【编者按】楼市旺季被“调”冷：4月全国销售面积环比降两成
每经记者 张敏 发自北京
昨日（5月11日），国家统计局发布了4月经济数据，其中房地产数据并不“亮眼”。业界人士对《每日经济新闻》记者表示，受调控政策的影响，全国商品房销售量在4月出现明显下降，而此时本该是传统的销售旺季。
在多项指标中，尽管房地产开发投资、开工面积、企业资金来源等指标继续保持增长态势，但增幅自今年以来持续收窄。记者在调查中发现，4月全国楼市的销售数据下降最为明显。根据历史数据得出，今年4月，全国商品房销售面积仅为7255万平方米，环比3月份大幅下降23.6%，比去年同期则下降9.8%。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭将此现象形容为“反常”，他认为，尽管调控政策已出台3个月，但多数开发商仍未采取明显的促销行动，购房者也未摆脱观望情绪，但这种局面难以持久。
销售面积下滑并不意外
统计局发布的数据显示，今年1~4月，全国商品房销售面积为24898万平方米，同比增长6.3%，增幅较前3月下滑过半，比去年同期更是大幅下降26.5个百分点。
据《每日经济新闻》记者了解，销售面积下滑早有前兆。5月初，有关机构单方面公布的销售统计并不乐观。以北京为例，4月北京共销售商品住宅（新房+二手房）16346套，环比3月略降3.0%，同比降幅达63.7%之多。
在公司层面，万科5月4日公布的财报显示，4月份公司实现销售面积67.8万平方米，销售金额79.0亿元，增幅放缓至7.1%和1.3%。而在今年第一季度，上述涨幅均曾超过100%。
基于此，全国房地产业销售面积下滑并不显得意外。杨红旭认为，限购、限贷等政策确实限制了部分购房需求，但与此同时，政策出台数月后，多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，这种成交萎缩、价格僵持的局面难以持久，预期随着企业资金趋紧，未来几个月开发商将增加推盘量和促销力度，三季度成交量或有所上升。
万科董秘谭华杰此前表示，调控已对市场产生明显影响，成交速度普遍放缓，随着去年大量开工的产品转入销售，未来房产存货将进一步上升。
地产投资结构发生变化
业界人士指出，统计局的房产数据中唯一的亮点在于房地产投资规模，其在全社会固定资产投资中继续保持“一枝独秀”的旺盛势头。
数据显示，今年1~4月，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%，明显超过固定资产投资25.4%的增速。在房地产投资中，住宅投资9497亿元，同比增幅更是达到38.6%。自2009年6月以来，房地产开发投资连续23个月保持高位运行，并显著超过全社会固定资产投资增速。分析认为，房地产业对国民经济的拉动作用仍然十分明显，国家暂时不会担心楼市调控对经济产生负面影响。
事实上，在房地产投资保持高速增长的同时，其投资结构已发生变化。杨红旭指出，受严厉调控政策影响，开发商的投资热情减退，并将在未来继续降温。同时，保障房投资的补位作用十分明显。今年全国将新开工保障性安居工程1000万套，其所需投资规模将达到1.4万亿元左右，甚至超过今年前4个月房地产开发投资总规模。
杨红旭预计，随着商品房投资热情的减退和保障房投资规模的快速增加，两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。
“境外热钱”或加速涌入
资金状况的趋紧正是支撑“降价促销”预期的主要依据。今年1~4月，全国房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%，增幅比前3月下降1.2个百分点，较去年同期大幅下降42.5个百分点。
从月度情况来看，4月份房地产开发企业资金来源为6094亿元，比3月份下降14.1%。
在银监会不断重申房地产贷款风险、银行房贷额度减少的情况下，房企资金来源结构也出现细微变化。其中，今年前4个月，房企从国内贷款中获得4800亿元，同比增长5.4%，增幅在各项指标中位列次低。
去年的情况更差。中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心昨日发布《2011中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2010年各大银行共计向样本房地产上市企业发放总额逾1000亿元的银行授信，比2009年下滑超过60%。同时，去年上市房企的资产负债率均值为66%。银行房贷的收紧还影响到个人住房贷款。数据显示，今年前4个月，房企资金中的个人按揭贷款为2753亿元，下降6.8%。这已经是上述指标连续两个月出现负增长。
