【编者按】在中央政府坚决推进保障房建设的表态和实际措施推动下，全国保障房建设明显加快。无论是地方政府对保障房建设的管理与施政，还是房地产开发企业的参与态度，似乎都由此前的犹豫不决、裹足不前，转变为目前的强力推进、争相参与。

　　在中央政府坚决推进保障房建设的表态和实际措施推动下，全国保障房建设明显加快。无论是地方政府对保障房建设的管理与施政，还是房地产开发企业的参与态度，似乎都由此前的犹豫不决、裹足不前，转变为目前的强力推进、争相参与。

　　今年全国计划开工建设保障性安居工程1000万套，按照住建部的要求，全国各省市的建设任务务必在今年10月30日前全面开工。根据住建部的数据，截至5月初，全国大部分省市保障性住房开工率在20%以上，一些进展比较快的省份开工率达到了30%以上。按照这样的进度，11月前全国完成1000套保障房开工任务是极有可能的。

　　通过这一组漂亮的数字，管理层切不可认为由此保障房任务高枕无忧，目前这种超出市场预期的保障房建设速度，不可避免存在一些问题，隐忧重重，甚至出现公然的违规现象。

　　问题一，一些地方注重经济适用房、限价房等易通过市场变现的保障房，而忽略公租房、廉租房等只能靠财政纯投入，靠租金维系后续运营，无法通过市场变现的保障房建设。

　　问题二，一些国有单位或政府机构借助保障房建设的指标和地方政府对保障房建设饥不择食的心态，大肆采用单位自建房方式为小范围人员谋求利益，或者在集体土地上打着建设公租房的旗号，进行小产权房建设的实质行径。

　　问题三，一些地方政府由于土地、资金等限制性因素的制约，宣称要没收不符合城市规划的建筑，并充实到保障房范围。即便是违规建筑，不会因为改成了保障房就会自然变为合法。更何况，违规建筑一般有其历史原因，岂能一句没收就能了结。

　　以上仅仅是列举了当前保障房建设过程中出现的几个较突出的问题，国务院有关部门已经意识到了一些问题的存在，如国土资源部表示，将对部分地方尝试集体用地建设公租房、单位自建保障性住房等做法进行规范，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为等。

　　实际上，从中期看，笔者更关心三个问题。第一是保障房建设的结构问题；第二是企业参与保障房的方式；第三是保障房的实际配售配租问题。如果这些问题得不到有效规范或引导，保障房建设很可能欲速则不达，建得越快，越出乱子。

　　五年3600万套保障房，在世界历史上也是非常少见的运动性建设计划。这种建设规模如果不从宏观上把握好，不以实际社会需要为前提，不以科学调研为依据，而仅仅是强令之下的被动应付，那么实际的建设能否符合社会发展需要，值得商榷。目前，我国已经公布了国民经济“十二五”规划纲要，关于保障房建设也有具体的指标要求。

　　假设这些指标是经过慎重调研得出来的，但在实际执行过程中，各地建设保障房有些也只是根据建设哪个类型的保障房更容易获利来决定，而不是根据规划来落实。

　　现在重经济房、限价房建设，轻公租房、廉租房建设的现象很明显。这与长期以来国家有关部门包括政府领导人所倡导和呼吁的方向正好相悖。

　　房地产企业参建保障房的兴趣逐步高涨，这与我国房地产市场政策导向和宏观环境紧密联系。大鱼大肉的日子不再，保命求生就是首要任务。何况通过保障房建设还能获得贷款、土地等多项好处。所以，不管是民企还是央企，都在争抢这块蛋糕。但目前房地产企业参与保障房的模式还处于各显神通的试水阶段，万科的万汇楼模式，是财大气粗的万科承担社会责任的表现，但不是每个企业都能承受如此大的单方投入。而与商品房小区或商业物业配建的保障房虽然做法相对成熟，但显然数量很难短期提升。代建模式看起来很美好，但政府作为投资主体也存在诸多的不方便。

　　还有一个重要问题就是保障房的配售与配租。保持公平的进入、有序的退出至关重要。历史上的经济适用房制度，本意是好的，但实际执行过程走样，成为腐败和违规的高发领域。当前这轮以解决中低收入甚至部分中等收入居民住房问题的保障房建设能否高调出台，完美收尾，关键在于保障房建成之后运营制度的建设和履行。

　　（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）