【编者按】对于开发商来说，存货本身不是问题，比房价下降更要命的是成交下降。只要成交能上升，现金流就不成问题

　　【财经网专稿】记者 樊沙 房价到底会不会降？全国人民同此一问。现在看来，存货加速增长和融资成本大幅走高将成为压垮房价的最后两根稻草，新一轮调控政策已无必要。不过，要警惕地方政府由于土地财政的压力而放松执行已有政策，以致前功尽弃。

　　由于统计口径不一，一季度地产上市公司的存货价值数据差异比较大，从8824.84亿元到9865亿元都有，但这些数据在其自身口径内的同比增速都达到了40%以上。

　　即使地产龙头企业的销售也不容乐观。一季度末，万科（000002.SZ）存货达1508.5亿元，同比大涨46%；保利地产（600048.SH）存货达1270亿元，而去年一季度末，保利的存货仅为62亿元，同比涨幅看上去就碜人了点——1948%。

　　存货本身并不是问题，存货的加速增长才是问题，存货增长和销售放缓不过是硬币的正反两面。而目前还看不到能推动销售增速赶上存货增速的因素。

　　这厢销售开不了源，另一厢银行信贷还在节流。银行对开发商和购房者都收紧了银根，这已是公认的事实。

　　一季度，上市地产公司手持现金约为短期借款的3倍，处于历史较高水平，短期偿债压力不大；房地产上市公司整体的资产负债率为71.6%，处于历史最高水平。有论者认为，去除预收账款后的负债率为40.8%，仍处于历史较低水平。此说不然。

　　地产公司的财务健康状况不能静态地看，除非它们通通要清盘，否则就还得买地、开发。地产商的手持现金不只是要应付短期借款，还要支付上一年土地尾款，以及当年在建项目的建安费用；此外，房企只要继续经营，仍免不了买地。而当前的管理制度杜绝了预收款挪为他用的可能性。

　　大体估计，房地产上市公司用于土地和开发方面的资金支出要占到其总资产的30%左右，这么庞大的资金需求，不是刨去短期借款的区区手持现金额能满足的。如此一来，那么总体上地产公司的资金链就岌岌可危了。

　　最新的民间地产借贷年化利率已高达50%，这一现象很好地回答了房企资金链是否告急。

　　对于地产商来说，比房价下降更要命的是成交下降。只要成交能上升，现金流就不成问题。

　　现在的房价已是围城，开发商想降价冲出来，却又不想当出头鸟；买家则想等降价杀进去，却也怕房价一降就弹。

　　不妨大胆假设一下，一旦五月份的传统地产旺季没有如期出现，而地方政府又囿于中央压力无法开闸，开发商就不会对“金九银十”再抱有不切实际的希望，很可能主动出逃，大面积主动降价。

　　（证券市场周刊供稿）