【编者按】价值地产稀缺凸显楼市泡沫

每经记者  杨羚强  发自上海

    在上海等地开始出现豪宅泡沫的同时，北京的高端市场也被认为泡沫严重。北京市房地产交易管理网的数据显示：当月上市的大量大户型住宅项目，签约面积仅占供应面积的8.4%。

    房地产行业的供应过热，并不仅仅只是体现在住宅上。在上海，有大量已售和新开工项目曾以上海新天地为模板进行复制，但是在新天地项目十年租金大幅猛涨的背景下，那些已售商铺的租金却连续出现下跌。上海媒体近日就报道，仿效新天地功能定位的北上海商业广场2006年时租金回报有7.5%，到了2009年反而只有3.6%。克而瑞的统计数据显示，目前上海商铺的可售量达3.66万个、612万平方米，相当于过去三年商铺成交面积的总和。

    同样的情况也出现在上海的写字楼市场，根据高力国际办公楼服务租户代表华东区董事王嵘亮统计，目前上海的甲级写字楼供应量已经和开发区商务楼供应量接近，而后者的租金比前者更有竞争力。以漕河泾浦江高科技园为例，租金只有2~3元/平方米，但同地段的甲级写字楼是4.5元/平方米。上述甲级写字楼的客户因此被大量分流至商务园区。

    很多房地产业内人士把上述商业地产和豪宅的供应过热归因于去年连续三轮的楼市宏观调控，并认为正是接二连三的房地产政策，导致了开发商把精力更多投向受调控影响小的商业地产和豪宅。

    但《每日经济新闻》记者的调查却显示，导致豪宅和商业地产过热的根本原因，还是真正有价值的房地产产品的极度稀缺。诸如豪宅、顶级商场和超甲级写字楼的开发，不仅需要开发能力，还需要一流的地理、交通、经济、人文环境。然而，豪宅和普通商品住宅，顶级商场和普通商场，超甲级写字楼和普通商务楼悬殊的差价所带来的丰厚利润，使得部分开发商在各方条件不具备的情况下，依然希望“人造”各种豪宅、顶级商场和超甲级写字楼项目，结果便出现了大量的“赝品”。

    从这个角度说，防范楼市泡沫的根本，是能有效地挖掘那些真正的价值地产。因此，《每日经济新闻》记者不仅将继续关注正在形成或已经产生的楼市泡沫，并第一时间发出预警，还将大量地报道价值地产项目，以防范可能的楼市泡沫。

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