【编者按】上海豪宅市场初现泡沫前5个月高端房产成交仅占存量房两成

每经记者  杨羚强  发自上海

    在房产调控已经持续较长时间仍无松动迹象的情况下，房产税向全国推广的呼声又起。各地楼市成交纷纷回落，尤其是一线城市，房产市场正向“深水区”行进。

    当然，一场调控或许会让不少开发商吃尽苦头，如果成交继续低迷，降价也将成为不少开发商的必然选择。但不可否认的是，不论市场是顺境逆境，那些真正具有价值的房产依然是投资者寻求资产保值增值的重要选择。大浪淘沙始见金，市场最终会淘汰一些泡沫化的东西，回归真正的价值房产。而在泡沫破裂之前，《每日经济新闻》希望以自身对楼市的深入调查与研究，发出预警，以供读者参考。

    当北京的钓鱼台7号院以30万元/平方米的单价刷新北京楼市纪录时，上海的豪宅正陷入一场尴尬中。根据新浪乐居的统计，目前上海单价在4万元/平方米以上的楼盘有78个，总价超过1000万元的豪宅项目超过34个，而上海楼市在售楼盘总数不到500个，豪宅供应比例已由2009年的不足5%，猛增至目前的15%。过去一周，上海新上市的33个楼盘中，有11个是总价千万元的豪宅项目。

    供应增多，但上海的豪宅市场目前却有些冷。中房信的统计显示，今年前5个月，成交均价超过4万元/平方米的高端住宅项目总成交量仅为23万平方米，而目前这类房源市场存量面积却超过115万平方米。

    巨大的潜在供应和缓慢的销售速度形成强烈的反差，上海的豪宅市场或将陷入泡沫危机。

    著名房地产投资人蔡为民说，在部分购房者失去购买资格的情况下，上海豪宅热即将开始退潮，而那些价格虚高的产品将首先搁浅，未来极有可能在豪宅市场上首先出现大量“烂尾楼”。

豪宅份额猛增

    《每日经济新闻》记者从上海市建设和交通委员会获取的项目建设信息显示，上海去年新开工的80多个商品住宅项目中，有至少37个明确将推出5层楼（含5层）以下的低层项目，总建筑面积超过150万平方米。其中，已有一部分作为别墅或大平层推向市场，销售单价超过4万元/平方米，总价高达千万元以上。

    如去年年初报批的绿城·玉兰花园，百度乐居显示其总价高达1500万~2000万元/套，网上房地产的参考价为43500~79700元/平方米。目前尚未销售的绿宝园七期项目，前期的独栋别墅网上参考价格已经高达6万元/平方米，且只有1套可买。

    除了已经上市的楼盘外，2009年成交的部分地王地块，也被认为将售出高价。

    被中海地产以70亿元拿下的长风6B、7C地块，每平方米的楼板价超过26000元。建设项目信息显示，该项目的投资预算高达122.9亿元，每平方米的建设投入至少达2.82万元。该楼盘目前申报的建筑形态主要是三层楼的联排和叠拼别墅，周边的公寓目前网上房地产的参考价格最低为3万元/平方米。

    中国建筑控股的另一开发商中建股份在新江湾C6的项目每平方米的建设投入成本接近3万元，项目的主体建筑形式同样是2~3层的低层住宅。在该区域，仁恒怡庭的6层复式公寓网上参考最低价是5.3万元/平方米。

    上述项目仅是保守估计，楼板价超过14000元/平方米的迪斯尼周边川沙新市镇A08-03地块等高价地王，以及位于闸北中环内和新江湾地区的高价高层公寓，并不在记者统计的豪宅产品范围内。即便如此，上海的豪宅项目依然供应过量，目前在售的80个单价4万元/平方米以上的楼盘中，可售房源总量超过115万平方米，而去年新开工的有150万平方米。此外，上海目前计划推出大量可以建造豪宅的优质宅地，将进一步增加上海高端住宅的供应量。

    就在5月26日，上海刚推介了淀山湖新城15幅中低密度住宅与商业地块共1792.15亩，其中滨湖区内所包含的7幅中低密度宅地中，有多幅地块的容积率只有0.7。与此同时，上海还在今年推出已经绝迹6年多的市中心内环内顶级住宅地块。

高毛利诱惑“人造”豪宅

巨大的产品供应量，令市场对豪宅泡沫可能破裂的趋势产生了忧虑。与此同时，“豪宅”的门槛也在降低。

    此前，拥有良好的自然生态景观，或绝佳的地段优势，才能被称为豪宅，但目前已经上市和即将上市的相当部分豪宅，既无地段优势，也没有极度稀缺的自然景观，仅靠户型大、单价高就称为豪宅项目。

