【编者按】土地增值税比例超行业平均值七成 SOHO中国近1/3现金流待缴
每经记者 叶书利 发自北京
去年10月27日，SOHO中国董事长潘石屹在和网友聊天时曾表示，“开发商的土地增值税和所得税要预征，所有销售收入都被监管起来了，我预计一年后开发商的资金会出奇紧张。”
几个月后，SOHO中国就面临了土地增值税清算带来的财务压力。SOHO中国财报显示，今年连续三次收购上海新项目的总花费已经达到52.88亿元，另外还有25亿元的到期银行贷款和93亿元的应付账款。SOHO中国去年的年报显示，可以直接用于偿还债务的现金及等价物不过177亿元。除了上述流动负债外，SOHO中国今年还有60亿余元的税款需要支付，接近去年末现金流的1/3，其中绝大部分是土地增值税。
值得玩味的是，SOHO中国北京银河SOHO和SOHO东海广场预售率都不足82%，而土地增值税的清算条件是预售率超过85%。这不禁让人联想：这样的销售率是不是人为控制的？
《每日经济新闻》记者针对上述问题采访SOHO中国相关人士，但截至发稿时仍未收到回复。
收购方式谋变
5月6日，SOHO中国与上海三联物业发展有限公司签订协议，以32亿元收购后者旗下上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室，在收购完成后正式命名为SOHO中山广场。这是SOHO中国首次以资产收购的方式实现扩张，此前SOHO中国通常采取股权式收购。
以上一次收购为例,4月19日，SOHO中国对外宣布，公司以24.7亿元收购了杭钢股份母公司杭州钢铁集团旗下上海杭钢嘉杰实业有限公司100%股权，从而曲线获得后者的核心资产上海海伦路站地块。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，一位不愿透露姓名的业内人士分析说，SOHO中国一改过去的股权式收购，而采取资产式收购，可以减少缴税支出。他解释说，股权式收购完成后，被收购公司所有债务与债权一并转入买方，意味着项目溢价部分的增值税也会被转嫁给买方，而资产式收购，增值额的相关税收由卖方承担，可以减少一大笔增值税成本。
世联地产研究员卫旭华表示，资产式收购，卖方相当于将整个项目转让给了买方。根据土地增值税的相关规定，转让方转让项目取得了相应的增值额，需要缴纳土地增值税，而收购方收购完毕后要出售项目，只在收购成本基础上计算土地增值税。至于股权式转让，根据股权共享原则，在利润分成的同时，土地增值税等税收也需按股权比例共同承担。
土地增值税占营业额近17%
潘石屹一改往日的扩张模式，或许缘于SOHO中国巨大的税负压力。目前地产调控中一直强调清算的土地增值税就是其心腹大患。
SOHO中国2010年年报显示，2010年公司税务支出主要包括两块：企业所得税与销售物业产生的土地增值税，两项合计支出额为49.28485亿元，其中土地增值税支出额高达30.25314亿元，占比缴税支出的近61%，占公司2010年182亿元营业额的近17%，为36.36亿元净利润的近83.2%。
与同行相比，SOHO中国土地增值税在营业额中的占比偏高。
卫旭华说，如果房企毛利率为40%，土地增值税占营业额的比例通常约为5%；如果毛利率为50%，这个比例接近10%。目前中国大部分房企的毛利率维持在40%~50%的区间，土地增值税占营业额的比例在5%~10%。
SOHO中国2010年年报显示，去年公司的毛利率为51%。粗略计算，正常情况下，公司土地增值税应占营业额的9.8%，但SOHO中国土地增值税占营业额的比例却接近17%，为正常值的1.7倍多。
业内人士认为，这种情况是SOHO中国“股权收购-散售”模式的结果。
据《每日经济新闻》记者统计，自2007年10月上市至今，SOHO中国先后增加了光华路SOHO、SOHO北京公馆、朝阳门SOHO、中关村SOHO、前门项目、望京B29地块、SOHO嘉盛中心、中关村中冠大厦8个北京项目，以及SOHO东海广场、外滩204地块、卢湾区43号街坊、虹桥临空15号地块、曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场7个上海项目。在这15个项目中，只有北京的望京B29地块和上海的虹桥临空15号地块为SOHO中国通过公开招拍挂市场获得，其余13个项目皆为收购所获，其中除了5月6日所获的SOHO中山广场外，其余12个项目皆通过股权式收购斩获。
表面上看，通过股权式收购，SOHO中国以较低的成本获得了项目，但低成本收购与高价出售间的巨大增值空间，带来了高昂的土地增值税成本。
以上海SOHO中山广场为例，SOHO中国公布的信息显示，该项目收购成本为28000元/平方米，但七八月份，该项目旗下的办公楼与商铺或将以5万元/平方米的价格对外销售。此前SOHO中国收购SOHO公馆项目时，收购成本为21287元/平方米，而销售均价达到了40000元/平方米；中关村SOHO项目的收购成本为15000元/平方米，而销售均价达30000元/平方米以上。从以上收购成本与售价对比可以看出，这种“收购-散售”模式的溢价能力极强，因此土地增值税也水涨船高。
两项目销售率接近红线
在这种情况下，SOHO中国去年年报中两个项目的销售率引发人们的遐想。
年报显示，截至去年12月31日，北京银河SOHO已销售81%，已实现合同销售金额146.37亿元，另一个项目SOHO东海广场已销售82%，已实现合同销售金额38.16亿元。
目前，房企土地增值税缴纳流程为先预缴，后清算。《土地增值税清算管理规程》规定，一个地产项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上时，便可要求进行土地增值税清算。
银河SOHO与SOHO东海广场81%与82%的销售率，是否是有意控制的结果？
一位业内人士分析说，首先，两个项目的销售率皆徘徊于85%的红线边，确实令人猜疑，毕竟有不少房企有意将转让比例控制在85%以下，以规避土地增值税清算。如果两个项目皆按规定缴纳土地增值税，SOHO中国去年36.36亿元的净利润额可能就所剩无几了。
SOHO中国2010年税务支出近50亿元，今年更高。2010年年报显示，今年年内到期的税负高达69.6671亿元，其中应付土地增值税为50.68491亿元，占比达72.75%。
对此，广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向记者表示，如果土地增值税在地方政府层面得到认真执行与清算，将对开发商现金流和税负带来严重影响。目前在房地产税收预征阶段，各项税收约占销售额的10%，一旦土地增值税严格清算，仅这项税收就将达到销售额的20%左右。如以100亿元的销售额计算，意味着会有30亿元左右的税收。
