【编者按】杭州地铁旁宝地：4年“不动”周边房价翻番

每经记者  徐杰  发自杭州

    在各地国土资源部门近日表示将进一步加大对闲置土地的检查力度时，《每日经济新闻》记者在杭州调查发现了一幅早在2007年取得的地铁旁优质地块，直至今日仍然处于停工状态。

    这么长时间一直未开发，是开发商有意囤地还是背后另有  “隐情”？《每日经济新闻》记者发现，开发商隶属于一家主营汽车零部件生产的纳斯达克上市公司，拿地以来，该地块周边土地和楼盘价格已经出现翻倍上涨。

    开发商有关负责人向  《每日经济新闻》记者解释称，公司方面不存在主观囤地，是因为南侧的杭州滨康地铁综合体项目规划发生了变化影响到项目施工，他们项目规划也相应发生了规划调整。

地铁口宝地4年静悄悄

    杭州市国土资源局资料显示，该地块编号为杭政储出  [2006]46号，土地面积48911平方米（73.4亩），属住宅（设配套公建）用地，位于滨江高新区西兴街道，东至风情大道绿化带，南至滨安路，西侧是民居点，北侧为西兴街道办事处。

    据当时媒体报道，2007年1月16日，该地块竞拍现场竞争异常激烈，开发商杭州瑞立房地产集团有限公司（以下简称杭州瑞立房产）经过31轮漫长报价，最终以3.42亿元竞得，楼面地价约3178元/平方米。

    事实上，这块地可以称之为一块名副其实的宝地，位于杭州房地产发展的新兴板块，位置非常优越，地块南侧即为地铁上盖物业滨康站综合体。公开资料显示，滨康站综合体是杭州地铁一号线所有综合体中，面积最大，功能也最多的一个，依赖地铁，集住宅、办公、商业以及车站公建于一体。鉴于这些因素，滨康站综合体周围土地和楼盘分外受开发商和购房者喜爱。

    4月30日，《每日经济新闻》记者在现场发现，整块地（杭政储出[2006]46号）被围墙“圈起”，南侧和北侧的入口均铁门紧闭，土地上杂草丛生，内部还种了一小块蔬菜，地块一侧的简易棚宿舍已显残破，现场内没有施工机械设备。

    “已经空了很多年了，开发商打了很高的围墙，村民都进不去。听说以后开盘的时候，房价很高，每平方米要上万元。”附近村民早已习惯了这块地多年来安静地存在，但对可能出现的高房价却惊讶不已。

    这么多年过去了，开发商为何仍然原“地”不动？是有意闲置土地，静等地价升值，还是背后另有“隐情”？

开发商：不存在主观囤地

    相关资料显示，开发商杭州瑞立房产还于2006年12月31日拿了一块编号为杭政储出[2006]56号的宅地，两块地都位于滨江区，虽然杭政储出[2006]46号地比杭政储出[2006]56号地提前列入出让计划，但延后至2007年1月份才出让。《每日经济新闻》记者了解到，这块面积为214.6亩的杭政储出[2006]56号所建楼盘目前已经售罄且交付。

    地块迟迟未开发，是否与开发商的资金链有关？据记者了解，开发商杭州瑞立房产融资途径较为通畅，并且开发和参股的数个项目都赢得了较好的市场回报。

    杭州瑞立房产在一则招聘启事上标明，公司发端于瑞立集团，而瑞立集团是专业生产汽车零部件的企业，2004年7月成功实现在美国纳斯达克上市；2006年4月18日，正式在纳斯达克主板市场挂牌交易。公司于2002年开始进入房地产业，先后在温州、台州、杭州、上海等地合资合作开发房地产项目。在杭州，杭州瑞立房产先后开发和参股投资瑞立·中央花城  （即杭政储出[2006]56号地块）、香墅·富越等多个销售较理想的项目。

