中。
进入2011年第18周，德邦证券调查的样本城市整体成交同比下降19.68%，与第17周相比，样本城市整体可售量环比增加2.98%，可售面积已经达到2010年四季度以来的最大量。其中深圳、上海、南京的可售量增加幅度最大。黄玉梅认为，市场供应将在2季度末和3季度达到高峰。随着供应逐渐增大，价格将面临小幅调整。
万亿存货压顶上市房企降价动力大增
另一方面，楼市需求进一步受到抑制。张大伟对记者表示，叠加的加息、取消贷款利率优惠政策等，使得炒房者利用资金压力大涨，投机投资需求已被逐出市场。在持续的限购、限贷政策下，一季度，个人按揭贷款出现明显的下降。
降价成必然选择？
东方证券分析师杨国华微观调研显示，5-6 月开发商推盘将增多，而初次推盘大多会采取“低价开盘，以价换量”的策略。杨国华认为，未来市场将呈现“量升价跌”的局面。
这几乎是近期分析师们的共识。申银万国报告显示，目前地产股的估值仍然处于较低，一线公司动态PB为2倍，处于2008年历史最低水平，市场整体RNAV 折价幅度为15%，隐含房价下跌10%-15%的负面预期。
10%-15%，跌幅是否到此为止？申银万国分析师殷资认为，房地产行业2011-2012 年业绩增长幅度预计在25%-30%左右，不存在房价大幅度下跌的压力。
市场方面，五一期间深圳中海推出千套房源促销，虽然最终价格仅比市价低10%左右，但仍然受到市场热捧；在广州，5月1日开盘的碧桂园清泉城也降价10%以上。
上述两个项目均位于广深远郊区，尚未带动主城区和核心区域房价下调。不过，有深圳业内人士认为，后期将有开发商继续跟风中海降价。
张大伟认为，从2010年已经出现部分企业的亏损现象，而房价最先降价很可能出现在这部分楼盘中。市场的均价往往由中小公司的行动来决定。他预计二季度将开始区域性的价格下调。
◎五一抢购潮背后：一线城市回暖无期
在日趋严厉的楼市调控重压之下，买方本应静待楼市退烧，但五一小长假期间，久违的“抢房大战”却在广、深两地上演。
五一假期首日，深圳龙岗中海康城国际开盘遭遇热抢。次日，碧桂园位于二线城市清远的清泉城推出300套别墅，认购者上千。如此火爆，令楼市调控失效、市场回暖之声再起。
上述楼盘的促销，是市场真的回暖，还是只是房价下跌的开始？
本报记者采访业内人士表示，一线城市的个别楼盘热销都是个别现象，并不能代表整个市场的真相。随着调控的继续深入，一线城市的楼市价格终会下降。
广深楼盘降价遭抢
自限贷和限购调控以来，楼市买卖双方处于胶着观望状态。5月1日起施行的“一房一价”政策本应给楼市增加更多的不确定性，但僵局被买卖双方共同打破。
五一前夕，深圳中海康城国际、塞纳时光两盘就已经为热销做好了铺垫。“千人团购”的广告和9000-11000元每平米，低于同区域楼盘价格的噱头吸引了媒体和大量买家的眼球。不出所料，4月30日，开盘当天，销售火爆，现数千购房者排号抢号的场面。
世联地产高级市场研究员王军鹏分析指出，中海推出的房源有1300多套，从限购政策和小户型基本售罄的现象看来，中海的买家多以刚性需求为主。
无独有偶，当天广州碧桂园凤凰城组团推新盘也迎来近3000人的客流量，目前货量仅剩一成左右。而海珠老城区的中海橡园国际也在开盘当天售出9成。
在北京，4月底集中签约的多为远郊区低价盘，其中位于房山的长阳国际城为今年首个限价房，1000多套的房源拉低了北京的成交均价。
上述楼盘均位于京广深远郊区，其低价促销并未带动市区楼盘跟风。北京、广州、深圳中心区房价在4月底均有小幅上涨之势。
有多位广深业内人士向记者表示，这类项目遭抢购背后，可以发现开发商的预期降低和刚需及投资型购买力的强劲，但市区内热销楼盘仍然屈指可数。广东中原地产总经理黄韬分析：“如果不出拐点，市区内大部分买家还是会处于观望状态。”
楼市尚未回暖
在广深两地的抢购高潮之外，中国指数研究院的数据显示，上周在重点城市中，4城市成交量均环比上涨，其中北京涨幅最大，达42.67%。
北京房地产交易管理网数据也显示，五一期间，北京市期房签约量有所回升，达1170套，假期首天签约数达524套。
对此，有业内人士乐观预测称，市场回暖再现。
黄韬表示，个别楼盘热销，不足以判断市场已经回暖。“目前楼市仍然冷多热少，价格稳定。若市场再现2009年大部分楼盘都卖得好的景象，才能称之为回暖。”
北京亚豪机构总监郭毅认为，北京成交的上升是由于4月份中的低价位楼盘开盘引起的，不能称之为升温。再加上目前政策的影响，购买住房后就会遭遇不能再次购买的“死结”，热销的出现是短期行为。
中原地产华北区域董事总经理李文杰也认为：“从全国来看，一二个楼盘、一二个房企项目热销不代表楼市就一定是回暖了，降价促销带来的销量上升应该也是符合逻辑的，关键在于销量上升后是否价格也一并被带动上涨，才能得出结论。”
一线城市的回暖假象之外，楼市销售量和价格的上升在二三线城市却表现得更为明显。
如哈尔滨4月份商品房入网销售环比增长超过9成。从3月份的1304套升至2478套，均价环比微涨0.33%。
中国指数研究院监测全国35个大中城市的数据显示，4月25日至5月1日，20城市楼市成交量上涨，13城市成交量涨幅在30%以上。其中昆明、大连、三亚涨幅逾100%。南昌、长春、厦门均超50%。其5月3日发布的“百城价格指数”也显示，4月份楼市价格涨幅居前的也为长春、郑州、洛阳等二三线城市，涨幅在1%-2%间。
针对二三线楼市成交猛涨的现象，世联地产5月4日发布报告指出，局部性限购导致资本从限购城市流出，部分进入三四线城市的房地产市场，产生“挤出效应”。深圳、广州从去年10月份限购以来，本身房价没有下跌，反而周边未限购的三四线城市房价出现大涨。
郭毅认为，二三线城市的城市化加速，楼市会爆发式增长。
“从目前来看，有些地区的房地产业还是处于初级阶段，不会出现区域的泡沫化，国家也不会抑制其发展。这些城市目前的回温是正常的合理的。”
世联数据显示，从去年10月份至今，惠州商品房均价上涨19%，佛山商品房均价上涨30%，东莞商品房均价上涨11%。
一线城市房价将下行
从2010年4月17日起至今，国十条、新国八条连续重拳出击，但一线城市楼市价格仍不见明显回落。
“每一次中央出拳都很重，但有些地方政策却变形。”王军鹏分析，只要市场预期没变，目前价格还是很难控制。但是，开放商变得不如以前有信心了，而买家懂得衡量市场，变得更加理性。
广州、北京业内人士都指出，调控初见成效，加之市场预期和气氛，政策加重，银行信贷等变量的共同作用，未来价格下降成为必然。
“中海降价只是开始，后面应该还有其他项目继续跟进降价的，”5月3日，深圳一开发商内部人士对本报记者表示。
北京中原地产认为，未来一阶段，北京的市场供应主要以五环以外的中低价位产品为主，价格会下行。
