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本报记者 王晓慧 北京报道
同一套房子，贷款买房时的估值是5000万，拆迁时的估值不足3000万。
这是北京京华律师事务所律师刘宏辉刚刚接手的一个案子，同一个标的物，不同的评估公司最后得出的估价相差悬殊，而此类事情并非个案。“同一套房子有不同的评估价格，贷款是一个评估价格，打官司评估差价是一个价格，拆迁时又是一个评估价格。”刘宏辉这样告诉《华夏时报》记者。
6月7日，住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》，强调在国有土地上房屋征收中，应评估房屋的“类似房地产的市场价格”。该文件的出台首次将拆迁补偿由原来的按政府指导价格补偿，修改为完全按照市场价值来评估。
“按照市场价评估，这是一个很模糊很不负责任的说法。”深圳市合正地产集团公司集团品牌总监王恭敏告诉记者：“同一地段按照市场价都没法参考，这些都是空话，评估市场很乱很复杂，评估标准没法统一。”
房产评估，顾名思义就是估出房子“货真价实”的价码，把该挤掉的“水分”挤掉，但如果负责挤水分的评估机构自己都有“水分”呢？
评估不统一
房屋拆迁时需要评估，房屋交易时需要评估，办理按揭贷款时需要评估……房产评估是房产交易中的重要一环。大多数情况下，房子“值”多少钱全凭评估公司说了算。
“每一个评估机构的评估结果都有可能不一样。”康正评估公司一位负责人告诉记者，房屋评估里有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、朝向、结构、通风采光、房龄、居住环境、物业、水电气、装修等等。除此之外，就是参照政府指导价和周边房屋的市场价格。
“这个价格不是绝对的。”朝阳区房管局拆迁科科长罗月告诉记者，纯粹按照周边房屋评估价格并不准确。比如，周边的楼盘有可能是普通商品房，有可能是高档公寓，有可能是写字楼，也有可能是带精装修的住宅，这些房子的价格肯定不一样。评估公司需要把这些因素都剔除掉，然后对这个系数做一个修正，评估下来的数值就是这个拆迁区域周边普通商品房的价格。
“评估公司资质不一样，评估参照的标准也不一样，有很大的操作空间。这种情况下，找找人，托托关系，吃点差价，好房子按照不好的房子评估，不好的房子按照好的房子评估，这都是有可能的。”按照以往的案例经验，刘宏辉告诉记者，针对某个占地项目临时建立一个评估公司的现象非常普遍，而这个评估公司跟运营方大都有利益关系。
据记者了解，在按照市场价评估之前，房屋评估均是按照2003年12月建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》，也就是政府按照不同的地段，把房屋划分为不同级别的指导价。
住建部表示，《国有土地上房屋征收评估办法》出台的同时，《城市房屋拆迁估价指导意见》废止。
收费无标准
“开设评估公司的门槛很低，只需要公司里的评估人员拥有执业证书和评估认证书，同时要求本地户口的评估师占公司一定的比例即可。”王恭敏告诉记者，即便如此，空壳评估公司的数量也非常多，光有证书不见人。同时，一个人挂靠几个评估公司的现象非常普遍，收费也没有统一的标准。
据记者了解，国家没有明文规定评估机构的收费标准，而是随行就市。本报记者找到一个北京市中介机构目前的收费标准，其中对评估费有些许的说明：房屋总价100万元以下的，收取评估总价的0.42%，100万元到500万元的累进费率为0.3%。比如，一套150万元的房屋，需缴纳的评估费就是5700元100万×0.42%+（150万-100万）×0.3%=5700）。
但是，一位评估公司的员工告诉记者，现在评估收费比较混乱，一些资质比较差的评估公司收费极其低廉，很少按照原价收取评估费，几百万元的房产评估最终拿到手的大都只有几千甚至几百块钱。除了本身压价就低外，评估公司还需要返给担保公司、中介公司和银行一定费用。
据记者了解，大多数金融机构都在估价公司的评估收费中提取一定比例的“回扣”，作为其“中间业务收入”。同时，很多评估公司为了取悦运营方会按其要求进行评定，从而从中牟取暴利。
“评估机构是商业运营机构，它也要为自己的邀请方负责，评估价格和评估费肯定是倾向于运营方。”王恭敏说。
主管部门集体失语
对于目前评估机构乱象的问题，主管部门集体失语。
“评估机构太多了，光是北京有资质的地产评估公司就不止百家。”康正评估公司的上述负责人告诉记者，评估公司根据公司的规模、业绩状况和拥有人员的资质情况上报到主管机构，然后申请A、B、C不同级别的资质。“至于说到主管单位，由于评估机构涉及的领域比较多，所以我们的主管单位也比较多，比如国土部、住建部、财政部、行业协会等。”
评估机构原本是市场经济中的独立中介机构，但在我国，由于评估机构曾经长期隶属于政府部门，滋生了保护主义、恶性竞争、独立性丧失等问题。以地产评估机构为例，早在1999年国土资源部就下发过《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，地产评估机构也纷纷改制，但一些业内人士指出，老关系还是“剪不断，理还乱”。
一位业内人士告诉记者，评估机构的主管部门大都担负着发布通知和出台政策等方面的职责。虽然也有明文规定，评估机构一旦有违规行为将取消其评估资质，但因为评估结果有误而被取消资质的情况，他至今还没听到过。一般评估机构被取消资质的原因，大都是与其他机构合并，或是公司原本就是一个空壳，两年内无业绩而取消。“没事的时候好多主管部门，真正出了问题基本就找不到他们了。”
涉及的政府职能部门多了，遇到问题往往会相互推诿。有人生无人管，这似乎正是评估机构乱象横生的根本。