    既然不缺融资渠道，又具有丰富的房地产开发经验，为何拿到土地后多年不开发？杭州瑞立房产有关负责人向《每日经济新闻》记者解释称，公司方面不存在主观囤地，是因为南侧的滨康地铁综合体项目规划发生了变化影响到项目施工，他们项目规划也相应发生了规划调整。

项目屡屡延后动工

    记者拿到的一份由杭州市国土资源局去年8月11日作出的回复中明确：杭州市国土资源局于2007年1月23日与杭州瑞立房地产集团有限公司签订《国有土地使用权出让合同书》，以净地和挂牌方式出让该地块国有土地使用权，合同约定开发商应在2008年1月23日前动工建设。2008年1月18日，杭州市国土资源局同意该地块动工时间调整至2008年12月30日之前。2008年12月25日，杭州市政府颁发《国有土地使用证》。2009年11月，开发商进场开挖试桩进行检测，随后停工至今。

    至于停工原因，该回复还明确，因该地块受南侧滨康地铁综合体地块规划日照影响，其1#楼地块有78套住宅因日照不达标未通过行政许可，滨江区建设局因此暂停发放1#楼地块  《建筑工程施工许可证》。瑞立滨康公司以该地块地下室需整体开挖建造，在未取得整个地块《建筑工程施工许可证》前项目无法进入全面施工为由，暂停了施工。

    《每日经济新闻》记者从杭州市国土资源局了解到，超过国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定的动工开发日期而未动工开发建设的土地，即构成闲置土地；同时，对于虽已动工开发建设，但开发建设的面积不足应开发建设总面积的三分之一或者已投资额度不足总投资额四分之一，且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，也构成闲置土地。

    据杭州市国土资源局有关负责人介绍，根据闲置土地相关处置办法，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

    该项目从2008年12月30日至今仍未开发，如果从2009年11月算起，停工已经超过了一年，是否可以认定为闲置土地？日前，《每日经济新闻》记者根据杭州市国土资源局有关文件发去采访提纲，但截至记者发稿，杭州市国土资源局仍未作出回复。

    据悉，滨康综合体项目的土地已于2010年5月20日出让，并于2010年8月份开工，而杭政储出[2006]46号地块仍未见复工迹象。

    闲置土地一直被明令禁止，今年4月27日，国土部调控和监测司司长刘随臣接受媒体时透露，全国实际闲置房地产用地要远远大于13万亩，未来政府将加大查处力度。去年5月份，浙江率先颁布了首个省级细则，其中规定，严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。

周边地价房价翻倍

    一边是荒置的土地，一边是项目周围土地以及楼盘房价的屡创新高。

    杭政储出[2006]46号地块附近在售新盘“绿城·明月江南”售楼处称，目前在售均价为31000元/平方米（精装修）；“欣盛·东方郡”2008年刚开盘时新房价格在10000元/平方米左右，今年4月新房成交均价已经高达21764元/平方米；项目东侧的萧山区“金色钱塘”楼盘2008年首次开盘均价为9000多元/平方米，而目前房产中介给出的参考价在18000多元/平方米，房价同样涨了一倍。

    杭州瑞立房产差不多同时间拿的一块宅地——瑞立·中央花城项目，两地块当时楼面地价相近，为3637元/平方米，目前该项目二手房挂牌均价已经达到26409元/平方米，今年4月二手房成交均价为21340元/平方米。

    鉴于此，相对于只有3178元/平方米的楼面地价，如果该项目开盘价定在20000元/平方米左右，按照规划变更前容积率只有2.2的指标计算，地上建筑面积有10万多平方米，空这么多年来下来，多出利润部分则可能多达数亿元。

    有业内人士分析认为，目前该项目周边正在规划建设滨康综合体、地铁一号线滨康站以及杭州汽车南站，随着地铁一号线2012年10月前开通，以及杭州汽车南站投入使用，这一板块房价涨势可期，待这些配套完善后，地价以及相应的房价可能会更高。