【编者按】“限购”挤出资金涌向商铺 租金攀升吹大深圳商业地产泡沫

每经记者  胡廷鸿  发自深圳

　　去年12月，“中心城卖铺了”的广告传遍深圳大小街道。怡景中心城位于深圳核心商务中心区、毗邻深圳国际会展中心，同时与深圳地铁1号线相接。深圳怡景中心城公司拿出8000平方米的商铺出售，吸引了来自北京、山西、温州等地的投资者。

    深圳中心区是深圳全市的中央商务区，集聚着大量高端写字楼，不过缺乏足够的商业配套。因此，从2006年以来，怡景中心城  、COCOPARK等大型购物中心逐步建立。因处于黄金地段，该区域的商铺和写字楼租售价格一路看涨，零售商铺的租金价格从以前的100多元/平方米/月，上升到目前的500元/平方米/月左右。

    据《每日经济新闻》记者了解到，去年以来，由于大量的投资者们涌向零售商铺投资，福田中心商务区的商铺市场租金价格上升了5%～10%。

    “因为‘限购’，不少投资者的目光转向了商业地产领域，这催生了当前的商业地产租售价格上升，一旦政策放松，商业地产或将面临泡沫风险。”业内人士提醒投资者。

商铺租金逐步攀升

    作为深圳中心区第一个启动的商业项目，怡景中心城被称为中心区商业项目的破冰之作，同时也是继万象城、金光华后，深圳又一个大体量的购物中心。不过，该中心城开业4年以来，曾被看好的商业氛围仍不见好转。

    去年12月，为购买战略投资者持有的50%股份，以换取统一经营管理，怡景中心城开始合计发售8000平方米的商铺，售价为16万元/平方米左右。商铺的出售吸引了不少来自北京、山西、温州等地的投资者们。

    “比如一楼一间480多平方米的铺面，以前的租金每月为3.4万元左右，现在租金每月为14万元。不过，新出租的商铺租金将有所提高。”一名负责怡景中心城广场商铺销售的美联物业置业顾问向《每日经济新闻》记者介绍。

    目前，因房地产调控政策，“购房受限”的部分投资者转而投向商业地产领域。随着投资商业地产的热度上升，也带动了深圳市商铺、写字楼租售价格的攀升。

    去年以来，由于大量投资者们涌向零售商铺，福田中心商务区的商铺市场租金价格上升了5%～10%。

    同时，位于深圳罗湖区蔡屋围的京基KKMALL在去年正式开业，东门及蔡屋围片区商业气氛日趋浓厚，租赁成交活跃，新放盘的商铺租金涨幅高达10%以上。

    今年一季度，南山区文化中心片区商铺租金上涨最为明显，由于其连接前海与后海湾的特殊地理位置，部分商铺租赁均价上涨20%左右。该区商用物业（含写字楼）目前是位居福田中心区、罗湖蔡屋围之后，居全市租金第三位的区域。

    深圳市出租屋管理办发布的写字楼商铺抽样调查显示，今年一季度深圳商铺租赁均价达到222元/平方米/月，环比上涨3.3%，同比上涨26.1%。另外，一季度，首层平均租金已经攀升至809元/平方米/月，环比上扬0.6%。

    同时，在旺盛需求的带动下，一季度，深圳的优质商铺空置率持续走低，维持在4.5%左右。

    “目前，由于住宅市场‘限购’，不少投资者转而投向商业地产领域，这也使得商业地产租售价格不断上升，如果政策放松，商业地产或将面临泡沫风险。”业内人士提醒。

高回报率能否兑现？

    据悉，此次怡景中心城推出的铺位面积大多在30平方米～500平方米，按预计售价和当下租金计算，发售铺位年出租回报率在5%左右。

    怡景中心城承诺的高租金回报率能否兑现，遭到部分业内人士的质疑。对此，中原地产华南区董事总经理李耀智表示：“现在整个市场的平均租金回报率一般为3％～4%，5%的回报率能否达到很难说。”

    而负责怡景中心城销售的美联物业置业顾问表示：“不同楼层的租金价格有所不同，现在我们新出租的商铺租金初步报价是每个月400元/平方米～1000元/平方米，能否达到5%要看出租情况。”

    据了解，目前中心城广场定位为中高端路线，其主要业态是餐饮和时尚购物、娱乐，所占业态比例超过50%，主力店铺包括顺电、家乐福、雅乐荟、金逸国际电影院等。与周边的大型购物广场相比，怡景中心城广场的商业业态分布仍然十分单一。同时，从商圈角度看，与深圳华强北等传统商圈相比，该区域的商业氛围也吸引力不足。

    据《每日经济新闻》记者了解，今年7月底怡景中心城还将拿出少量商铺出售。“怡景中心城的商业定位一直没有明确，人流比较少。现在打散出售商铺，对其后期运营管理、定位有所损伤。”中国指数研究院华南分院市场研究总监林建晖表示。有业内人士认为，怡景中心城租金价格过高，合约租期过短，经营频繁转让，商户难以维系，很难吸引品牌和有实力的商户进驻。

    “中心城广场现在打算业态提升，向中高端路线，租期到后的商铺就不再续租。”对此，有知情行业人士向记者表示。

同质化竞争严重

    虽然地处黄金地段，但怡景中心城自开业以来，面临着商业人流不足的窘境。临近中午时分，记者站在该中心城的购物广场六楼大厅看到，偶尔有消费者进出，人气冷清。

    除怡景中心城外，在该区域内，类似业态分布的大型购物中心还有COCOPARK、购物公园、天虹广场、卓越时代广场等购物中心。此外，正在修建的皇庭·晶岛广场在今年初启动招商。按已开业的大型购物中心面积计算，目前该区的商业面积超过50万平方米。对此，有业内人士质疑，中心城区常住人口仅有30多万，能否支撑发展过快的大型商业购物中心？

    对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为：“作为中心商务区，中心城区并不是完备的商业区，没有高端的零售专卖店。即使运作得很大，也不是真正的商业区。中心城区的每一个商业设施是为中心商务区配套，单点与点式的配套很难形成密集型阶段式的商业空间布局。”

    ”商业业态分布不足，购物中心彼此孤立，难以催生成熟的商业商圈。“上述业内人士表示。

商业地产或过热

    纵观深圳，持续升温的商业地产热仍在发酵。

    据《每日经济新闻》记者了解，与怡景中心城相接，整个项目跨度长达663米的地下商业街项目连城新天地也将于今年8月开业。连城新天地与4家大型购物中心相连，所在商圈商场总营业面积近37万平方米，与周边的购物中心连接成片，构成深圳CBD最大的商业矩阵。

    同时，深圳市场商业供应量仍在不断放大。今年即将落成的项目包括皇庭·晶岛、东海国际中心购物广场和华侨城欢乐海岸，总面积约为27万平方米。

    不过，相关数据显示，在去年四季度销售面积大增后，商业地产项目销售面积不断下滑。

    中国指数研究院统计数据显示，去年，深圳商业地产项目新施工面积为38.69万平方米，竣工面积为25.27万平方米，实现销售面积为21.89万平方米，空置面积高达到51.83万平方米，销售均价达到25162.17元/平方米。

    今年一季度，空置面积攀升到81.7万平方米，销售面积为仅5.32万平方米。而今年1～4月份，开发商在商业地产项目领域的投资达到了16.13亿元。

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