【编者按】未来保障性住房将成为房地产市场的主流产品。中国房地产将由原来的商品房单轨制进入商品房和保障性住房双轨制，这说明如果不参建保障性住房，就意味着开发商退出了主流市场。

　　中冶：

　　2010年新增保障性住房项目24个，总投资为257亿元，总建筑面积564万平方米

　　中国建筑：

　　截至2010年底，中国建筑参与保障房建设的总规模已达1155万平方米。其中，承建模式的保障房总面积约784万平方米，其他模式的保障房总面积约371万平方米

　　保利地产：

　　计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。目前保利地产的保障性住房项目共有3个，建筑面积84万平方米

　　国家对保障性住房的一系列举措引发了房地产业内的高度关注。

　　5月3日，国资委下发一则通知，要求央企参建保障房。在这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》的文件中，国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设，发挥中央企业的骨干和带头作用。

　　此外，最新发布的“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。由此估算，预计2011~2012年每年将建设1000万套住房，2013~2015年每年将建设500万~600万套，五年总投资额约在5万亿元。

　　“目前业内对保障性住房的争议很大。” 中国房地产经理人联盟秘书长、明天信华投资副总经理陈云峰告诉《第一财经日报》，“目前，住宅供地占了一线城市供地的70%，而从北京来看保障性住房占了住宅供地一半左右。这说明，未来保障性住房将成为房地产市场的主流产品。中国房地产将由原来的商品房单轨制进入商品房和保障性住房双轨制，这说明如果不参建保障性住房，就意味着开发商退出了主流市场。”

　　盈利争议：央企红利是否减少

　　国资委相关负责人表示，央企在保障房建设上的力度一直很大，占全国保障房销售面积的13%。目前16家以房地产为主业的央企中，中冶科工、保利等企业都已涉足保障房建设。

　　国资委要求，央企当中，参建保障房的主体主要是以房地产为主业的16家央企，另外5家“保留房地产业务但受到限制”的央企也将参与保障房建设，分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。其他央企不得开发建设保障房。

　　目前的资料显示，中国冶金科工集团有限公司与中国建筑工程总公司在保障房领域的动作最大。根据中冶年报，公司2010年新增保障性住房项目24个，总投资为257亿元，总建筑面积564万平方米，主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。

　　此前，中冶置业相关高层接受本报采访时表示，保障性住房由于受到价格限制，企业获利相对较低。利润大约在3%左右。与此同时，由于是政府主导，风险也较小，中冶置业经过多年参建保障性住房，已经成功摸索出一套政府、银行、企业相互支持三足鼎立的模式，未来保障性住房仍是主要方向，将占企业60%以上产品份额。

　　另一家大规模参建的央企是中国建筑。公司2010年年报显示，截至2010年底，中国建筑参与保障房建设的总规模已达1155万平方米，占公司在施工项目总面积的3%。其中，承建模式的保障房总面积约784万平方米，其他模式的保障房总面积约371万平方米。

　　但保障性住房的盈利问题一直颇有争议。“未来我们不会大规模参建保障性住房。”远洋地产控股有限公司行政总裁李明在2011年战略沟通会上这样告诉记者。

　　尽管2010年底，中远集团按照国资委的要求，完全退出了远洋地产，成为78家涉足房地产央企中最早退出地产业务的企业，但远洋地产仍是北京房地产商中较早“试水”保障性住房的企业之一。对于参建的两处保障性住房，李明表示，企业并未盈利，“企业做保障性住房都有一个经济平衡的问题，而我们企业一直是通过商品房的盈利来贴补和弥补部分保障性住房的亏空。”

　　保利集团下属的保利地产也曾表示参建保障性住房盈利较难。在今年3月保利地产的股东大会上，公司董事长宋广菊对此表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障性住房项目，计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。目前保利地产的保障性住房项目共有3个，建筑面积84万平方米。

　　公平争议：民企强调参与

　　“国资委仅仅强调央企参与，这对于民企来说是不公平的。”尽管还有央企在赢利与不赢利之间纠结，但陈云峰认为，在如此大的市场供应下，失去了参建保障性住房的权利，就等于失去了在房地产领域的话语权。

　　陈云峰的想法不无道理。5月4日，北京市国土局公布了今年第一批住宅、商服、工业用地计划供应的地块，首次提前公布年内供应的具体地块。其中，保障性住房的供地量达到了创纪录的1600公顷，超出年度保障房供地计划270公顷，占到了首批住宅用地的65%。

　　这是一组让人吃惊的数字，保障性住房供地首次超过商品房，按照房地产一年半到两年的建设周期估算，两年后，北京市场上供应的保障性住房将超过商品房。

　　陈云峰认为，参建保障性住房对房地产企业来说有三方面好处：第一是在市场营销方面，由于政府回购，所以不用担心销路，此外，也不必像商品房那样产生营销和广告费用；第二是在建设资金方面，在当前政府严厉紧缩开发贷款的情况下，参建保障性住房仍然可以得到银行的优先授信；第三，由于保障性住房户型单一，面积较小，在设计、施工、管理和个性化需求方面也都相对容易。

　　据了解，北京国企住总集团已建设保障性住房400多万平方米。公司党委书记、董事长张贵林昨天在出席某论坛时表示，作为一家大型国企，“眼下住总有五六块自有土地已经进入保障房建设申报阶段，2011年全年住总在京津两地将开发150万平方米左右的保障房。”

　　张贵林表示，覆盖保障房建设上下游每个环节，设计、开发、物流、物业管理等，住总都有自己旗下专业公司，尽管每个环节利润只有2%到3%，但从全产业链综合来看，住总还是可以通过保障房建设获得10%的利润。拉长产业链保证企业能够获得稳定的收益，同时也锻炼了队伍。

　　“不可能不挣钱，只是挣得少了，可能对于开发商来说不是肥肉是瘦肉。”陈云峰形象地比喻，“以后房地产行业可能没有那么大的利润了，这也是需要房地产企业调整以及必须接受的现实。”

　　5万亿保障住房市场，不亚于4万亿救市计划。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，经济适用房与两限房的平均利润率在3%左右，央企参与保障性住房完全可以做到名利双收。