【编者按】在国内公共租赁房领域起步最早的重庆市，随着相关政策的陆续变化和推进，也逐步显露出种种悖论，这也使得重庆市对公租房态度出现了微妙变化。
在国内公共租赁房领域起步最早的重庆市，随着相关政策的陆续变化和推进，也逐步显露出种种悖论，这也使得重庆市对公租房态度出现了微妙变化。
《第一财经日报》记者调查显示，重庆市在设计公租房运营模式时，认为公租房在租金上有价格优势，因此在考虑资金流转时，基本以出租率100%为计算基础。
但已经举行的两次公租房摇号配租结果显示，受前期申请政策偏紧，以及该市公租房小区位置较偏远，交通及教育、商业等配套设施暂时还未能跟上等因素拖累，实际申请人数远低于预期。
这也意味着，如果重庆公租房租金收入无法按最初设想的那样悉数到位，该市3年内将投建4000万平方米公租房的租金都难以做到盈亏持平。
另一个衍生问题，则可能在5年后集中爆发。据本报记者调查，由于现有的公租房承租户5年后购买公租房的意愿极高，公租房可能将在5年租赁时效到期后，短时间内就悉数被承租户买走。如果并没有进一步的公租房修建计划，当地公租房管理局或面临无房可租或只有少量房屋可租的局面。
一再放宽门槛：租出去才是王道
“我不买房了，我就住公租房，划算。”6月5日，在重庆某地产公司上班的王巨力说，他刚通过互联网向该市公租房管理局提交了一份申请书。
此前2天，他还特地赶回老家，在当地派出所及房屋管理部门办理了一些证明材料，用于申请公租房。王巨力目前月工资4200元，扣除个人所得税及社保等费用后，每个月大致能拿到3400元的收入。
按照重庆市今年3月第一次公布的公租房申请标准，个人月收入不得超过2000元，王巨力与公租房无缘。
今年3月28日，重庆市第一次公租房摇号，原计划准备投放6.7万套房屋用于摇号，但因申请时间过短及申请门槛过窄，实际只有2万多人通过审核，进入摇号程序，其中1.5万人摇中公租房，获得配租机会。
第一次配租摇号后，根据实际情况，当地政府放宽了收入门槛限制，在审核申请人的收入标准时，进一步放宽到了个人月收入不超过3500元。遗憾的是，王巨力的收入依旧“超标”。
5月28日，该市公租房第二次摇号配租时，仍然只有2万多人参与摇号。
当天，重庆市市长黄奇帆在该市公租房第二次摇号配租的电视直播现场称，凡是在该市的低收入贫困原住民、新生代（刚毕业后工作不久）的大学生、农民工等群体，只要主要特征符合这三个属性，即使月收入在3000到5000元，也在合理的申请范围之内。
黄奇帆的这一观点随即被新华社解读为，“重庆放宽公租房申请条件，取消申请人收入限制，参加工作三年以内且没有住房的公务员，也列入了公租房申请人群。”
重庆市公租房申请条件中并没有设置户籍限制，只要求在该市有固定工作、一年以上的当地社保缴纳记录就可以了。但在几次不断的申请条件放宽中，甚至是否在当地缴纳了一年以上的社保记录这一条款也被去掉。
至此，重庆市公租房申请条件再一次宽松到令任何一个省市都望尘莫及。
王巨力尽管身在地产行业，且收入在该市处于中上水平，但他要凭借自己的财力购买一套70平方米的住房，需要花费60多万元，即使首付三成，也需要拿出近20万元，且要背负2850元的月供。这对实际到手收入只有3400元的王巨力来说，自己买房，并不现实。
但是，如果王巨力在当地申请70平方米的公租房，则其月住房支出资金仅为700～800元，且在住满5年后，可以以2500～3000元/平方米的价格购买这套公租房的有限产权。
所谓有限产权，是指未来在出售这套房屋的时候，不能当商品房出售，只能出售给公租房管理局，当地公租房管理局将按其持有年限中的同期银行利率，对比加上对应的利息增加价，回购承租户出售的公租房。
如果王巨力选择当地的公租房，则其5年支付的租金为4.8万元，购买公租房的成本为17.5万元至21万元，远低于商品房的投入。
值得一提的是，重庆市公租房小区内的停车费，每个车位每月仅为50元，大幅低于该市主要核心区域每月500元的停车费。
本报记者调查显示，当地政府一而再、再而三地放宽公租房申请条件，其原始动力除基于解决民生问题考虑外，还有缓解其公租房运营资金压力的因素。也就是说，当地政府必须确保自己所投建的4000多万平方米都租出去，才能在租金回收支持上，不至于影响整个商业模型的正常运营。
商业模式：全部租金只够还利息
在重庆市公租房的商业模式中，即使出租率为100%，其每年所收的租金，也只够支付4000万平方米公租房建设资金中的融资部分的利息。
黄奇帆5月28日称，重庆市公租房每平方米的建设成本为2500元，4000万平方米共需1000亿元人民币。这1000亿元中的300亿元由政府资金解决，分别是向中央政府申请100亿元的资金支持，地方财政承担100亿元，当地免收的各种土地出让金及税费100亿元。
