【编者按】绿城杭州7项目“自增”地下面积 土地储备增加或为融资抬高估值
每经记者 杨羚强 发自上海
“公司对项目做初步规划后，总建筑面积是包括地下建筑面积的，所以2009年和2010年的年报中的总建筑面积会有差额。”绿城集团投资者关系部表示。
近日，《每日经济新闻》报道了绿城杭州7个项目在2009年的建筑面积为65万平方米，而在2010年变为了88.9万平方米，一年之间突然暴增23.9万平方米。对此，5月17日绿城集团投资者关系部回应：容积率是按政府规定的容积率计算，没有发生过变化，总建筑面积的增加是因为算上了地下建筑面积。
上述回应让外界对绿城提到的地下面积产生了兴趣，那么地下空间的建造用途是什么？是否能为绿城带来收益？记者查阅2010年年报发现，总建筑面积“被增加”的海棠公寓和绿城紫兰公寓的可售面积并未因为总建筑面积的增加而增加。据杭州市有关政策，如果绿城杭州项目的地下面积能给绿城带来经营收益，还需要补缴土地出让金。
此外，绿城为何将地下面积纳入土地储备？这和香港资本市场通常以土地储备数量对内房股估值的做法有无关系？这样是否可让负债率高达132%的绿城通过股权抵押获得更多贷款？
对此，《每日经济新闻》记者向绿城集团的投资者关系部发出三封采访邮件，但截至发稿，尚未得到回应。
“自增”面积全部属于地下建筑面积
据绿城的回应，建筑面积发生自增现象的土地的容积率是按政府规定的容积率计算，未发生过变化，年报中的总建筑面积发生变化的原因是由于2009年底刚获得土地时，由于项目还未详细规划，所以当时的总建筑面积是按“土地面积*容积率”预估，即等于规划地上建筑面积。公司对项目做初步规划后，总建筑面积还包括地下建筑面积，故两年的年报中总建筑面积存在差额。
按上述回复，记者发现，绿城部分杭州项目规划的地下面积，有的甚至达到地上面积的一半。以绿城拥有35%权益的杭州新华造纸厂地块为例，2010年年报显示总建筑面积为13万平方米，而2009年规划时为9万平方米。若按绿城集团的上述回复，至少有4万平方米属于地下建筑面积。另外，绿城紫兰花园的地下面积达到3.6万平方米，占到地上建筑面积的一半。
一名上海开发商曾向记者透露，由于上海未明确2004年以前出让的土地，是否需要就地下空间的开发补缴土地出让金，公司把准备规划作为车库的地下一层改为地下三层，多出两层全部改为商铺，因此获取了额外收益。
那么绿城是否采用上述方式，将不计或少计土地出让金的地下空间出售，获取额外收益，进而降低整个项目的成本？绿城并未就此回复。不过，公司年报中的数据显示，在已公开项目中，地下面积并未被绿城纳入销售中。
以面积暴增3.6万平方米的绿城紫兰园为例，按土地出让的招标文件，规划建筑面积为5.3万平方米，而绿城2010年年报显示，该楼盘的可售面积未随地下面积的规划而增加，可售面积仅为5.21万平方米。另一个海棠公寓项目的地下面积也未被列入到可售之列。
然后，记者发现，上述地下建筑面积被绿城计入了土地储备。2010年年报显示，上述不能带来实际销售业绩收益的土地储备已被列为绿城集团杭州土地储备。
比照绿城集团2009年和2010年的年报，记者发现绿城集团的建筑面积由3083万平方米，增长至超过3742万平方米。据2010年年报，绿城当年度实际新增加项目的规划建筑面积仅为491万平方米。而绿城集团在2010年结转的建筑面积达到119万平方米。按绿城集团的回复，上述新增加的建筑面积中，显然有相当一部分属于地下空间。
土地储备或可提高估值
为何绿城要将地下面积纳入土地储备？海通（香港）金融控股有限公司投资咨询部副总裁郭家耀表示，香港资本市场对内房股的估值，很大程度取决于开发商的土地储备和销售能力，较多可供销售的优质地块会提高开发商的股票估值。
在今年1月，苏格兰皇家银行将绿城中国（03900，HK）的目标价由10.88港元提升至12.41港元，以反映最近公司购买土地的因素。当时，苏格兰皇家银行基于现有的土地储备，预计绿城中国在2010～2012财年的收入将分别达120亿元、300亿元及510亿元。
