【编者按】顾云昌认为，中国的一些城市，尤其是大城市，房地产泡沫已经相当严重，但不会像日本那样泡沫破裂。
在今日上午举行的第十一届博鳌·21世纪房地产论坛上，中国房地产及住宅研究会的副会长顾云昌认为，中国的一些城市，尤其是大城市，房地产泡沫已经相当严重，但不会像日本那样泡沫破裂。他判断，今年的房地产市场会不冷不热，相对平稳。
以下为顾云昌演讲全文：
顾云昌：各位嘉宾各位嘉宾各位嘉宾、讲到转型首先是行业的转型，一个国家对房地产定从两个方位的转型。我觉得房地产市场发展调控应该有双重目标，双重任务。第一是住有所居这是我们的社会目标。第二是平稳发展，这是经济目标。还有一个目标是我们的产品是绿色地产，因为是调控，重点讲讲这两个任务。也就是说我们的目标恐怕主要从经济目标转向两个目标，而且把民生目标可能放在第一位。
第二，我们在转型当中，我们原来的目标是居住有其屋，现在转变为住有所居，从人人有房子，到人人有房住。另外，我们的房地产目标，可能从快速发展转为平稳发展，这是我们当前面临的两大任务。
我们的宏观任务和宏观经济层面有什么样的关系，第一问题是“硬与软”，所谓“硬”就是保障房，3600万套，为什么要硬任务，我把李克强讲过的话总结为“一石三鸟”，分别是民生问题、拉动问题、平抑民生的问题。现在的问题是一石三鸟能不能做好，如何做好，我认为应该解决好五个问题。第一，谁投资；第二，谁建造；第三、怎么建；第四、保证谁；第五、怎么管。
这五个问题都不是那么容易解决的，需要深入探讨，要加快研究，因为我们的政策储备是不够的，尤其刚才说的令人吃惊的数字和政府迫切的心情，要做好这五个事情要抓紧。当前的焦点问题是公租房，我们的保障房有三种，棚户区改造、供销售的保障房、供出租的保障房。棚户区改造包括了经济使用住房，限价房，另外供出租的保障房一个是廉租房、一个是公共租赁房。
廉租房很明确，完全政府投资、公共租赁房规模又大，不可能由政府全部承担，这个投资的问题、资金的问题很突显，到底能不能收支平衡是大问题。另外公共租赁房的定位问题现在也不清楚，公共租赁房是面向谁的，是面向中低端收入家庭，廉租房是低收入家庭。低收入家庭定多少，据报道，重庆定在2000元以下的时候，后来感觉不够，提高到3500元，又提到5000元。另，公租房是长期的还是阶段的，我看到重庆提出五年后要卖掉，那就不是公共租赁房了，所以公共租赁房的定位要控制好，是当前的焦点问题。应该说它是有阶段性困难的，我们80后的大学生、进城的农村是主要对象，我们如何定位，领域资金从哪来，将来收取了资金和管理费能不能形成循环，形成不了怎么办，这是焦点。
关于“软着陆”的问题，就是房地产市场要软着陆，所谓软着陆就是量价平稳，中心意思就是房子大起大落。2009年启动了经济，我们宽松的货币政策，这么巨量的贷款，出手重、出手快的态势，出现房地产快速上升的势头，在我们销售量明显上升的同时，我们房价业明显上升，现在中国经济要实现着陆，是软着陆还是硬着陆，这是国际上许多专家，许多机构都在高度关注的问题，这也是中国政府十分重视的问题，也有人说中国要硬着陆，也有人断定说中国房地产泡沫要破裂，我个人相信中国的房地产市场不会像日本的泡沫破裂。但如何软着陆是关心的问题，难点是挤泡沫的问题。房地产泡沫从产品到吹大，有两点可能性，一种是破灭，我们看到30年前的拉美国家的房地产破灭，20年前的日本泡沫破灭，10几年前的亚洲国家金融危机当中的房地产泡沫破灭和美国的破灭。有没有挤压的，有没有这种可能，通过用时间换空间来挤压泡沫，房价进入平稳的情况下，我们收入的增长，快于我们房价的增长，就能实现逐步挤出泡沫，应该承认我的观点是一些城市，或一些特大城市已经有相当多的泡沫，这是我想讲的两个问题。一个要关注焦点，第二如何突破难点，我认为当前的房地产市场的形势应该是这样一种形势。
第二个问题讲供与求。刚才讲到了两个体系，软着陆和硬任务，这两个体系的建立，一个是保障房问题上如何做到即积极又稳健，在商品房市场上如何调整关系软着陆，我们应该分析一下在商品房市场的问题，我们分析市场，这些年来我们的供应和需求资金是存在供求失衡的，或严重的供不应求，从我们每年公布的商品住宅的竣工面积和销售面积之间。