另700亿元需要向各类金融机构融资，如果按照目前的利息计算，700亿元贷款每年需要40多亿元的利息。
黄奇帆说，重庆市4000万平方米公租房一年能收租金40多亿元，“租金与贷款利息基本打平。”
那么，700多亿元贷款怎么归还？
黄奇帆认为，该市公租房总建筑面积中设计有7%的商业设施，这些商业设施将以商业用房出售给市民及经营户，仅这一项目的收入，就可以达到300亿元。
此外，在未来5～6年中，若有人按公租房的建造成本买下公租房的不完全产权，“如果出售1000多万平方米，也可回收300亿～400亿元，”黄奇帆说，“这就把账给平衡过去了。”
公租房建设资金，一直是令国内各省市头痛的焦点问题。重庆市巨量投建公租房后，国内几十个省市先后前往重庆考察、取经。
黄奇帆对该市的公租房融资渠道显得信心十足。他说：“我们想得更复杂一点，由于今年银行的信贷资金收紧，一些工商企业较难贷到款，但这些银行对公租房项目是开明的，如果公租房在银行贷款，就会挤掉工商企业的贷款额度，因此我们把更容易得到的2000亿元贷款额度留给了工商企业。”
据黄奇帆透露，该市公租房目前已向保险机构融资200亿元。他没有披露具体的保险机构名称，以及融资成本等信息。
目前，重庆市国土房屋管理局及其所辖的公租房管理局均不愿谈及该市的公租房投建资金，以及未来资金如何平衡等问题，因此目前还无法获得有关该市公租房资金运营状况的进一步情况。
据本报记者观察，重庆市的公租房商业模型主要基于三个基础，一是确保租金只有市场上其他商品房租金的60%左右来保证其高出租率，以此获得稳定的租金收益，并填平700亿元贷款的利息；其次，是通过出售为公租房配套的商业用房，来回填700亿元融资中的一半缺口；其三，通过5年后出售有限产权集中回收300亿～400亿元填平其余缺口。
三个资金来源，缺一不可。一旦其公租房出租率达不到100%，其整体运营模型将受拖累。
不过，重庆市政府还有最后一张牌可打。
如果面临巨大资金压力，该市可以修改政策，提前甚至马上出售一批公租房给承租户，解决资金困局。如果该市在出售其中部分房屋时，去掉公租房头上的“如购买者在出售公租房时只能出售给公租房管理局”这一道紧箍——实际上这只是地方政府的一句话而已，则这些房屋将立即变身为商品房，其单价将接近万元，该市政府可以成倍回收资金。
这是一道终极资金保险渠道。
4000万平方米后的断档概率
现有的迹象则显示，重庆市在公租房操作上，态度已经有所谨慎，其论调有所缓和，步伐也有所放缓。
6月7日，重庆市副市长凌月明在该市第二次公租房摇号配租情况的新闻发布会上称：“今年我们工作当中延缓了交房时间，第一批入住的人反映墙面有气泡，建33层的楼工期一年半，按道理应该是房子盖好了，刷好墙留三个月，干了以后再内装，但由于工期紧，部分墙体没有干就进行了内装，结果出现了有气泡。”
凌月明6月7日公布的数据是，“今年可提供的房源有6万多套。”
这一数据远远低于该市此前计划在今年投放的公租房总量。黄奇帆5月28日则称，今年该市将交付使用的公租房有1000万平方米，合17万～18万套。
此外，6万多套公租房，仅仅是重庆市原计划在第一次公租房摇号配租时提供的房源总量。
重庆市最初的计划是，在今年3月份的第一次公租房摇号中，提供6.7万套房屋用于摇号，遗憾的是，因申请、审核的时间段过短，原定2000元月收入设置得过低，导致实际符合条件人数大大受限。此外，房租同比优势被交通不便、配套未到位等因素冲抵，最终只有2万多人参与了第一次摇号配租。
另据本报记者观察，重庆市在公租房建设思路上，也出现了言语谨慎的迹象。至少已经不再用“30%～40%的居民住房由地方政府提供的公租房解决”这一提法，而是进一步细化为，“其中200万人的住房由公租房解决，100万人由拆迁安置房解决。”
黄奇帆5月28日则表示，市居民的住房，60%～70%由商品房提供，30%～40%由地方政府提供保障性住房解决，“但并不是要去建300万～400万人住的公租房，公租房解决200万人住的房屋就差不多了。
接受本报记者采访的20位公租房承租户中，有17位均表示5年后将出钱买下自己承租的公租房。当然，这也受益于该市灵活的公租房租售政策，承租户甚至可以一间屋一间屋地购买，当然，在未购买完整套房屋之前，还得继续缴纳未购买的那几间房屋的房租。
但新的问题由此而生。
如果重庆市政府受目前公租房申请暂时不火爆的因素影响，在4000万平方米公租房建完后进入修整期或休息期，5年后绝大部分承租户一举买走这些公租房，当地公租房管理局手里实际可供租售的公租房总量瞬间巨量缩水，将导致该市公租房出现较大供应断档。
凌月明6月7日坦陈：“实事求是说，重庆这么大规模的建公租房在全国我们是第一例，在全国没有现成的经验、模式可以套用，所以这一年多来我们有关部门还在不断地摸索、探索、优化、完善过程之中。”新华社图
