【编者按】降价卖房后又遭淡马锡抛售 佳兆业资金链状况遭疑

每经记者  胡廷鸿  发自深圳

    销售面积仅14.56万平方米，不到今年400万平方米计划可销售面积的3.64%——佳兆业的4月通讯显示该公司巨大的去存货压力。5月初，位于深圳布吉的佳兆业大都汇在试水2万元/平方米的均价后，开始直降3000元甩卖。

    5月12日，佳兆业股票突遭国际投资机构新加坡淡马锡折价抛售，套现近12亿港元。外界猜测，看空今年内地楼市和佳兆业盈利情况或是淡马锡“叛逃”的主要原因，这也引发了外界对佳兆业资金链和经营状况的担忧。

降价引发担忧

    数据显示，今年4月份深圳楼市成交量环比下降近30%，“有价无市”的惨淡成交正考验着开发商的资金链承压能力。降价促销成为开发商拉动销售业绩的唯一手段。

    5月1日，佳兆业大都汇以均价20000万/平方米的价格开盘发售，但受今年“五一”冷淡成交的影响，购房者寥寥。随后不久，佳兆业打出8.8折优惠，主动将均价调到17000元/平方米。

    资料显示，位于深惠路布吉客运站地铁口的佳兆业大都汇项目曾经是烂尾楼，被佳兆业收购后，被开发成酒店式公寓销售。

    对于佳兆业的降价促销行为，佳兆业方面的解释是：“降价促销活动是为了庆祝集团成立12周年而推出，后续全国12个大盘都会推出力度不同的促销活动。”

    但著名地产评论人士王世泰称，佳兆业降价意味着销售策略开始调整。“这表明佳兆业对后期销售业绩信心不足，希望通过降价来撬动销量的增长。”

    佳兆业的降价之举也引来外界对其经营状况的质疑。有分析称，随着调控深入，在今年一季度成交量萎缩的情况下，房企资金面收紧，降价成为房企回笼资金的必然选择。

    佳兆业今年一季报显示，公司实现累计合约销售收入约12.07亿元，同比减少5%，销售面积仅为14.56万平方米。这与佳兆业今年可销售楼面面积400万平方米、150亿元人民币的销售目标相去甚远。

    5月12日，佳兆业股票遭战略投资者淡马锡控股折价抛售，引发了外界对佳兆业经营状况的猜疑。

    《每日经济新闻》记者致电佳兆业有关人士，该人士否认公司资金链紧张，并称淡马锡此时退出也赚了不少。但截至记者发稿时，佳兆业战略投资部尚未回应关于淡马锡看空楼市而抛售股权的疑问。

    2010年，佳兆业的净资产负债率为30.6%，而中长期债务占整个债务的比例由2009年的24%上升到61%。对此，中投顾问房地产行业分析师韩长吉认为：“从2010年佳兆业年报来看，佳兆业的现金流量稳定，资金链状况良好，负债率也属于正常范围，所以佳兆业的资金状况今年不会有大问题。”

旧改模式风险难测

    即便资金状况问题不大，但随着调控深入，佳兆业的旧改开发业务面临较大的市场风险。

    佳兆业以旧改项目起家。众所周知，旧改项目开发周期长，资金投入大，大多数开发商都避之而不及。但佳兆业多年来一直采取通过旧改大规模拿地的开发模式。

    对此，佳兆业集团董事局主席郭英成在2010年的业绩推介会上曾表示：“旧改毛利率高，今后将继续走旧改的战略发展模式。”

    就在郭英成讲话前的3月5日，迁延日久的深圳宝吉项目举行了拆迁动工仪式，这个项目为佳兆业带来了321842平方米的土地储备。

    3月中旬，佳兆业宣布，通过投标方式成功竞得位于深圳盐田区盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目的改造权。该项目总用地面积约26.6万平方米，规划建筑面积约为107.1万平方米。据了解，佳兆业今年在深圳即将获批的旧改项目还有深圳平湖项目、大鹏项目，上述两个项目占地总面积达到1076300平方米。

    佳兆业通过旧改大举拿地，世联地产首席分析师王海斌指出，这种开发模式面临较大风险：“旧改拆迁耗时长，大量资金被积压，一旦拆迁安置、政府批地和旧改政策发生变化，都会给开发商带来巨大的市场风险。”一个可参考的例子是，金地在深圳岗厦的旧改项目，一拆就是5年，至今才有所突破。

战线拉长的资金压力

    去年以来，不断开拓二三线城市的佳兆业，战线正不断拉长，这加大了佳兆业在资金方面的压力。

    资料显示，去年11月，佳兆业通过竞拍方式，以约29亿元成功竞得13幅土地，总建筑面积达到328.7万平方米。今年二三月份，佳兆业通过竞拍和私人买地花费的资金就超过了13.25亿元，另外还竞标了深圳一幅需要完成旧改的项目，总用地面积26.6万平方米。

    而根据2010年年报综合资产负债表，佳兆业的现金及现金等价物以及受限制现金总额48.7亿元，而借款、应计建筑成本在内的各项须支付的流动负债就高达47.48亿元。

    显然，佳兆业需要更努力地销售项目，才能满足上述买地资金支出，以及归还今年到期的流动负债。但是，佳兆业一季度仅销售12.07亿元，合约销售面积仅14.56万平方米。根据集团的4月通讯，二季度开始，集团计划于每个季度推出可销售总建筑面积约142万平方米。

    王海斌认为，扩张过快对企业资金链形成的压力必然很大。此时，要么降价促销回笼资金，要么扩大融资幅度。

    事实上，在去年底，佳兆业就开始了高密度融资行为。去年11月到今年3月，佳兆业在海外市场分别发行了3年期和5年期无抵押贷款3900万美元和6000万美元。今年1月，佳兆业再次宣布发行20亿元人民币的融资债券。

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