“显然，将上述无法通过销售取得收益的地下面积纳入到土地储备，对绿城来说有另一种意义，通过增大土地储备，有助于提升公司股价。”业内人士表示。
郭家耀表示，香港提供股权抵押借债的银行和债券发行机构，往往是根据股价决定贷款金额，提高估值有利于公司借到更多的钱。
对内地的房地产业，信托计划的抵押物通常是公司的股权。据其他媒体报道，绿城多次发行信托计划，2010年信托融资达31.5亿元，主要涉及中泰信托、上国投、中诚信托、中融信托和山东国际信托。同时，绿城还于2009年向绿城集团的附属公司等授予近4737万股购股权，融资5.21亿港元；2011年2月，发行信托计划向员工集资，起点10万元，年收益率为12%。
今年4月，绿城集团建议股东周年大会授权绿城中国的董事发行不超过20%的股权以及回购不超过10%的股权。去年8月，绿城集团发布股票配售公告称，董事长宋卫平和配售代理人签订协议，以7.95港元的价格配售2000万股，占绿城中国1.2%的股权比例。
股价对绿城集团的重要性显然不言而喻，这或许可以解释绿城为什么将部分不销售的面积纳入土地储备的原因。
郭家耀介绍，在港交所上市的内房股将地下面积大量计入土地储备的为少数，而香港本地的开发商中虽有开发地下空间，但多数是因政府限制容积率。
事实上，融资借贷是绿城集团去年主要的资金来源。据2010年的年报，集团的经营性现金流和投资性现金流流出高达81.51亿元，依靠111.45亿元的融资性现金流才确保公司流动资金的收支平衡，银行及其他借款筹集是最主要的资金融资来源，高达282.63亿元。
业内声音
地下面积不能任由开发商随意增加
每经记者 杨羚强 发自上海
“事实上，即使是地下建筑面积，也不能任由绿城集团随意增加。”一名业内人士向《每日经济新闻》记者表示。
2009年，杭州市委办公厅和市政府办公厅曾联合下发关于印发《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》的通知，明确规定结建地下工程要随地表建筑一并办理用地审批手续，地下空间规划参数以规划行政主管部门提供的规划指标或核发的《建设工程规划许可证》为准。
同时，地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途，应依法办理有偿使用手续，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价（容积率为2.0）的20%收取。面向社会提供公共服务的地下停车库和用地单位利用自有土地开发建设的地下停车库，可以划拨方式供地，但不得进行分割转让、销售或长期租赁；如分割转让、销售的，应办理有偿使用手续后，方可申请办理土地登记，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价（容积率为2.0）的10%收取。
这意味着地下空间的面积和用途，同样要以规划为准，开发商不能随意增加和改变土地性质。若将地下空间用于经营，需要补缴土地出让金。就此，记者发传真给杭州市国土资源局宣教中心询问，绿城集团是否缴纳过相关土地出让金，截至发稿尚无回应。
此外，《每日经济新闻》记者发现，绿城集团年报中显示的项目总建筑面积，与规划部门实际审批的建筑面积也有出入。以绿城集团占有8%权益的杭州田园牧歌听泉苑（原杭政储（2009）41号地块商品住宅项目），年报显示的总建筑面积为7.22万平方米，而杭州市规划局建设项目批前公示显示，该项目的规划总建筑面积为7.18万平方米。
《每日经济新闻》记者试图通过杭州市规划局网站建设项目批前公示，比对绿城集团年报2010年建筑面积增幅最大的两幅地块——月明路项目 （杭政储出（2009）90、91号地块）和新华造纸厂地块 （杭政储出（2009）30号地块），但2010年的建设批前项目中并没有这两个项目。
绿城集团的上述两个项目总建筑面积增加究竟有没有获得有关部门的批准？截至记者完稿，绿城集团投资者关系部尚未回应。
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