【编者按】房屋止赎率和就业状况将影响房地产市场的复苏进程

　　【财新网】（记者 张环宇）美国房地产市场的复苏前景现在看来仍相当模糊。在美联储第二轮量化宽松政策（QE2）即将告终之际，美国房地产市场的表现却让人失望。

　　新屋开工、营建许可、成屋销售等一系列数据均不尽人意，市场存量房屋虽下降至历史低点，但需求并未明显反弹。在高企的失业率影响下，家庭购房意愿降至“冰点”，这直接导致房价疲软，进而推高租金价格。

　　美联储6月8日发布的“褐皮书”，为人们描述了这样的场景。

　　从近期公布的数据来看，美国房地产业的复苏进程异常缓慢，即使在长期按揭抵押贷款利率降到半年低点时，购房申请仍未受到有效提升。美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布数据显示，截至6月3日当周，30年期固息抵押贷款平均利率从上一周的4.58%降至4.54%，为2010年11月以来最低水平。但抵押贷款申请指数和购买活动指数仍出现下降。这无疑折射出市场当前购买意愿的淡薄。

　　由于预期止赎率仍将上升，且抵押贷款利率也可能继续探低，不少购房者宁愿选择等待，而非立刻出手。全美地产经纪商协会（NAR）上月公布，经季节性因素调整后，4月份成屋销量月比下降0.8%，折合成年率为505万套，低于市场的预测值520万套。

　　考虑到美联储第二轮量化宽松政策即将终结，短期内更多量化宽松刺激政策或难以出现，这可能对按揭抵押贷款市场资金面造成一定影响。对按揭抵押贷款市场来说，未来需求能否有效增加，将取决于止赎率的变化。如果丧失赎回权的情况持续增加，房地产市场承压下行的状况仍将继续存在。

　　另一个不确定因素在于，美国经济需要多久才能再度反弹？受制于日本地震和通胀高企等影响，经济学家普遍调低了二季度美国经济增速预测。此前公布的5月美非农失业率再度攀升0.1个百分点至9.1%，就业增长速度远远低于预期。考虑到家庭收入和购房行为之前的强关联性，就业市场企稳是房地产市场复苏的重要前提，而就目前的状况看，道路仍然相当漫长。■