    如绿城·玉兰花园，所在的唐镇板块所属的川沙地区，是上海的大型居住基地之一，有大量的经济适用房建设。同板块的毕加索小镇5月21日开盘推出的房源售价不过2.1万元/平方米，总价仅160万~210万元；周边的保利御樽苑136平方米的三房更多面向改善型客户，目前的销售价格约2.75万元/平方米。

    更有代表性的是过去一年有大量豪宅集中上市的上海新江湾板块，此前也是普通商品住宅集中的板块。2009年，该区域还被上海市政府明确列为经济适用房区域，而现在这一区域的房源总价大多超过1000万元，已成为豪宅集中板块。

    根据上海市建设和交通委员会发布的建设项目信息，上海的大部分大型居住区，如浦东康桥、青浦徐泾等目前都有豪宅产品计划推出。

    开发商大量造豪宅，背后是对高毛利的追求。以绿城·玉兰花园为例，项目地块于2009年以每平方米19000元的楼板价拍得，根据项目建设信息，玉兰花园在售的4层楼住宅中，5657平方米的4层楼总造价是834.19万元，折合每平方米的造价是1474.61元/平方米，每平方米总投资为20586.49元。虽然成本不低，但玉兰花园已经成交的17套房源均价达46101元/平方米，仍然有较大的毛利空间。

    上海市建设和交通网显示，同一区域项目扣除土地成本外，普通住宅和豪宅的建造成本差距并不大。记者曾向绿城·玉兰花园的开发公司——上海绿顺房地产开发有限公司发出采访函询问项目的定价依据，但并未收到回复。

豪宅泡沫或率先破灭

    和目前已经禁止的别墅用地不同，上海郊区可以用于大规模建设大平层，以及包含公寓、别墅的混合型住宅用地很多，不存在稀缺的问题。一些豪宅开发商大面积在上海郊区采用创新手法建豪宅，会引起其他开发商的跟风，导致大平层类型产品的泛滥。

    上海市建设和交通委员会公布的去年新开工项目的调查结果也反映，类似产品的确很容易被跟风复制，进而形成产品同质化倾向严重。

    中国指数研究院副院长陈晟说，在没有景观优势或者地段优势的区域开发产品，目前开发商更多依靠的是自己的产品营造能力，但由于产品的创新设计很容易被模仿，大量雷同的产品存在就可能形成恶性的价格竞争。

    纯粹以产品创新在普通住宅聚集区大面积“人造”豪宅的做法，截至目前尚没有完全被市场接受。以绿城·玉兰花园为例，网上参考价达到43500—79700元/平方米，比周边的普通住宅价格高出一倍多，但中房信的统计显示，该楼盘5月成交的17套房源，均价只有46101元/平方米，与网上参考价格的均值有很大差距。绿城中国5月公司简讯称，绿城·玉兰花园的  “官邸平层”4月份销售率仅为37%，远远低于绿城当月平均51%的开盘去化率。

    另外一家网上参考价格超过4万元/平方米的“人造”豪宅，成交均价甚至没有超过35000元/平方米。上述楼盘的成交价格和网上参考价格的差距表明，购房者和开发商对产品的价值判断有着明显的差距。

    在此背景下，同行大规模的跟风模仿所产生的豪宅产品过剩危险将给开发商带来巨大的风险。

    蔡为民回忆，在台湾楼市高度景气的时候，也曾有过类似大陆这样的大面积开发豪宅现象。当时由于市场对豪宅需求的大量上升，导致开发商大面积增加高端住宅的开发量，以追求高额的利润。

    但是，在台湾楼市泡沫破灭的时候，率先搁置的正是那些盲目跟进开发的豪宅项目。特别是那些景观、地段、产品都没有太多优势的项目。其中一些项目和周边的普通住宅相比价格差距较大，即使降价也有可能继续卖不动，而另一些豪宅在降价之后和普通商品住宅价格接近，最终得以“逃生”。

    事实上，目前上海的豪宅销售情况并不好。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，和普通住宅相比，上海豪宅的销售情况要差很多。来自中房信的数据显示，上海成交价格超过4万元/平方米的住宅项目中，只有40个左右截至5月22日有销售，而其中绝大部分的项目销售套数不超过30套，销售套数仅有个位数的占了大多数。德佑房产研究主任陆骑麟说，即使是价格变动更加灵活的二手豪宅市场，目前的成交情况也很差，业主往往需要作出10%左右的价格让步，购房者才会购买。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认为，如果盲目开发豪宅，发生豪宅泡沫的可能性是存在的。

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