【编者按】上海房产中介地震：美联物业将退出二手房业务

每经记者  杨羚强  发自上海

    5月历来是房地产业一年中的销售旺季，业内习惯性地称它为“红五月”。不过在经历了组合拳式的调控后，各地楼市还能否“红”得起来？据本报调查，在上海，房地产风向标之一中介业已经处在微利经营状态，以至于出现了3年来最大宗中介关店事件；在广州，楼市均价则逼近了“万元大关”；只有处在政策打击范围之外的商业地产尚存热度——北京一二手商住项目相比春节期间均出现了量价齐升。

　　“我们可能会（把）二手房（业务）停止不经营。”美联物业（上海）公司副总经理丁伟昨日（5月4日）向《每日经济新闻》记者确认，公司将退出上海二手房中介业务。此前，上海《IT时代》报道，美联物业在本月月底前或将暂时关闭在上海的所有门店。而上述消息的确认，也意味着上海房产中介业发生了自2008年以来最大规模关店。

    具有戏剧性意味的是，上海4月份二手房市场已经摆脱了调控后的萧条。信义房产分析师朱平平说，上海4月份的二手房成交套数很有可能达到15000套，绝大多数房地产中介公司都有可能盈利。对此，丁伟表示，退出二手房中介业务，是美联总部的战略决策，和目前的经营业绩并无关系。

3年来最大宗中介关店

    在美联物业退出上海二手房市场前，上海最大宗的中介关店发生在2008年1月，当时号称全国最大，仅在上海一地就拥有200多家中介门店的创辉租售在一夜间全部关闭。但和美联物业不同，创辉租售并不是上市公司。

    朱平平说，美联物业成交金额一度曾排名上海第18名，拥有50多家门店。即使在去年业绩有所下滑的情况下，市场份额也占到了上海的第31名，取得了6.3亿元的二手房成交业绩。

    但从今年初开始，美联物业在上海的业绩一再下滑，1~3月成交的二手房总金额仅为3184万元，总套数仅15套，所占市场份额在上海排在第184名。

    按照目前行业成交金额1.5%的佣金提成水平，美联物业通过上述成交所获得的佣金额不足50万元。目前上海维持一家店的平均花费不低于8万元。上述业绩收入显然不足以维持二手店的经营。

    据透露，2009年上海美联物业所拥有的门店数,曾一度达到58家，但到现在，门店数只有8家。

    《每日经济新闻》记者昨日曾根据美联物业网站提供的电话，致电美联物业上海公司的8家门店，只有虹梅路门店有人接听。其他门店的电话或已被停机，或是无人接听。

微利经营或逼其转型

就在美联物业门店大量关闭时，上海二手房市场却传来好消息。朱平平说，从她了解到的情况，各家中介门店4月份的成交情况非常不错。上海3月份的二手房成交就已经超过了12000套，12000套正是上海二手房中介业务盈利分界线。德佑房地产的研究主任陆骑麟则说，他们公司在这个月已经把门店总数增加到了80家以上。

    21世纪不动产的统计则显示，在美联物业重点布局的杨浦、普陀、闸北等区域，一季度二手房业绩不错，总成交金额较2010年同期有所增长。

    在二手房成交业绩回升的大背景下，为何美联物业仍然要退出上海二手房业务？朱平平认为，主要是目前的门店数已经无法保证公司盈利，退出二手房业务已成为必然。自去年开始，美联物业就一直在上海关店，仅靠目前保留的8家店无论如何也盘不活美联物业的二手房业务。

    上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，在房地产中介密集的上海中心城区，如果要赢过其他同行，就必须要配备两组乃至更多的经纪人。

    而美联为了获得更多优秀的经纪人还提高了经纪人的佣金。根据美联物业去年的年报，员工成本占总经营收入的比例已由前一年的51.88%上升至56.78%，在增加的员工成本中有七成是佣金。宋会雍说，相比大公司，类似美联物业这样的小型中介可能需要给出更高的佣金才能留住经纪人。

    但上述做法显然压缩了美联物业的盈利空间。根据年报，美联物业在2010年经营收入增加10%的大背景下，盈利却下滑了20%。宋会雍介绍说，即使是在楼市成交量大幅回升的现在，大部分中介公司也都只是在微利经营。对美联物业来说，退出二手房经营或许是个不错的策略。