【编者按】上海世博会举行一年后开发商普遍看高地价

每经记者  杨羚强发自上海

    在世博会举行一年后，上海对世博会原地块的出让仍然没有明确的时间表。开发商却根据市场的销售情况和客户反映，普遍看好世博会地块的价值。有人认为，世博板块将是未来上海经济的核心驱动力之一，也有人认为，世博区域附近会形成上海又一个豪宅聚集区。

    世博原地块究竟值多少钱？近期，《每日经济新闻》（以下简称NBD）组织了一场地产峰会，邀请尚海湾营销总监姜冰韬、华丽家族汇景天地营销总监方勇、中华两岸商机促进会理事长蔡为民、戴德梁行负责瀛通绿地大厦驻场经理沈国俊等业内人士给世博会土地估价。

    NBD：诸位对原世博区域的前景如何判断？

    姜冰韬：整个世博会地区可能因为还没有完成未来发展主题的盘整暂时没有出让，但我相信在未来的三到五年时间里，这个区域将很快进入一个开发高潮期。从城市的功能来看，它将来肯定会成为上海新的经济动力中心之一，现在的问题是最终会引进什么样的产业。我个人比较看好旅游业和娱乐业，迪士尼在上海建园，旅游和娱乐很有可能发展成为上海新的支柱产业。

    方勇：由于城市中心正在向上海滨江延伸，这个区域未来有可能成为上海新的城市中心，类似于现在的人民广场，具有交通、商业中心等多重功能。

    蔡为民：上海的世博会和国外的世博会情况有所不同，会址选在了上海城市的核心区域，本身的土地价值就很高。未来这个区域很有可能成为上海的会展中心。

    沈国俊：从目前接触的客户来看，客户对原世博板块最终形成为CBD还是很有信心的。我们的项目就接待过贸易、金融、服务外包等多种类型的公司，其中有相当一部分是世界500强企业，他们对这个区域的商务前景还是挺看好的。

    NBD：去年世博会周围有一幅住宅用地，成交楼板价高达3.55万元/平方米，未来世博会的地价会超过这个价吗？

    姜冰韬：3.5万元/平方米的价格还是便宜的，从供求情况看，这个价格目前比较合理。要知道目前这个区域的写字楼售价都已经到7万～8万元/平方米，地价还不到目前售价的一半。

    方勇：卢湾区的动拆迁成本已经超过3万元/平方米，这个区域的土地成交楼板价，我猜想未来可能要达到4.5万～5万元/平方米，办公地块按8折计算。

    蔡为民：从长远看，土地价格只会更加高。世博会前有记者问我，世博板块未来的房价是怎样的？我说，有景观的房子售价会达到8万～10万元/平方米，现在我要修正我的说法，没有景观的房子也要8万～10万元/平方米。

    NBD：购房者对世博园区域的房价现在怎么看？他们觉得目前区域的房价合理吗？

    姜冰韬：从上海未来的居住结构看，上海最终会实现不同收入人群的集中居住。而世博会附近就可能会形成这样的高端收入人群聚集居住的现象。目前世博板块的徐汇滨江地区，就存在着高端收入人群聚集居住的趋势。只是目前整个区域改造还没有完成，这一现象还不显著。如果最终完成，徐汇滨江肯定会像新天地、古北一样，成为上海高端收入人群聚集的区域。在这样的大背景下，整个区域的商品房销售均价很难下滑。

    方勇：影响人们对这个区域楼盘价值判断的因素是，整个区域没有显著标志的产业。浦东或许还有空间可以形成新的产业集聚区，但浦西就缺乏这样的空间。整个区域目前由于可开发用地稀少，无法通过新增开发，无法带动房价上涨。但由于区域的土地资源稀缺，也令整个区域楼盘的稀缺性表现得特别显著，因此仍然看涨该区域房价。

    蔡为民：原来世博会的区域浦西大部分规划是商务用途，只有浦东有住宅的部分。但我建议，浦东世博开发，也最好留1/3的住宅。因为，只有商业的城市，到了晚上就会成为一座“空城”。比如浦东陆家嘴板块，就是一个可以参照的案例。

    沈国俊：这个区域的商务氛围比较为客户认同，多数客户比较能接受目前的定价，整体销售情况还不错。