2001年达到了3.9亿，我又统计了一下，在上一个五年规划2006到2010年，商品住房的竣工面积是26亿平方米多一点，我们卖到了36亿，长期以来供不应求是导致我们房价上升，或快速上升的主要原因。分析一下背后的原因，我们如何调控市场做到供求平衡，我们的供应主要受限于土地制度，我们现在的制度问题比较大，在我看来，中国的土地制度有三个一。“一道红线”，18亿亩的土地都有突破，2004年到2009年的土地供应量，开发商的卖地数量只有2006年是增长的，2009年是平衡的，北京有土地供应量但是计划完不成，我们这几年提出18亿耕地后，今年的土地需求量报上来是1600万。第二是“一座断桥”，讲的是我们城乡土地之间是断裂的，二元土地供应结构，我们城市土地十分紧张，农村的宅基地、建设用地越来越空闲，但是不能随意进来，进步来就是断桥的。一方面农村的宅基地、农房越来越空闲，人进来、土地进不来，目前还没有很好的解决方式，断桥没搭起来，18亿亩土地红线的下跌，再加上断桥，不仅仅是如此。还有第三，“一个闸门”，政府有垄断的土地市场的闸门，越来越多的政府部门很清楚的知道，这个闸门放水多少，就决定了水的价格，放的少水价贵，土地也是一样，土地量放得少，地价肯定上升，所以有意无意的刺激了土地价格上升，所以一方面的供应量减少，供应量不足，再加上闸门，使房地产的土地供应不足，这是当前土地的问题。为什么我们这几年严重的供不应求，为什么房价上涨过快，为什么许多地方出现了泡沫，背后是供应的原因，这个如何打开，成为我们当前非常非常麻烦的事情。
第二方面是需求，当然有刚性需求、城市化等等问题，但是从金融的角度说、从货币的角度说，很大程度上取决于我们货币金融的政策和环境，大家都知道这几年我们房价上涨很快，我们的需求很旺，和流动性过剩密切相关，和我们造成的贫富差距相关，同时我们也看到了在金融杠杆上的问题，这是决定房地产冷热的一个重要方面。从美国的次贷危机，他们的教训就是金融杠杆失控，过度利用金融杠杆。我认为造成今天的矛盾和金融杠杆密切相关。金融杠杆问题，一个是力度的问题，一个是着力点问题，发力点的问题，力度在哪里？我们看到的2007年、2009年，我们金融杠杆力很大，首付款减少、利率下降，适度放开二套房等等，所以使我们2007年、2009年的个贷增加，造成需求的进一步扩张。反过来我们收紧了房贷，提高了首付、提高了利率，再加上我们行政的手段，当然杠杆已经明显下降了。
第二方面是需求，当然有刚性需求、城市化等等问题，但是从金融的角度说、从货币的角度说，很大程度上取决于我们货币金融的政策和环境，大家都知道这几年我们房价上涨很快，我们的需求很旺，和流动性过剩密切相关，和我们造成的贫富差距相关，同时我们也看到了在金融杠杆上的问题，这是决定房地产冷热的一个重要方面。从美国的次贷危机，他们的教训就是金融杠杆失控，过度利用金融杠杆。我认为造成今天的矛盾和金融杠杆密切相关。金融杠杆问题，一个是力度的问题，一个是着力点问题，发力点的问题，力度在哪里？我们看到的2007年、2009年，我们金融杠杆力很大，首付款减少、利率下降，适度放开二套房等等，所以使我们2007年、2009年的个贷增加，造成需求的进一步扩张。反过来我们收紧了房贷，提高了首付、提高了利率，再加上我们行政的手段，当然杠杆已经明显下降了。
所以杠杆的作用、力度大小、为什么我们今天会需求过旺和杠杆过度有关系。另外，中国到目前为止，我认为金融杠杆的着力点有问题，刚开始房地产调控是为了抑制需求，但是金融杠杆上不是抑制需求，是放大需求，缩小供应。我们银行系统，金融杠杆往往是首先收紧房贷、放开个贷，若干年后我们房贷是缩紧的，个贷是放开的。房贷缩紧了，供应量紧缩更加剧，而对个贷是放开的，需求的放开造成严重的流动性过剩，这是我们着力点出现的问题。
现在的问题是，个贷、房贷都出现问题，对于调整供求关系来说比过去要好，但是现在看来也是有问题，如果个贷缩下去怎么办。第三个问题是关于堵与疏的问题。一个是低收入家庭解决收入的问题，一个是高收入家庭解决财富的通道，现在看来第一个通道正在打开，第二个还没有打开，我们应该实行疏、堵结合。融资的道还没有打开，我们需要顶层设计、金融创新，应该由堵变成“疏、堵结合”，以疏为主。
第四是热与冷的问题。
无非有三种可能，一种是继续发热、过热，我想这种可能性在减少，谁过热就可以打退烧针，通过限购、限贷、限价，有没有下滑的可能，我认为有这种可能。刚才大家讲到土地财政问题，如果房地产严重下挫、开发商开发不足，买地心下降，土地下降，影响地方财政，进而影响到保障房的建设、农田水利的建设、教育投资等等。地方债务问题，由于不少是用土地抵押的，如果房价严重下挫，这样很可能出现一种情况，中国的房地产市场不冷不热，会相应平稳，这就是我对今年的房地产判断。
我们开发商如何抓住转型，我们开发商的转型、我们行业的转型应该说说很清楚的，谢谢大家。