相比之下，尽管额度相对不大，境外资本涌入又有抬头之势。1~4月，房地产企业利用外资222亿元，增长62.3%。其中受银行信贷紧缩影响，海外融资成为热钱进入的主要方式。
事实上，从上市房企的年报上看，企业的资金状况普遍充裕，并不像外界描述的那样紧张。但业内主流观点认为，内地融资环境恶化已经成为大趋势，近期企业频繁启动海外融资的举动正反映了上述预期。
杨红旭认为，预期企业资金来源增幅还将继续下行，估计增幅最低值将达10%。在资金链持续紧缩压力下，未来数月促销的房企会越来越多。
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一季度净利大降泛海建设引入20亿信托资金
每经记者 叶书利 发自北京
昨日（5月11日），泛海建设发布公告，称将从北京国际信托引入不超过20亿元的资金。《每日经济新闻》记者注意到，在调控背景下，楼市总体成交量下滑，部分房企业绩惨淡，资金链日趋紧绷。
记者查阅泛海建设资料发现，去年年末，公司账面资金仅够偿还今年的短期借款与一年内到期的非流动负债；今年3月24日，由于房企融资收紧，公司被迫放弃额度达48亿元的增发融资方案；今年，由于在建面积翻番、可售项目不足，一季度归属于母公司的净利润为亏损3619万元，同比下降136%。
昨日，泛海建设董事会发布的《泛海建设集团股份有限公司关联交易公告》显示，北京国际信托将以不超过现金20亿元注资泛海建设旗下的子公司北京泛海东风置业有限公司（以下简称泛海东风）。与此同时，泛海建设自身也将出资13亿元现金，从而使泛海东风的注册资本提升至43亿元。此次增资完成后，泛海东风的股权结构变更为泛海建设出资20.50亿元，持股47.67%；新股东北京国际信托出资20亿元，持股46.51%；中国泛海出资2.5亿元，持股5.81%。
值得注意的是，公告同时指出，根据北京国际信托与泛海建设的协定，自北京国际信托将资金划入泛海东风的验资账户之日起1至2年内，由泛海建设与中国泛海按照同一价格受让北京国际信托所持有泛海东风的股权。受让完成后，泛海东风股权结构将再度还原为本次增资之前的架构：泛海建设持有75%股权，中国泛海持有25%股权。也就是说，本次泛海建设引入北京国际信托的资金，实际目的在于短期解渴公司资金链。
之所以如此安排，缘于公司对未来前景的乐观预期。日信证券的统计数据显示，截至去年年底，泛海建设手握896万平方米的优质土地储备，且从去年下半年开始，公司已开足马力开发项目。2010年年报显示，泛海建设目前在建和拟建项目基本分布于北京、上海、深圳等城市中心地段。按照开发周期计算，这些在建或拟建项目将在未来1~2年内陆续释放。
除了泛海建设外，中茵股份、高新发展、嘉凯城、中航地产等公司一季度归属于上市公司股东的净利润也同比大降。据Wind数据显示，除ST公司外，一季度A股上市的113家房企净利润同比下滑的数量达42家，其中12家下滑逾100%。
潘石屹：调控底牌或为“停贷”
每经记者 尚希 发自北京
SOHO中国董事长潘石屹抛出的“底牌论”引发了行业内的激烈讨论。
“我认为政策调控还会有一些，如果房价涨幅仍然无法控制，可能就会提出不再提供按揭贷款，而且政府很有可能打出这张底牌。”潘石屹近期在接受媒体采访时表示。
政府究竟会不会以如此极端的政策来“收官”调控？整个房地产调控还有多少张牌蓄势待出？昨日（5月11日），《每日经济新闻》记者就此采访了多位业内人士。
“在我看来调控房价最立竿见影的政策便是停止按揭贷款，包括首套房也不再提供。”潘石屹认为，按揭贷款撬动了需求，只有停止这一杠杆，需求才会降下来。
对此，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，这样的调控手段不可能出现。“如果将首套房的贷款比例调到五六成或者说干脆停掉，相当于又把市场让给了高收入的家庭。而政策调控的目的是惠及更多刚需和改善性购房的群体。”王珏林认为，停止贷款不叫调整市场，而是打压市场。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉 《每日经济新闻》，银行也不愿意放弃这部分业务。“目前房地产开发信贷和消费信贷都是中国银行业最优质的贷款业务，而且坏账率最低，因此银行不可能停掉购房按揭贷款业务。”
