【编者按】最近，在号称打造“西部华尔街”的成都东大街上，有很长一段路竖立起巨大围板遮挡着后面的空地，围板上面描绘出大型城市综合体的效果图。

　　最近，在号称打造“西部华尔街”的成都东大街上，有很长一段路竖立起巨大围板遮挡着后面的空地，围板上面描绘出大型城市综合体的效果图。这一地块是香港太古地产联合远洋地产在去年最后一天以20多亿元竞得的，也是太古地产在内地通过公开市场竞得的首个地块。

　　数度折戟的太古地产终于执着地在成都寻找到这个机会。公开资料显示，这个项目，太古地产与远洋地产将各占一半股权，计划兴建一个高级商场、一个拥有100间房的精品酒店、服务式住宅及一幢写字楼。

　　太古地产的执着其实是外资加大投资以成都为代表的二线城市的一个案例。另一个代表是同样来自香港的九龙仓，成都已经成为九龙仓拥有最多商业项目的内地城市。不仅如此，新鸿基、和记黄埔、合景泰富、凯德置地等众多外资开发商现在都已在成都有项目投资。

　　掘金成都

　　一家来自上海的企业最近因业务需要准备在成都购置办公室，他们从新希望国际打听到的销售价格为均价1.4万元/平方米，而在一年以前，这个物业的价格还在6000元/平方米左右。不难看出，成都的商业物业在过去的一年上涨惊人。

　　来自仲量联行的数据显示，“2010年，成都的甲级办公楼市场、零售市场以及投资市场相较于2009年均表现出更为活跃的态势。”在商铺方面，2010年全年新增零售物业299492平方米，较2009年增长了近两倍。2010年成都甲级办公楼新增供应量突破了历史最高点，新增供应超过22万平方米。甲级办公楼租金水平从年初的90.31元/平方米/月不断攀升至年末的98.44元/平方米/月，同比上涨9%。

　　不仅如此，四川省商业地产联盟秘书长冉立春向《第一财经日报》记者表示，到上个月月底为止，成都市内开工立项的城市综合体（商业体量超过5万平方米的）已经达到88个，而在去年年底的数据还是66个，数量上增长非常快，就分布格局而言，在天府新城就超过30个。

　　实际上，在成都商业地产快速增长的背后，外资扮演着重要角色。目前九龙仓在成都的项目数量已达7个之多，其在成都的总投资已超过300亿元。在成都的东大街、城南都可以看到外资的身影，以东大街为例，新鸿基的环球金融中心、九龙仓的时代8号等等，均为外资项目。

　　全国工商联房地产商会商业不动产专委会主任朱凌波表示，中国比较大的甚至境外的开发商、零售商包括产业投资者都大举进入以城市综合体为代表的商业地产。不做商业的万科将商业与住宅比例调整到2∶8，远洋地产则将这一比例调整到了5∶5。

　　相比而言，冉立春表示，外资机构有从事商业物业开发的经验和教训，有相对成熟的开发运营模式，这是本土开发商实力达不到的，尤其是外资在整合商家资源、资金实力和运营团队方面具有很强的优势。

　　进军二三线城市

　　“资本一定是逐利的，逐利有两种办法，一种是赚更安全的钱，比如在北京做，再怎么做也不会有太大的风险，连五环以外的房价都每平方米2万元了，但是机会少，拿地很难，要拿到好地竞争是相当激烈的，对你的资本条件，政府资源条件，包括产品创新能力都提出了更高的要求。”朱凌波表示。

　　实际上，成都只是二三线城市的一个代表。随着产业的转移，以及中西部二三线城市城市化进程的加速，商业地产开发显示出了巨大诱惑力。

　　仲量联行成都分公司发布的报告显示，2010年，成都出现多起大宗投资成交：万科魅力之城商业部分约6万平方米零售物业以4.6亿元卖给凯德商用；凯德置地城南项目约20万平方米零售物业以约5.5亿元卖给嘉德资产管理，中汇玛莎服务式公寓约3万平方米以约5亿元卖给雅诗阁，而中汇广场2期约4万平方米办公楼以7.2亿元卖给中国平安保险，前三宗交易买家均为外资。

　　朱凌波表示，这是结构性的机会。在一线城市，城市的标杆性建筑，包括收益的空间基本已经呈现出来了，大的格局已经基本形成。在一线城市需要好的产品、创新的产品，需要更细分化、更专业化的产品。而在很多二三线城市还没有呈现出来，有一个成长或补长，向一线城市全面靠拢这样一个过程。

　　因此，“很多连锁的品牌商反而愿意到二线城市，它的资本的力量、品牌的力量和团队的力量到二线城市，会排名在前面的，有这种比价效应，投资风险就相对下来了，而二线城市在城市化加速阶段，这个时候机会最多，利润最丰厚。”