【编者按】中国房地产市场在短期内是不会重演美国的次贷危机的，而增加房地产市场的透明度将帮助控制类似危机的重演。

在海外投资者的追捧下，自2010年夏季起，伦敦高端房地产市场重归繁荣景象。在金融城和伦敦西区，如今物业开价已接近金融危机爆发前的峰值水平。

这一波的推波助澜者也包括来自中国的资本。拥有现金优势的中资企业对于海外成熟地产市场的投资热情似乎正在被点燃。中资金融机构已率先行动，中行和工行去年相继花费巨资在伦敦购买办公楼，中行还对进军海外地产借贷市场雄心勃勃。

中国主权财富基金中投公司更是早在2009年就联手卡塔尔基金等买下英国地产公司歌鸟两成股权，歌鸟持有伦敦新金融城金丝雀码头七成股权。中投也在寻求投资美国商业地产的时机。

去年底，中投还与黑石合作，从摩根士丹利手中买下一个日本房地产贷款资产组合，据称成交价只有这批资产面值11亿美元的35%左右。

而与此同时，为了遏制房价，中国政府已经连续打出3轮政策组合拳，旨在打击中国国内房地产投机。

全球第一大房地产投资管理及服务公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）全球研究部负责人Rosemary Feenan 2月28日在伦敦皇家国际事务研究所（Chatham House）演讲期间，接受本报记者专访，就中国资本抄底海外地产市场等话题发表看法。

中资为何热衷“抄底”海外地产

房地产市场不会因为大幅的油价上涨和通胀而受到影响。

《21世纪》：现在有很多中国国有和私人资本都对投资英国地产表现出浓厚兴趣，包括中国银行和工商银行去年都在伦敦花费巨资买楼，你觉得现在是时机吗？

Rosemary Feenan：伦敦市场本身曾经是很受欢迎也是很乐观的市场，当然如果同世界其它地区相比较，我们应该说伦敦市场总体复苏的进程是很缓慢的。

但伦敦市场总是存在着大量的机会。从长远风险控制的角度来看，伦敦市场非常透明，有着规范的操作流程。

在接下来数年里，我们相信在伦敦市场将鲜有新项目出现，伦敦市场将缺乏新增供应。拿办公楼市场来说，即使目前的租客搬走，马上也会有潜在的新租客出现，商用物业租赁市场将非常乐观。这就意味着，在市场新增供应缺乏的时机进入伦敦市场，取得好回报的可能性依然存在。

《21世纪》：中国的银行也在积极涉足美国商业地产市场，比如，中行正鼓励各海外分行在能够控制风险的前提下积极参与当地放贷业务。你怎么评价这种举措？

Rosemary Feenan：目前房地产市场的总体资金是比较紧张的，对于房地产市场的投资也曾经被认为应该非常谨慎，这就为更多形式的放贷提供了存在的空间。如果我们放眼未来，有意思的一点是，将会有更多来自中国的资本，而这些资本将成为未来全球房地产借贷市场有意义的附加部分。

《21世纪》：总的来说，你觉得今年全球主要房地产市场情况如何？现在油价已涨到120美元以上，如果全球出现通胀恶化，房地产市场走势会怎样？

Rosemary Feenan：无论哪里的房地产项目都需要配备例如空调等与能源相关的适当设施，但是油价的上涨到底将在多大程度上阻碍商业地产项目的应用呢？目前市场上的情形是，能源价格上涨的风险在商业地产领域将不得不由租客来承担。尤其是从长远来看，如果能源价格高企，那租客将会考虑减少自己的租用面积，从总体上减少能耗支出和在租用面积上的支出。

谈到通货膨胀，目前在很多经济体里都存在大量辩论，更多的看法是通货膨胀对房地产市场来说应该不是很大的问题。房地产从业者认为，对房地产市场的投资总是可以得到很好的对冲。

从整体上来说，我们要做的是希望房地产市场仍将保持一个良好的平衡，如果能在房地产市场投放大量资金，结合其在保值方面的优势，那么房地产市场将不会因为大幅的油价上涨和通胀而受到影响。

透明度越高泡沫越少

增加透明度将帮助房地产市场控制类似美国次贷危机的重演。

《21世纪》：一直不乏有批评的声音说中国的房地产市场是个“巨大泡沫”，IMF在最新的报告里也警告中国地产泡沫破灭的严重后果。你对此怎么看？你是否也认为中国不太可能重演美国的次贷危机？

Rosemary Feenan：首先声明我并非中国房地产市场尤其是住宅市场的专家。

据我了解，中国政府正在通过一步步的调控政策来使得房地产市场的价格“降温”，减少投资性的买卖。中国政府正在尽力得使房地产市场得到控制，并使其向更加规范与有序的方向发展，这是十分重要的。

我们认为，对那些房地产公司进行更多的或者说更严密的监管，而且在整个监管过程中增加透明度是非常重要的。

要让大家能知道发生了什么，能得到相关的数据。这其实对于任何市场来说都是个挑战。

中国房地产市场在短期内是不会重演美国的次贷危机的，而增加房地产市场的透明度将帮助控制类似危机的重演。

《21世纪》：说到透明度，仲量联行去年发布的全球商业不动产透明指数报告中，中国的城市都被评为半透明或透明度低，但从这几年的实际情况看，“透明度”似乎并不影响对中国地产市场的投资热情，政府如何才有动力增加这个透明度？

Rosemary Feenan：我们最近对上海、北京的市场进行了很多研究，在那里，房地产市场正在走一条快车道。虽然同西方城市相比透明度不同，但对于外国投资者来说，如果能有本地合作伙伴，那对其业务的开展将帮助很大。

但这并不能说中国的房地产市场已经成为国际化的投资市场，因为中国房地产市场的买家绝大多数仍是中国的国内公司，国际化的资金仍然只是少量的。如果真的需要大量的国际资金流入，那么就得增加市场的透明度，因为这样才能被国际市场更好地了解和认可。

你可以争辩说，中国国内资金在房地产市场投资的增加使得对提高房地产市场透明度的需求不大，因为国内的投资者了解国内的房地产市场。其实这牵涉到一个了解程度的问题，比如，国内用于投资的资金来源是什么，以及投资的来源市场是否透明。

只有把增加透明度同业绩考核挂钩，从内部设计出针对于国内不同级别市场之间、城市之间透明度与绩效挂钩的措施，把增加透明度作为考察业绩的指标，这样才能真正达到增加透明度并提高业绩。

《21世纪》：在中国的大城市，房价与收入比（一个住房负担能力指标）常常高于20，远超过通常国际认可的6的比率。

是不是这些传统衡量指数不适用于中国国情？哪些数据用来分析中国住宅市场更可靠？

Rosemary Feenan：住房负担能力指标在不同的市场差异是非常明显的。就算10年前，对于伦敦市场来说，实现这个指标（符合通常认可的比率）也是非常困难的事。首次置业者，尤其是比较年轻的人比较年轻的家庭，在一些城市是没有能力购买住房的。

我们得有耐心，这个问题在全球很多的主要房地产市场都存在，并不是中国特有的现象。

一个有趣的设想是，是否可以把住房的所有权结构形式变成共同拥有或者其他的形式，从而改善住房负担能力指标？

所有权形式其实并不重要，我认为住房负担能力指标所要衡量的更重要的应该是人们的居住质量。