【编者按】中海陷“人造豪宅”泡沫净资产15%被困上海长风“地王”

每经记者  杨羚强  发自上海

　　在普通商品房地块  “人造豪宅”的风潮已波及多家国内一线地产巨头。中海地产日前确认，2009年以70亿元天价拍下、有“新中国总价地王”之称的上海长风6B、7C地块，也规划了别墅项目。

    与其他开发商仅将净资产的极小部分投入豪宅开发不同，中海在上述地王项目的总投资达到122.9亿元。根据中海地产2010年年报，公司截至2010年12月31日的净资产只有1008亿港元，按照人民币与港元约1：0.84的汇率计算，上述总投资约占到中海地产净资产的15%。

    此前，中海地产曾对外透露，从拿地到销售的平均时间只有1年左右，而上述项目早在2010年3月25日就获得了建设施工许可证。据效果网的工程招标信息，长风6B、7C地块住宅含别墅工程2011年3月下旬项目施工单位已进场，但尚未开工。对此中海地产向《每日经济新闻》记者表示，“关于该地块的发展和销售情况，暂时没有详情披露。”

小高层地块将盖别墅

    根据长风6B、7C的土地出让信息，地块容积率高达2.2。按业内普遍观点，上述容积率的产品只能建8~11层的小高层和11~16楼的中高层，因此在2009年中海地产以高达2.2万元/平方米楼面价拍得该地块时，很多人认为这个地块“面粉贵过面包”。

    然而，此后上海市建设和交通委员会公布的长风6B、7C建设项目信息却显示，该项目并未按照常规思路开发，有44000平方米将建成两层楼的双拼或联排别墅，占项目总规划建设面积的1/10，其余则是22层的超高层公寓房和公共配套设施。

    根据网上房地产的信息，在中海地产开发长风6B、7C地块前，长风板块的普通商品住宅从来没有过联排别墅或者双拼别墅产品。搜房网的资料显示，此前邻近地区唯一出售过别墅项目的是中鹰黑森林。该楼盘320平方米的二手叠加别墅去年10月的挂牌价达到1520万元，折合每平方米近5万元，而且数量极其稀少。

    与之相比，目前周边的普通公寓售价大多只有3.5万元/平方米左右，即使精装修产品售价也不过3.8万~3.9万元/平方米。显然，中海联排产品如果能够推出，可以填补区域空白，卖出更高的价格。业内人士认为，由于该项目楼板价达22000元/平方米，联排别墅的土地成本可能比普通住宅更高。

    但是，开发商想要通过人为的方法把原先并非定位豪宅的地块变成豪宅，显然并不容易。

    上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉  《每日经济新闻》记者，此前上海在没有景观资源和地段优势的板块人造豪宅，市场接受的程度并不高。以五六月份上海推出的一系列近郊大平层公寓为例，虽然售价超过4万元/平方米，但是销售情况却非常不理想，远不及周边的普通住宅产品。

    与传统意义上的豪宅相比，上述人造豪宅并不存在稀缺性。五合国际智库总经理邹毅曾介绍说，在普通商品住宅地块建别墅类产品，并不存在开发难度。即使容积率达到3，只要排放合理，一样可以造别墅、类别墅产品。

    宋会雍说，“人造豪宅”销售不佳，一方面是因为产品并不稀缺，另一方面，还因为上海豪宅市场整体疲软。

    根据《每日经济新闻》从中房信和网上房地产获取的数据，截至今年5月，上海成交均价4万元/平方米以上的商品住宅总量达到115万平方米，但1~5月只销售了23万平方米，按这一速度，单是积压的这部分库存，销售周期就在2年以上。

或拖累中海地产扩张速度

    或许是意识到了上海豪宅市场的销售压力，中海地产长风6B、7C地块的开发时间要比中海地产其他项目更长。

    中海地产方面曾透露，中海从拿地到销售的平均时间在一年左右。根据上海市建设和交通委员会的信息，长风6B、7C地块早在去年3月25日就已经获得了建设施工许可证。但是记者就该项目开发及销售进度采访中海地产投资者关系部杨海松时，对方却表示关于该地块的发展和销售情况暂时没有详情披露。

    据效果网的招标信息，上海普陀长风6B、7C地块住宅含别墅工程2011年3月下旬项目施工单位已进场，但尚未开工。

    根据上海市建设和交通委员会的建设项目信息，该项目的总投资达到122.9亿元。截至2010年12月31日，中海地产的净资产和当年度的银行存款及现金结余分别只有1008亿港元和320亿港元。如此计算，长风6B、7C地块的总投资占到了中海地产净资产的15%。

    如果长风6B、7C地块不能很快开发销售，中海地产15%的净资产会被沉淀，进而影响到公司整体资金周转速度。

    记者就长风6B、7C地块的巨额投资对中海地产净资产周转影响有多大等问题询问杨海松，但并未得到正面回复。对方仅表示，长风6B、7C地块是基于商业原则购买的，有合理的投资测算。

    实际上，中海地产的销售速度已较去年大幅加快。中海地产今年前5月的销售额增幅由2010年的8.8%增长至81.8%，销售面积由去年的同比下降16.4%变为今年的增加34.9%。

    上海同策咨询顾问有限公司研究经理张宏伟认为，中海地产项目销售速度加快，可能与豪宅开发占用了一定资金有关。

    中原地产研究中心高级研究经理刘渊说，中海地产采用降价等方法快速销售的背后，是中海地产开发模式的转变，整个公司的资产周转速度明显在加快。此前业内有消息称，中海地产今年可能想再增加一些优质地块，因此正大力销售存货，同时也在考虑清理手中持有的物业。不过上述说法没有得到中海地产的证实。

    张宏伟说，由于上海豪宅市场的销售很难马上改善，因此有豪宅项目的开发商，或许也会采取类似的方法，对旗下非豪宅项目进行降价。按这种说法，上海人造豪宅的泡沫有可能会演变成新一轮的降价潮。

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