【编者按】大华上海一项目6年不销售 普通住宅熬成4万元“豪宅”

每经记者  杨羚强  发自上海

    一位曾经的妙龄姑娘如果十年不嫁，现在很有可能成为恨嫁女；十年前最先进的电子产品，现在很有可能成为电子垃圾；但是一幅普通得不能再普通的住宅用地，如果放上十年，如今地面上的楼盘可变身为稀缺“豪宅”。

    一位业内人士日前曝料说，上海大华集团旗下的大华清水湾项目三期自拿地至今已经十年，但一直没有销售，其市场预期售价由2003年9300元/平方米上涨至如今的4.5万~5.5万元/平方米，一举跨入了上海豪宅行列。这一价格甚至已经超过了上海公认的豪宅区——中山公园板块。

曾为普通住宅区

    《每日经济新闻》记者曾于6月2日报道上海4万元/平方米以上的  “人造豪宅”开发严重泛滥的现象，其中以绿城玉兰花园为代表的项目，以所谓的“大平层”概念，将普通住宅地块变身豪宅，卖出高过周边一倍多的价钱；另一类则以中海长风地块为代表，用做容积率的方式，在原本规划为高层公寓的项目中开发别墅产品。

    业内人士告诉记者，除了上述两种“人造”豪宅方式外，还有一种就是长年不开发，让原本开发普通商品住宅的地块，因为后续供应稀少而变得稀缺，进而晋身为豪宅，大华清水湾花园便是其中的典型。

    大华清水湾所处的武宁路板块，虽然属于普陀区较好的地段，但在2003年、2004年左右，却只是上海的普通住宅区。大华清水湾项目地块于2001年前后拿下，2003年9月开盘时，售楼处报出的销售均价是9300元/平方米，比起临近的中山公园板块每平方米1万多元的单价要低很多。在大华清水湾花园所处的武宁板块，当时还有绿地世纪城、逸流公寓、世纪河滨城等楼盘，均属于普通商品住宅。

    然而，上海在2004年以后逐步减少了中心城区的宅地供应，内环内的宅地供应几近于零。根据上海同策咨询顾问有限公司的统计，外环内最近5年的新增宅地，还不到住宅用地总出让量的10%。

    土地供应的稀缺，让昔日的普通商品住宅地块身价倍增，武宁路板块开始涌现出“豪宅”产品。网上房地产显示，和大华清水湾处在同一区域的泰欣嘉园在2009年11月曾推出过12层楼的大平层，每套房至少占一层，单层面积达226.25平方米，网上参考价高达68800元/平方米；另一家开发商中鹰黑森林也在邻近板块推出了类似的大平层豪宅，单价高达5万元/平方米。

2005年后未销售

    大量“人造豪宅”的涌入，使得多年未销售的大华清水湾跟着市场一起“麻雀变凤凰”。德佑房产大华清水湾的店经理说，如果大华清水湾三期单价在4.5万~5.5万元/平方米，客户还是会认可的，因为地段不错。

    但事实上，大华清水湾已停售多年。根据搜房网的信息，在2005年推出最后一批房源后，大华清水湾就一直没有卖过房，直到2010年2月才有了该楼盘即将推出房源的信息。但从去年的2月到今年6月，上述楼盘的销售动态始终停留在“即将推出”。

    据了解，该楼盘早在2008年就申请了建设施工许可证，根据《每日经济新闻》记者在现场查看的实际情况，施工进度早已达到可以预售的阶段，但截至昨日，销售人员仍表示该项目的开盘时间尚未确定。

    去年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局曾发布《关于开展房地产交易秩序专项检查的通知》（沪房管市〔2010〕377号），明确将建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目不申请预售许可情况作为检查的重点，而此前上海的类似政策也规定，要对达到预售标准不申请预售许可的开发商进行处罚。

    截至昨日，网上房地产仍然没有该楼盘新被批准预售的房源信息。记者曾于6月20日向大华集团的媒体经理王嫣凤和营销经理金玲就相关问题发出采访传真，但截至昨日仍未得到后者的回应。

    多年未销售，大华清水湾花园的预期售价水涨船高。2003年，该楼盘开盘时的均价为9300元/平方米，但昨日销售人员却表示，售价不会低于周围3.5万~4万元/平方米的水平。德佑房产中介告诉记者，该楼盘的市场预期价格已经达到4.5万~5.5万元/平方米。按照上述定价标准，大华清水湾花园已跨过了上海豪宅的门槛。根据上海房地产业的约定俗成，单价4万元/平方米以上的住宅即被认为是豪宅项目。

    售楼处的销售人员说，清水湾推出的房源面积在90~500多平方米之间，主力户型是180平方米以上的大户型。按照4.5万元/平方米的预期价格计算，该楼盘主力户型的总价至少要800万元。

“人造豪宅”缺少价值

    “无论是大华清水湾，还是中鹰黑森林，都只能算是各自板块的高端产品，但在整个上海来看，没有突出的影响力。”上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，没有影响力的所谓“豪宅”往往只有豪宅的价格，但品质及服务体系距离真正意义上的豪宅还有很大差距。

    张宏伟说，上海真正意义上的豪宅分三类，一类是拥有江河湖海等稀缺自然条件的项目，比如佘山脚下的别墅，或拥有黄浦江一线江景的景观公寓；第二类是产品品质突出、拥有非常完善服务体系的项目，比如新天地等板块内的高端产品；还有一类则是在整个城市拥有巨大影响力、营销做得非常成功的项目，比如星河湾。

    张宏伟认为，那些长期闲置不开发的项目，的确会因为周边的配套成熟而升值，但开发商通过长期闲置土地，只能让普通住宅卖出豪宅的价格，却无法拥有豪宅的价值。

    和张宏伟一样，上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍也不看好通过长年闲置土地，将普通住宅升级为“豪宅”的做法。他认为，眼下或许正是这一类项目售价达到顶峰的时间点，一方面天价住宅产品大量激增，一方面市场需求开始出现下降趋势，不具备稀缺特点的所谓  “豪宅”，届时将面临激烈的竞争。

    根据中房信此前的统计，上海在售的80个售价在4万元/平方米及以上的楼盘中，接近五成的项目前5月销售套数只有个位数。

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