【编者按】土地市场响起绝地反击声房企被“洗牌”压力逼迫前进？

每经记者  徐学成  发自广州

    在新开盘销售率创造了比金融危机时期更低的新低后，绿城中国（03900,HK）仍在五、六月连续进行了一连串的扩张——今年5月底分别在宁波和沈阳各拿下一块商住地后，又于6月15日携手浙江民营资本拿下上海长风办公地块。在这前后，绿城还与滨江集团共同增资5年前合作拿下的杭州地王“杭汽发”的项目公司滨绿公司。

    绿城这一动作的大背景是全国主流地产巨头的一连串拿地计划，包括中海、万科、恒大在内的众多公司凭借较高的销售率，近期接连在二三线城市拿地，进而加快了整个行业规模扩张的步伐。同策咨询顾问研究总监张宏伟说，在这样的形势下，房企如果不扩张，就有被“洗牌”的危险。

    根据一些房地产机构提供的数据，部分二三线城市的地块目前价格已经高过一线城市，此前浙江有多幅地块高溢价成交。一线城市和部分受限购令影响的二线城市土地收入锐减，和某些三线城市土地市场的火热形成强烈的反差，也让被限购城市松掉限购令“紧箍咒”的机会更为渺茫。

土地成交低迷

    6月8日，对于沉寂了5个月之久的广州土地市场来说，是个不平常的日子。

    在这一天，一场空前规模的土地推介会将54宗共2.2平方公里的土地一口气推向市场，同时特别宣传推介了广州20个保障房项目以及3.37平方公里商品住房用地。

    这场规模空前的土地推介会折射出的现实是，一线城市土地市场的萎靡已经让地方政府“坐立不安”。

    《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院数据粗略统计，前5月广州实现土地出让金收入约62亿元，还不到广州本年度646.5亿元土地出让计划的10%。

    无独有偶，其他一线城市的土地市场也堪称“哀鸿遍野”。

    今年前5月，北京共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成，但实际情况是，前5月北京成交的土地面积只有410.25万平方米，仅占年度计划住宅供地量的16.41%。

    公开数据显示，北京、上海1~5月土地出让金分别同比下滑56%和37%，此外，全国128个城市的土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%。

    从目前大型房企的土地储备情况来看，万科、恒大等新增土地储备大部分分布在二三线城市。此前，万科发布一季报时，万科董秘谭华杰表示，“万科新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。”恒大在5月报中也透露，公司在15个省区市的26个三线城市拥有在售项目，是进入三线城市最多的房企。

    将上述两种情况对比不难发现，在一线城市拿地成本太高、销售情况不乐观，以及“限价限购”政策频频出台的情况下，去二三线城市拿地已经是众多房企“自保”的无奈选择。

“洗牌”声渐起

    近日，关于“5年内30%房企将被淘汰出局”的预言在坊间被吵得沸沸扬扬，扰得人人自危。

    一些业内分析指出，住房供应结构的“双轨制”会造成商品房市场的整体萎缩，部分中小房企或许根本没有生存的空间。

    虽然一线城市下半年还会“热情”推地，但趋于“常态化”的住宅市场调控政策无疑会让开发商望而却步，如此一来，中小开发商很难在一线城市找到生存和发展的空间，被迫转向二三线城市已是大势所趋。

    综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，部分房企被淘汰不仅仅是调控政策常态化的结果，也是行业进行梳理和调整的必然要求。

    但中原地产广州项目部经理黄韬指出，上述言论实际上有些“哗众取宠”。在他看来，房地产行业遭遇的困难是大小房企都必须面对的，若行业洗牌，被淘汰的企业或许与规模大小并无太大关联，倒是一些经营管理能力较弱的房企面临着较大风险。

    不过，土地储备和资金一直是房企保持竞争力的最关键因素，从这个方面来看，业内的观点相对较为统一。

    多数业内人士都认为，为了避免在洗牌中被淘汰，中小房企应“放下身段”，尽快规模化地降价促销以回笼资金。此外，对于一些有“野心”增强自身实力的中小房企来说，应把重点放到竞争尚未白热化的二三线城市乃至四线城市。

向二三线城市跃进

    虽然前5月土地市场交易整体比较萎靡，但二三线市场交易却相对活跃。

    根据中国指数研究院提供的数据，5月份，北京、上海、广州和深圳四大一线城市推地91宗共计357万平方米，但最终成交仅44宗共计181万平方米，分别只完成计划的48.3%和50.7%。与之对应的是，杭州、天津、武汉等二线城市共推地1278万平方米，实际成交达到66%。

    从平均溢价水平来看，上海、深圳推出的住宅用地均以底价成交，而杭州、重庆、成都等城市住宅用地溢价水平均达到了15%以上。

    在一线城市中，虽然持续高涨的保障房热潮可能会给有实力投入保障房建设的开发商带来一些政策利好，但总体来说，迫于“限价限购”压力，一线城市的销售和扩张并不被开发商所看好，而二三线城市有着更大的潜在价值。

    宋丁表示，以万科为例，今年若想保持千亿规模的销售额甚至有所增长，需要充足的土地储备作为支撑，这一点显然也适用于其他规模较大房企。

    对处于悬崖边缘的中小房企来说，若想保存实力，则需先固守一线城市根据地，如果想做大做强，只能往二三线城市扩张拿地。

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